作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 3月25日午間，富力地產(chǎn)發(fā)布年報(bào)。

銷售額方面，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1387.9億元，同比上年有小幅增長(zhǎng)，銷售面積約1153.09萬(wàn)平米。

期內(nèi)，錄得營(yíng)業(yè)額為858.9億元，同比下跌5.4%；毛利203.9億元，同比下跌31.52%；凈利潤(rùn)相應(yīng)減少至91.5億元，跌幅9.38%，相當(dāng)于10.6%凈利率；所有者應(yīng)占盈利為90.04億元，同比下跌6.9%。

但對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，面臨顯著的流動(dòng)性缺口，富力地產(chǎn)未來(lái)的工作重心仍是出售非核心資產(chǎn)及加快銷售促回款。

為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，年內(nèi)富力透過合理的購(gòu)地策略、戰(zhàn)略性的資產(chǎn)出售、股份增發(fā)等措施削減債務(wù)，合計(jì)削減債務(wù)共374.1億元，年末現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)399.5億元。

削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。另外，富力于2020年按發(fā)行價(jià)每股9.82港元發(fā)行2.57億股的H股新股，募集資金總額25.24億港元。

經(jīng)削減債務(wù)及補(bǔ)充權(quán)益資本后，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率由2019年底的199%降至130%，大幅下降69個(gè)百分點(diǎn)。

富力地產(chǎn)主席李思廉于業(yè)績(jī)會(huì)透露，有信心今年凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，富力在今年2月份的凈負(fù)債率已降至118%。

降低負(fù)債，首先要保證的便是銷售情況。期內(nèi)，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1387.9億元，銷售面積約1153.09萬(wàn)平米。

今年，富力將銷售目標(biāo)定為1500億元，同比增長(zhǎng)約8%。可售資源為2700億元，去化率達(dá)到55%即可達(dá)成目標(biāo)。

“大約分為上半年40%，下半年60%，也就是上半年600億，下半年900億。”李思廉稱，由于部分舊改項(xiàng)目在三四季度才推出市場(chǎng)，所以大概是“四六開”的推貨節(jié)奏。

物業(yè)銷售方面，年內(nèi)，由于較高比例的存貨銷售入賬，均價(jià)較低，令富力入賬均價(jià)同比下降11%至8600元/平米。

數(shù)據(jù)顯示，在2020年917萬(wàn)平米的入賬面積中，275萬(wàn)平米即30%為存貨，2019年這一數(shù)字為16%。這直接影響到了富力物業(yè)銷售毛利率，由上年度34.9%減少9.7個(gè)百分點(diǎn)至25.2%。而剔除存貨，毛利率則為29.1%。

“截至今年2月，已鎖定營(yíng)業(yè)額超過1000億元，銷售均價(jià)約為11600元/平米，由于均價(jià)提升了，整體毛利率上升應(yīng)該是順勢(shì)的。”富力管理層稱，今年對(duì)毛利率維持在30%-35%有信心，今年毛利率有望達(dá)到30%。

在加快銷售的同時(shí)，富力亦控制了在招拍掛上的參與度，李思廉業(yè)績(jī)會(huì)上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)：“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項(xiàng)目。”

實(shí)際上，在過去一兩年，這一點(diǎn)被富力堅(jiān)決執(zhí)行。

回顧富力2020年以來(lái)的新增土地情況，期內(nèi)，富力僅在12個(gè)城市拿下16幅土地，地價(jià)118億元，平均地價(jià)為3100元/平米。其中，一二線城市占83%，三線及其他城市占17%。年內(nèi)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備386萬(wàn)平方米，貨值約730億元。

克制的土地獲取，令富力的土地儲(chǔ)備有所下降。截至2019年中期，富力還擁有6100萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，2019年末這個(gè)數(shù)字變?yōu)?790萬(wàn)平米，最新?lián)碛袘?yīng)占的土地儲(chǔ)備可售建筑面積約為5200萬(wàn)平米，可售貨值約為7000億元。

對(duì)富力來(lái)說(shuō)，具備優(yōu)勢(shì)的舊城舊村改造無(wú)疑是更好的拿地方式。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，富力2020年在城市更新方面的動(dòng)作頗多，成功簽約中山下閘片區(qū)、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

管理層介紹，目前，富力已簽約合作城市更新項(xiàng)目超60個(gè)，可售面積超4100萬(wàn)平米，銷售貨值超1.2萬(wàn)億元。其中，90%位于一線及二線城市，以及60%位于粵港澳大灣區(qū)。

轉(zhuǎn)化方面，近期富力城市更新轉(zhuǎn)化超800萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)貨值2600億元，2021年目標(biāo)轉(zhuǎn)化約300萬(wàn)平米城市更新項(xiàng)目作為土地儲(chǔ)備。

降負(fù)債的道路是漫長(zhǎng)的。即便采取一系列措施降低負(fù)債，富力地產(chǎn)2020年三項(xiàng)指標(biāo)仍超閾值，但也可以看出這些數(shù)據(jù)均在向好發(fā)展。

央行“三道紅線”融資新規(guī)，即依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線：扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，較上年同期下降約2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為130.2%，較2019年末大幅下降約69個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為0.4，較上年同期提升約0.03。

降負(fù)債，仍舊是外界最為關(guān)心的事情。對(duì)此，李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上給出了明確的目標(biāo)：在今年內(nèi)，富力的凈負(fù)債率將降至100%以下。

對(duì)富力來(lái)說(shuō)，積壓大量資金的城市更新和酒店兩種重資產(chǎn)項(xiàng)目，是壓在頭上的兩座大山。

業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉表示，為達(dá)成“三道紅線”，公司在積極去庫(kù)存加快銷售之外，還將繼續(xù)出售資產(chǎn)及項(xiàng)目股權(quán)。

“價(jià)錢合適將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場(chǎng)、寫字樓、酒店。”李思廉表示，只要出售了這些項(xiàng)目的合理比例，對(duì)出表有非常好的幫助。

去年8月初，富力地產(chǎn)與黑石集團(tuán)談妥初步意向，宣布向后者出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70%股權(quán)，最終出售價(jià)格定為44.1億元。

有投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在當(dāng)天投資者會(huì)議上，李思廉透露，目前已在積極出售酒店資產(chǎn)，預(yù)計(jì)在未來(lái)6個(gè)月以內(nèi)完成。

另外一個(gè)措施，則是加大力度出售項(xiàng)目股權(quán)，包括住宅項(xiàng)目以及城市更新項(xiàng)目。實(shí)際上，早在2020年1月份，富力就以10億元代價(jià)向建業(yè)地產(chǎn)出售河南建業(yè)富居投資有限公司10%股權(quán)，并由此將鄭州高新區(qū)五龍口村、花園口鎮(zhèn)兩個(gè)開發(fā)超過5年的舊城改造項(xiàng)目出表。

“富力在過去5-10年都很少合作項(xiàng)目，我們今年會(huì)加大力度出售部分的股權(quán)，包括邀請(qǐng)同行加入舊村改造，出售部分股權(quán)拿到的現(xiàn)金能夠幫助我們降低負(fù)債。”

按照富力的計(jì)劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。

以下為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：請(qǐng)問今年調(diào)整債務(wù)的計(jì)劃是怎樣的？現(xiàn)在三條紅線的情況如何？資產(chǎn)處置有怎樣的目標(biāo)？

李思廉：今年積極完成不低于1500億的銷售，上半年目標(biāo)600億，下半年目標(biāo)是900億。在銷售方面，無(wú)論是我們今年賣掉的物業(yè)，還是已經(jīng)進(jìn)入銷售計(jì)劃的舊改，全年銷售均價(jià)比起2020年會(huì)有大幅提高，暫時(shí)已經(jīng)賣了的均價(jià)為稅后10600元左右。

在完成銷售目標(biāo)之外，我們也還有其他三個(gè)部分：第一，有合適的價(jià)錢我們會(huì)出售資產(chǎn)，資產(chǎn)包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場(chǎng)、寫字樓、酒店；第二，出售部分開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。

第三，現(xiàn)金流方面，到了2020年末，庫(kù)存現(xiàn)貨有600億，會(huì)積極變現(xiàn)，配合降低三條紅線，目標(biāo)在2021年未來(lái)九個(gè)月降一到兩條紅線，然后在2022年底將三條紅線完全消滅。

現(xiàn)場(chǎng)提問：請(qǐng)問公司的買地計(jì)劃怎么樣？往后是不是主要著重于舊城改造項(xiàng)目？另外，去杠桿化的目標(biāo)可不可以提供？

李思廉：我們會(huì)集中做舊改項(xiàng)目，盡量少參加招拍掛，公司有信心今年降至100%以內(nèi)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：去年是不是有些庫(kù)存拉低了毛利率？為什么要賣舊改的股權(quán)？海南會(huì)不會(huì)做大？

李思廉：2020年，庫(kù)存賣了205億，毛利大約為14%，剩下部分的毛利為29.1%，今年有信心將整體毛利提升30%。賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目其實(shí)是一種組合拳，我們也要有適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢和條件才會(huì)出售。

由于資產(chǎn)的質(zhì)量都不錯(cuò)，所以都有很多投資者來(lái)查詢，會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候根據(jù)聯(lián)交所規(guī)定作出公告的。

在海南，暫時(shí)會(huì)保持現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備銷售量。

現(xiàn)場(chǎng)提問：內(nèi)地酒店的營(yíng)運(yùn)情況是不是已經(jīng)看到很大的復(fù)蘇？

李思廉：去年下半年，雖然全球經(jīng)濟(jì)受影響，但國(guó)內(nèi)的復(fù)蘇比較快，出差和隔離要求使大家都在本地消費(fèi)，并且入住率也有上升空間，所以在去年下半年的利潤(rùn)也有明顯的恢復(fù)得比2019年更好。

對(duì)于今年的走勢(shì)也較樂觀，希望國(guó)內(nèi)控制疫情和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，利潤(rùn)能有恢復(fù)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|富力繼續(xù)降債：今年凈負(fù)債率降至100%以下（實(shí)錄）