作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 繼深圳龍華上梅林舊改之后，深圳國際與萬科一項(xiàng)新的合作浮出水面。

據(jù)此萬科發(fā)展向前海商業(yè)公司注資9.15億元的增資款，增資完成后將持股28%。同時(shí)公告明確，深圳國際將與萬科共同開發(fā)深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。

上述合作在去年11月已有跡象，當(dāng)時(shí)深圳國際與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，郁亮、祝九勝、王文金、朱保全、丁立業(yè)以及南方區(qū)首孫嘉等管理層悉數(shù)為此站臺(tái)。

根據(jù)協(xié)議，兩家公司合作領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、EPC代建商業(yè)和物業(yè)管理、物流倉儲(chǔ)與服務(wù)、人才交流等。

而龍華上梅林舊改及前海項(xiàng)目，是深圳國際物流園轉(zhuǎn)型升級(jí)的代表項(xiàng)目，此番聯(lián)手也意味著這家國企已經(jīng)與萬科緊密捆綁在一起。借助萬科的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，深圳國際2019年及2020年從上梅林舊改獲取收入至少在91億港元以上。

與資源方合作、做“全能冠軍”，成為現(xiàn)階段房企的主流舉措之一。

實(shí)際上，深圳國際長于物流園、物流服務(wù)、港口服務(wù)等業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域更傾向于引入房企合作。

比如2016年，深圳國際與深業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)定，合資成立公司開發(fā)前海首期項(xiàng)目（深國際頤灣府一期）；2017年10月，深圳國際還與萬科舉行梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目代建合同簽約儀式，正式引入萬科作為項(xiàng)目代建方。

深圳國際與招商蛇口均是前海“地主”，在過去幾年前海土地整備中實(shí)現(xiàn)了土地置換，并逐漸開發(fā)成商住項(xiàng)目套現(xiàn)。其中，前海首期項(xiàng)目T102-0366總建面約11萬平方米，涉及住宅5.1萬平方米，辦公項(xiàng)目3.5萬平方米，商業(yè)項(xiàng)目約2.5萬平方米。

前海二期項(xiàng)目計(jì)容建筑面積同樣為11萬平方米，住宅占比約9.1萬平方米，在開發(fā)進(jìn)度上卻出現(xiàn)持續(xù)延后的情況。

早在2019年中期業(yè)績會(huì)上，深圳國際副總裁革非對(duì)包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的人士表示，前海項(xiàng)目年內(nèi)會(huì)交付使用，2020年底會(huì)推出第二期住宅。深圳國際在2021年半年報(bào)中則指，前海二期項(xiàng)目于同年3月正式開工。

開發(fā)進(jìn)度問題或許也是萬科最終介入的原因之一。

按照2月18日公告，萬科對(duì)前海商業(yè)公司9.15億元增資款中，194萬元將用于認(rèn)購后者的新增資本，剩余約9.13億元計(jì)入后者的資本公積金。增資完成后，深圳國際、萬科將分別持股前海商業(yè)公司72%、28%股份。

深圳國際指，通過本次增資事項(xiàng)，能讓集團(tuán)鎖定項(xiàng)目地塊當(dāng)前的價(jià)值及利潤。同時(shí)，引入萬科作為前海商業(yè)公司的新增投資者，可與優(yōu)質(zhì)房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同開發(fā)集團(tuán)前海二期T102-0337及T102-0338宗地并可獲取開發(fā)后的銷售利潤。

萬科可切入的服務(wù)場(chǎng)景較多：前海商業(yè)公司擁有前海首期項(xiàng)目T102-0366以及二期項(xiàng)目兩宗地的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營權(quán)，其中首期項(xiàng)目正開展招商及精裝修工作，實(shí)際上印力集團(tuán)早已介入該環(huán)節(jié)，落地前海媽灣片區(qū)的“前海·印里”品牌項(xiàng)目，計(jì)劃今年投入運(yùn)營；

二期項(xiàng)目則能與萬科開發(fā)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)銜接，目前正進(jìn)行前期設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2023年四季度、2024年三季度達(dá)到預(yù)售條件。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，過去近四個(gè)月，深圳國際前海項(xiàng)目已先后獲得基坑支護(hù)與土石方工程等施工許可。

前海項(xiàng)目較長的開發(fā)周期與萬科總體風(fēng)格有所差別，即便是與深圳國際過往合作的梅林關(guān)舊改，萬科從獲取施工許可到入市僅用了半年時(shí)間。

這或許一方面由于前海本身處于豪宅片區(qū)，深國際頤灣府一期2019年11月開盤均價(jià)達(dá)10.2萬元，高端項(xiàng)目更注重價(jià)格增長。

另一方面則與前海片區(qū)規(guī)劃以商辦用途居多，住宅高度稀缺，資源價(jià)值決定了開發(fā)商普遍傾向于惜售。

另一家開發(fā)商曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其位于前海的項(xiàng)目只規(guī)劃了部分住宅產(chǎn)品，計(jì)劃與有關(guān)部門溝通，尋求增加這方面的占比。

就深圳國際前海二期項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃等事宜，觀點(diǎn)新媒體聯(lián)系萬科相關(guān)人士，截止發(fā)稿并未獲得明確回應(yīng)。

在介入上述項(xiàng)目之前，萬科于深圳前海片區(qū)布局相對(duì)較少，比如2014年開園的前海企業(yè)公管項(xiàng)目，后來打包做成了鵬華前海REIT。2019年8月底，萬科成為南山區(qū)能源工業(yè)小區(qū)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，此后“瑧山海家園”開始建設(shè)，但該項(xiàng)目并不處于前海自貿(mào)區(qū)范圍。

萬科2021年半年報(bào)披露的在建項(xiàng)目中，大本營主要有尖崗山項(xiàng)目、羅湖食品大廈項(xiàng)目、天譽(yù)花園、萬科大都會(huì)、萬科西望、萬科星城、臻山府、臻山海、瑧灣匯、自行車廠項(xiàng)目；擬開發(fā)項(xiàng)目也僅有自行車廠項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2021年萬科累計(jì)新增獲取項(xiàng)目152個(gè)，同比減少16個(gè)，拿地權(quán)益價(jià)達(dá)到1568.98億元，同比則增長13.57%。按幾大區(qū)域來看，孫嘉所管理的南方區(qū)域新增23個(gè)項(xiàng)目，同比減少4個(gè)，僅占集團(tuán)總項(xiàng)目個(gè)數(shù)約15%。

在這種情況下，萬科對(duì)于一線城市處于“零拿地”局面，對(duì)核心城市的投資遠(yuǎn)不及中海、保利、綠城、華潤等房企。

尤其是大本營深圳，自2017年以來萬科在深圳新增獲取的項(xiàng)目數(shù)量只有10個(gè)，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級(jí)總部基地項(xiàng)目、西鄉(xiāng)A122-0371項(xiàng)目（尖崗山項(xiàng)目），其余大多是舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來。

舊改已經(jīng)成為萬科南方區(qū)域重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，去年上半年廣州萬科總經(jīng)理李升陽調(diào)任南方區(qū)域城市更新公司總經(jīng)理，被視作又一標(biāo)志性事件。根據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬科在深圳的舊改立項(xiàng)土儲(chǔ)規(guī)模近152公頃，但舊改轉(zhuǎn)化需要較長時(shí)間。

這也使得萬科南方區(qū)域在銷售業(yè)績上難言出色：以去年上半年為例，該區(qū)域貢獻(xiàn)銷售721.6億元，占集團(tuán)總銷售比例20.4%，低于上海區(qū)域與北方區(qū)域。郁亮曾對(duì)南方區(qū)域評(píng)價(jià)為“對(duì)銷售及回款不滿意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。

因此，最新介入深圳國際前海項(xiàng)目，將為萬科南方區(qū)域增加新的可售貨值。僅按項(xiàng)目一期的均價(jià)10.2萬元/平方米，以及住宅建面9.1萬平方米計(jì)算，前海二期項(xiàng)目潛在貨值接近93億元。

市場(chǎng)觀察人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，萬科在深圳國際前海二期項(xiàng)目僅持股28%，與過往梅林關(guān)舊改合作初期比例接近，不排除主要以代建方開展業(yè)務(wù)。按梅林關(guān)舊改合作情況，深圳國際在后期逐漸套現(xiàn)離場(chǎng)，萬科持股增加至近66%。

萬科最新亦對(duì)投資者回應(yīng)，公司結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，在部分城市開展了代建業(yè)務(wù)。目前萬科代建業(yè)務(wù)尚處于初期階段，在深圳、東莞、成都等城市進(jìn)行了業(yè)務(wù)開展并取得了一定成果。

聯(lián)合第三方國企拓展項(xiàng)目的案例并不在少數(shù)，比如去年6月23日，萬科聯(lián)合深業(yè)集團(tuán)以總地價(jià)81.9億元競(jìng)得中山馬鞍島約1003.46畝綜合用地；今年1月，合肥城改旗下觀山隱秀項(xiàng)目宣布引入萬科合作開發(fā)，萬科為50%權(quán)益比例支付了5.2億元代價(jià)

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原標(biāo)題： 龍華舊改后再續(xù)前緣 萬科介入深國際前海項(xiàng)目