保全與執行 【最高人民法院判例】
即使購房人沒有取得房產證，法院也不應查封購房者已實際占有的預售商品房
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）
裁判要旨：
購房人支付房屋全部價款并已實際占有，雖未辦理過戶登記手續，但購房人對此并無過錯的，人民法院不得查封該房產。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產生實際占有房屋的法律效果，則法院可以對該房屋進行查封。
案情介紹：
一、農業銀行與烏魯木齊亞鴻房地產開發有限公司（以下簡稱亞鴻公司）借款合同執行一案，農業銀行依據具有強制執行效力的公證債權文書，于2003年7月10向新疆高院申請對亞鴻公司強制執行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農業銀行的位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號的房產，共計163套。
二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購買了上述317號房產中的1棟6層A戶房屋，因農業銀行申請查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產權證。陳秋和認為該查封行為嚴重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執行異議，請求解除對上述訴爭房屋的查封。
三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款并實際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對該訴爭房產的查封。
四、農業銀行不服上述裁定，向最高法院申請復議，請求撤銷異議裁定。最高法院認為農業銀行的復議理由不能成立，駁回復議申請，維持原判。
裁判要點及思路：
《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”，所以本案法院不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶房產采取查封措施。
實務要點總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人注意如何判斷對取得房屋的實際占有。結合最高法院裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：
一、本案購房人之所以能夠排除房屋上的強制執行措施是因為其已取得對房屋的實際占有。但怎樣判斷已取得對房屋的實際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實際占有？
本案中購房人實際占有的事實較易證明，購房人已實際使用訴爭房屋并有相應的生活繳費證明。但對于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認定已取得實際占有？購房人拿到房屋的鑰匙能否產生實際占有的法律效果（此問題請詳閱下文延伸閱讀案例）
二、如何判斷并非是購房人過錯而導致未辦理房屋產權證
本案中，《房屋買賣合同》的簽署時間是2002年7月5日，購房人依據合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請查封訴爭房屋的時間是2003年7月10，所以從時間上以及購房人對《房屋買賣合同》的履行程度上能購判斷購房人的善意和無過錯。
三、開發商的債權人（申請執行人）希望排除案外人異議對執行措施的影響也是需從上述兩點展開論證。特別對于購房人實際是否占有房屋的問題，需要收集能夠證明購房人未實際占有的證據。
相關法律：
《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于“
開發商因所欠債務能否導致其預售的商品房被執行的理解”的詳細論述和分析。
本院認為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業管理費等費用，已對房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續，但無相關證據證明上述四人存在過錯。本院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條明確規定“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”依照該條規定，本案不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產采取查封措施。
案件來源：
最高人民法院：《中國農業銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營業部申請復議案執行裁定書》【（2013）執復字第17號】
延伸閱讀：
關于開發商已預售的商品房能否被強制執行的問題，以下是我們寫作中檢索到執行程序中拿到鑰匙的購房人能否排除該房屋上強制執行的裁判觀點，以供讀者參考。
案情介紹
購房人購買期房并與開發商進行預售合同登記備案，開發商交付了房屋的鑰匙但此時房屋尚未竣工。后開發商因債務糾紛，債權人申請查封該房產。
一、結論
作為房屋買受人在房屋未竣工時即使辦理了商品房預售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認定為是實際占有。在執行標的房屋時，買受人提起案外人異議之訴，請求排除執行的，法院不予支持。
二、相關法律
1、《中華人民共和國建筑法》（2011）第六十一條第二款規定“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
2、《城市房地產開發經營管理條例》（2011）第十七條第一款，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
3、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
4、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第一條第二款規定，“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”
三、裁判要點
“案外人亦無充分證據證明其已實際合法占有該房產，其要求阻卻本院拍賣行為無事實和法律依據。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”的規定，案外人如欲阻卻執行，應同時滿足三個條件，即：支付全部價款、合法實際占有以及對未辦理過戶登記手續無過錯。本案中，方卓君雖能證明其已支付全部價款并對未辦理過戶登記手續無過錯，但僅提供2012年12月28日方卓君與紅楓房產公司簽訂的《房屋交付確認書》不能證明其已經合法實際占有該房產。1、涉案房屋并不具備法定交付條件。《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”同時，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款亦規定“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”據此，竣工驗收合格、辦理竣工驗收手續是房地產交付的法定前提條件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未辦理竣工驗收手續，故涉案房屋不具有法定的交付條件。”
四、案例來源
《方卓君與朱永光民事執行一案執行裁定書》（2014）蘇執異字第0015號（該案有大量系列同類案件）
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