近日，深圳、杭州、寧波、蘇州等城市相繼上調房貸款利率。深圳二套房貸利率上漲35BP，蘇州首套、二套房貸利率則分別上調60BP、40BP。除了核心一二線城市之外，我們還留意到，紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。

就在不久之前，重慶以及廣東多地也經歷了房貸利率調整。廣州年內三度上調房貸利率，首套、二套房貸利率較2020年末分別上漲21BP、16BP，惠州二套房貸款利率更是突破7%。除了利率上行，審批趨嚴、放款趨緩現象也普遍存在。

與此同時，全國房貸平均利率迎來“四連漲”。數據顯示，全國房貸平均利率于2021年2月止跌回升，連續四個月處在穩步上升通道，5月，全國首套房貸款平均利率5.33%，環比再上漲2BP，二套房貸款平均利率5.61%，環比上漲2BP。

第一，貨幣政策逐步回歸中性，房地產信貸環境持續趨緊。一方面，從總量上看，貨幣政策繼續回歸正常化，M2增速持續回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和3個百分點。

另一方面，從結構上看，信貸投放有保有壓，房地產等領域持續趨緊。充分發揮結構性調節作用，靶向施策、精準滴灌，引導信貸資金流向實體經濟薄弱環節，而針對房地產領域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規模，進而控制金融體系對房地產行業的風險敞口。就居民端而言，央行近日公布的數據顯示，一季度個人住房貸款余額 35.7 萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低 0.1 個百分點。

第二，信貸資金用途管理趨嚴，經營貸、消費貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監會、住建部、央行等三部門聯合發文，全面收緊經營貸監管，此后多個地區、多個商業銀行開展個人住房信貸管理自查。與此同時，監管部門懲處力度加大，據統計，5月至今銀保監會已向銀行機構開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規流入房地產市場是處罰重災區。

值得一提的是，從近期金融數據來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監管取得成效。

展望未來，房貸“漲價”城市或將繼續擴容，尤其是房價上漲預期強烈、投資性需求過旺的熱點城市，跟進調整房貸利率加點是大概率事件，前期已經調整的城市不排除效仿廣州，短期內再度調整利率水平的可能。

受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內易漲難跌，預計2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續穩步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫前。

不過，房貸利率調整仍是諸多信貸政策工具中最為溫和的，對于打壓投資性購房需求尚且有效，因為貸款成本直接決定投資回報率，但難以真正抑制剛需或是普通客戶加杠購房意愿，因為房貸利率上調僅僅意味著每月增加數十到數百元的購房支出，負擔較為有限。

相較而言，房地產信貸規模管控和用途管控更為直接有效。就信貸規模管控而言，落實貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個人住房貸款規模占比，尤其是已經超標的商業銀行，更應采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴執行，通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責，加強對購房者首付資金來源審查管理，利用低息經營貸套利購房、挪用消費貸購房等違規行為仍將受到高壓監管和嚴厲處罰。