地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)
從2021年12月以來，全國很多城市的房貸開始松閘放水了。
比如北京房貸放款周期縮短，由半年到1個月之內(nèi)，比如蘇州房貸利率下探到5%以下。
對于房企或者是購房者，這些都是提振市場的好消息，很多人樂觀地認為這是回暖的信號。
然而對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，完全開心不起來，這點回暖沒有任何解凍的效果。
大到貝殼、房多多這種中介巨頭，無一例外在被資本無情“鞭打”，小到無數(shù)中介門店迎來關(guān)門潮，好多中介人失業(yè)跳槽，悲觀消息層出不窮。
很多地產(chǎn)中介人寄希望年初的回暖，中介生意能觸底反彈。
炸天團則認為，這個底可能一時半會都觸不到了，形勢比想象中嚴重很多。
01
地產(chǎn)中介人有多難？
首當(dāng)其沖的是，二手房銷量斷崖式下跌！
去年3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近2019年以來歷史新高，但是到了9月，卻又創(chuàng)下2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節(jié)等特殊時點外)。
從峰值到谷底，僅半年時間累計下降超六成。
市場遇冷，直觀的反映在了中介一哥企業(yè)——貝殼的股票上。
11月8日，貝殼找房公告披露今年三季度財報，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入181億元，同比下降11.9%；凈虧損為8.88億元！實現(xiàn)成交額（GTV）也同比下降20.9%之多。
資本的天性是避險，市場一絲風(fēng)吹草動，立馬止損。
所以大家看到了，貝殼股票一路走低，自2021年2月以來累計跌幅超73%，總市值蒸發(fā)超4300億元，甚至還被渾水惡意做空。
貝殼的業(yè)績其實是整個地產(chǎn)中介的晴雨表，頭部企業(yè)沒肉吃，腰部、尾部可能連湯都喝不上。
安居客——2021年遲遲未能通過港交所聆訊，招股書于當(dāng)年10月失效。
房多多——從19年10億美元的總市值，跌到如今的3千萬美元，足足97%市值蒸發(fā)！如今更是收到美股退市的警告，處境和教育股已然沒差了。
我愛我家——股價腰斬、業(yè)績承壓，背后的第二股東58集團業(yè)也扛不住了，減持大量股票，從8.28%到4.99%，拋售套現(xiàn)背后充斥著對其未來的不看好。
與萎靡業(yè)績相伴的，還有一系列如收縮規(guī)模與裁員的經(jīng)營調(diào)整。
先是裁員，臨近年底，已完成6輪融資的居理買房被爆裁員，個別城市收縮業(yè)務(wù)，據(jù)悉目前正在四處奔波尋找資方接盤。
再是人事動蕩，我愛我家單是去年8月-9月就有5名高管離職，包括總裁級別的人物。
中原地產(chǎn)大陸區(qū)總裁、主席等相繼請辭、退休，主陣地廣州深圳二手房的低迷恐怕是最主要的導(dǎo)火線了。
最令人唏噓的非恒大的房車寶莫屬，去年風(fēng)光無限，雄心勃勃地宣稱投入200個億，坐擁2000多萬個經(jīng)紀人，結(jié)果呢，不到一年，恒大深陷流動性危機，自顧不暇。
房車寶沒有逃過戰(zhàn)略收縮的命運，多個區(qū)域公司幾近解散，留下一地雞毛。
以前那個中介銷售賺百萬的紅利時代過去了，在政策和房企的縫隙中，中介只能茍延殘喘。
02
地產(chǎn)中介之所以跌落如此慘烈，歸根結(jié)底，2021年是二手房跌落神壇的一年，真的太難賣了。
在幾百條政策調(diào)控下，包括二手房指導(dǎo)價出臺、銀行貸款難度增加、首付資金來源審查嚴格等等，都嚴重地影響了二手房的成交量。
再加上多個熱點城市出臺學(xué)區(qū)房政策，嚴厲整治當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房亂象，未來教育改革方向的撲朔迷離。
沒人能擔(dān)保學(xué)區(qū)房的未來價值，這間接讓二手房市場陷入濃重的觀望情緒。
據(jù)悉，北京有學(xué)區(qū)房業(yè)主兩天降價138萬元，但仍未找到買家；杭州出現(xiàn)大量“偽學(xué)區(qū)房”，不少房源虧本出售也無人問津。
學(xué)區(qū)房是二手房的主心骨，一旦學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢不再，二手房市場就會遇冷。
還有一個重創(chuàng)地產(chǎn)中介的大招——官方二手房交易平臺。
一個杭州！一個上海！
兩大地產(chǎn)最熱城市相繼上線二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”服務(wù)，無需通過中介人員，直接買賣雙方溝通，省去中間中介費。
這簡直是中介平臺大殺器啊。
雖然處于試點階段，若中介行業(yè)仍亂象叢生、良莠不齊，遲早都會被這些更高效、更透明的官方版本替代。
同時，新房業(yè)務(wù)萎縮，也極大影響了中介業(yè)績。
如今市場轉(zhuǎn)冷，很多房企陷入流動性危機，樓盤去化難度加大，不得不加大傭金支出，支出變大，傭金就更難發(fā)出去了。
居理買房創(chuàng)始人王鵬曾在公司內(nèi)部群無奈地表示，應(yīng)收賬款難追回是業(yè)務(wù)收縮主因，公司有幾個億的應(yīng)收款沒能收回。
房地產(chǎn)市場下行，地產(chǎn)中介行業(yè)也不可避免地遭受打擊，只不過比房企受到的沖擊慢半拍。
同樣道理，回暖的節(jié)奏也會慢半拍。
03
去年中介遭遇巨變，當(dāng)局者陣痛不已。
但跳出整個行業(yè)，俯瞰這次下行，未必不是一次良性的市場洗牌。
過去幾年，大部分城市的人店規(guī)模都提升了50%-100%，產(chǎn)能過剩明顯稀釋了人均交易量。
這種無序擴張很容易引起內(nèi)卷，甚至行業(yè)倒退，肉少僧多的道理都懂。
2021年或許會是整個房產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)模的最高峰，慢慢地，行業(yè)會從追求規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向追求效率與品質(zhì)，以及對開發(fā)商的服務(wù)上來。
如何給客戶提供精益求精、高效精準的服務(wù)，如何避免踩紅線、讓整個行業(yè)規(guī)范化，這些都是中介行業(yè)以從業(yè)者需要自我優(yōu)化的。
對于地產(chǎn)中介未來，不必太悲觀，每次下行，都是為了下一次的上彈蓄力。
等明年市場企穩(wěn)，行業(yè)去蕪存精，留下來的都是精英，未來也依舊可期。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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