作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

其中剖析了一個隱秘而龐大的房企資金池江湖——商票正在大行其道，并叮囑房企們在享受商票帶來的資金減壓時，要萬分小心其背后涌動的風(fēng)險。

話音未落，三道紅線隨即開始“反擊”，融資天敵被反將一軍，央行突然把監(jiān)管的手伸向了商票！

01

商票越界，監(jiān)管雖遲但到

據(jù)財聯(lián)社6月30日消息，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。

消息還透露，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標(biāo)，未來極有可能被納入。

劃重點，試點房企逐月上報數(shù)據(jù)，納入監(jiān)控范圍。

先看試點房企名單，很巧，和“三道紅線”首批試點范圍完全重合，共12家頭部房企：碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

再看如何監(jiān)控，暫未透露。但這個監(jiān)控動作透露了很多不簡單的信號。

其一，這次的突擊檢查和去年10月的“三道紅線”之間存在一種延續(xù)性，說明三道紅線并不是雷打不動的，而是會根據(jù)時勢不斷進(jìn)行補(bǔ)充和加強(qiáng)。

其次，當(dāng)一個政策到了試點階段，說明監(jiān)管部門已經(jīng)盯上這個漏洞很久，而且離正式推行也是箭在弦上。

商票，作為一個潛在融資的手段，覆蓋了房產(chǎn)商上游和下游大部分資金，同時其可以繞開三道紅線，當(dāng)做表外負(fù)債變相融資，如果這個水龍頭一旦失靈，后果不堪設(shè)想。

凡是有變相融資的，都要進(jìn)行監(jiān)管和壓降，監(jiān)管層已經(jīng)嗅到了商票的危險，針對房企“表外負(fù)債”的強(qiáng)監(jiān)管估計會強(qiáng)手頻出。

又一場房企和調(diào)控的追逐賽一觸即發(fā)。

02

玩商票，丟了初心

商票很危險，在于其已經(jīng)被玩變味了。

先解釋下，業(yè)內(nèi)通常將商票分為兩類：貿(mào)易票和融資票。

有實際交易的，例如供應(yīng)商有實際供貨，開發(fā)商對供應(yīng)商所開對應(yīng)供貨金額的商票是前者；

若無實際合作，公司單純?yōu)榱巳谫Y開的商票，被認(rèn)為是融資票。

何為融資票？你可以理解為，開發(fā)商無法通過金融機(jī)構(gòu)去融資，于是去市面上找金主爸爸，例如一張100萬，開發(fā)商不想當(dāng)下支付欠款，想延遲一年，就貼息8-15%去換取現(xiàn)金，相當(dāng)于就是打欠條發(fā)債了

而融資票很賊的地方在于，可以不計入有息債務(wù)中，其在負(fù)債表中應(yīng)計入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)。

當(dāng)有實際項目實操時，商票沒什么大毛病，作為一個中性的金融財務(wù)結(jié)算工具，既方便房企，也方便供應(yīng)商，一舉兩得的事情，一張商票，換取了兩家的現(xiàn)金流。

如今呢，商票則被一些房企玩壞了，蛻變成一個「延遲付款」的融資工具，既能降負(fù)債、又能融到錢，還能在不影響信用情況下拖付，這無疑激發(fā)了房企們蠢蠢欲動的心。

目前，圈子里有多達(dá)61家地產(chǎn)公司動用了票據(jù)融資工具，其中TOP19房企共承兌商票余額達(dá)到3355.74億，較2019年增長了36.59%。

從絕對值上看，恒大地產(chǎn)商票余額達(dá)2052.67億，較2019年增長25.69%，值得一提的是，圍繞恒大商票甚至出現(xiàn)了二級市場，里面的水很深。

另外，華潤、綠地、融創(chuàng)位于第2梯隊，承兌余額超200億；而碧桂園、保利是第3梯隊承兌余額超100億，由此可見，國企與央企因信譽(yù)度更高，因此在商票的存在感遠(yuǎn)逾民企。

商票的規(guī)模正在急劇膨脹，開具大量商票后，必然會隱匿企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，其金融化的傾向愈演愈烈。

在3月初的國新辦新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清曾非常直白的指出，當(dāng)今房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)。

既然“三道紅線”已經(jīng)管不住商票的了，監(jiān)管層出手筑底已成必然。

03

灰色地帶，人人自危

商票的危險不止一種，除了房企自身債務(wù)風(fēng)險，更是讓地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈危機(jī)四伏。

通常而言，商票市場分為一級市場和二級市場。

一級市場即商票的簽發(fā)和承兌，只涉及到持票人和發(fā)票人，交易很純粹，不容易出錯。

二級市場就紛雜許多，持票人可在商票到期前將商票轉(zhuǎn)讓或貼現(xiàn)進(jìn)行融資，其中存在民間貼現(xiàn)及多次流轉(zhuǎn)的情況。

一些擔(dān)保公司抑或小額貸款公司會以一定貼現(xiàn)利率抵押的這些票據(jù)，之后再以高于成本的價格出售或者抵押。

高買高賣，價格越炒越高，而高出來的價格則由地產(chǎn)企業(yè)買單。

如果房企不愿為流轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生的利差買單，或是自身資金鏈緊張，商票違約便有可能發(fā)生，甚至最后都演變成了刑事案件或詐騙案。

上半年的實地地產(chǎn)、陽光城、中梁地產(chǎn)就曾陷入過這樣的“商票兌付”風(fēng)波中，盡管大家對此都極力澄清，但仍間接放大了市場對其資金壓力的擔(dān)憂。

當(dāng)然，地產(chǎn)公司在商票的流轉(zhuǎn)過程中，除了被迫性拖欠兌付以外，還存在一些蓄意為之的強(qiáng)勢房企。

目前約8成房企都使用商票進(jìn)行材料采購、勞務(wù)支出以及建設(shè)工程付款等，貫穿整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

從前期的土地招標(biāo)到中后期開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售。其中，上游有材料供應(yīng)商、建筑公司、設(shè)計公司，下游有裝修公司、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

房企一旦出現(xiàn)拒付商票行為，將帶來連帶損失，這種拖欠積累到一定程度的時候可能會形成三角債、農(nóng)民工討薪、工地停工等社會問題。

商票圈不同于正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，這個領(lǐng)域目前還處在政策監(jiān)管的灰色地帶。

2016年成立了上海票據(jù)交易所，但其更多的職能還限于信息披露，如何統(tǒng)一管理商票以及信用如何認(rèn)定，至今仍沒有結(jié)論。

和銀行承兌匯票相比，商票一直沒有上報中國人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)。對于逾期或者有違規(guī)行為的企業(yè)，仍然無法體現(xiàn)在企業(yè)的征信報告中。

因此，商票的兌付狀況完全依賴于企業(yè)的自覺，也依賴于中間持票人的職業(yè)操守。

一旦商票兌付其中的一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，房企的信用就完全交給市場、投資人或者媒體去左右了，這種不可控對房企很危險。

結(jié)語

商票行業(yè)亂象叢生，市場愈發(fā)險惡，它已經(jīng)不是當(dāng)年那個無立場的金融工具，而像一捆繩子，把房企、供應(yīng)商、票販兒三方利益達(dá)成了死結(jié)，唯有監(jiān)管能一刀切斷。

炸天團(tuán)奉勸各位老板一句，所有的融資水龍頭已經(jīng)或正在被擰緊，“三道紅線”的射程將100%覆蓋，一味執(zhí)著于那些美化財務(wù)的技巧，企圖僥幸躲避監(jiān)管，只會事到臨頭才知痛。

房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束，中小企業(yè)必須珍惜現(xiàn)金流，靠自身回血，創(chuàng)新突破以謀求更多生存發(fā)展的空間。

還沒上車的，抓緊了！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 岌岌可危的房企商票