作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 7月12日，廣佛3宗地塊入市交易，在土地市場上演了一天的“雙城記”。

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出讓，吸引了8家房企競拍，包括萬科、中海、保利、龍光、華潤、華僑城、招商蛇口、美的置業等。

宗地占地超16萬平方米，起拍總價42億，最高限價50.9億，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），折合起拍樓面價約13832元/平方米。

此外，還須無償配建一所36班小學和一所三級綜合醫院，均獨立占地開發，即實際可供住宅開發的僅B/C兩區，占地9.7萬平方米，計容建面超31萬平方米。

經過59輪競價，萬科以“雙封頂”的50.9億元+2.5萬平方米配建奪得該地塊，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），溢價率約21%，折合樓面價約16791元/平方米。若加上醫院建設成本13億，實際樓面超21045元/平方米。若再扣除2.5萬方安置房及各種建安成本，實際成交地價超2.2萬/平方米。

該成交單價躋身佛山南海單價前十、南海桂城板塊單價第二，僅次于6月22日成交的中海平洲地塊。

項目建成后，主要目標客戶群從何而來？參考去年開盤的萬科天空之城，廣東中原地產項目部總經理黃韜當時對觀點地產新媒體表示，很多佛山人對三山新城項目的購買意向不高，“整個三山新城之前的客群其實也是面向廣州為主。”

另外一部分，則是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或許正是此次大手筆出手的底氣來源。

實際上，拍出高價的不止三山新城，出手闊綽者不獨萬科，近年來佛山臨廣板塊頻創紀錄。

今年3月，當代拿下金沙洲地塊，更以2萬元/平方米刷新當時佛山樓面價天花板，是佛山首宗樓面價破2萬元/平方米的地塊。

4月份，華潤在激戰111輪后，最終以總價64.5億元，溢價率106%，折合樓面價2.23萬元/平方米奪下佛山陳村TOD地塊，成為佛山全市新地王。

有分析認為，一方面廣州購房需求外溢，直接帶來了大量客戶；另一方面是產業轉型升級，間接增加了住房需求；加上本身地塊區域位置較好，能產生足夠的利潤空間。

萬科拿地同日，佛山市綠佳商務咨詢服務有限公司（綠地）聯合佛山建投城市發展有限公司以起拍價8.89億元競得佛山市南莊佛山一環東側、南莊大道北側近40000平方米地塊，折合樓面價7500元/平方米。

該地塊總占地面積39510.33平方米，整體容積率不高于3，建筑密度不高于28%，綠地率不低于30%，宗地限高100米。宗地總計容建面118530.93平方米，兼容的商業商務類建筑的計容建筑面積不超過118530.99平方米。

與萬科“雙封頂”直接搶下三山新城地塊相比，這塊地顯得低調了許多，此前更因各種問題曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度掛牌，起拍總價從8.41億元降至7.62億元，最終仍因無人報價而流拍；2020年6月四度掛牌，起拍價提高了7353萬元，但因容積率調整起拍單價下調了149元/平方米，且不再要求配建幼兒園。

本次掛牌起拍總價較第四次提高了5334萬，樓面價也抬高了450元/平方米。

從位置上看，該地位于佛山一環東側、南莊大道北側，西面300米為佛山一環，與建設中的佛山地鐵2號線直線距離1.7公里。

這也是綠地繼璀璨天城之后，再次攜手佛山建投。

截止到目前，綠地在佛山已先后開發有綠地璀璨天城、順德綠地中心、綠地拾野川、綠地熙江廣場等在內10余個項目，遍布禪城、南海、順德和高明。

目前南莊在售樓盤有金地海逸悅江、金輝輝逸云庭、美的·金地·新明珠·鳳翔灣壹號、華潤置地·玖悅、德信禹洲·曦悅、美的時光、合景陽光城·領峰、奧園星悅等，均價在1.5萬元/平方米左右。

據佛山住建局數據，2020年佛山共售出11萬套新房，較2019年增加5000套；成交面積1308萬平方米，較2019年增加4%；新房成交2217億，同比上漲23%，新房均價1.67萬元/平方米，同比上漲18%。

整體上升同時，是逐漸分化的區域市場。三水、高明成交面積同比分別下滑12%、7%，禪城、南海、順德成交面積同比上漲23%、17%、6%。

從今年來看，佛山樓市分化格局預計將進一步加劇，中心區位板塊、沿廣板塊投資價值相對其他地區會逐漸拉開差距。

對綠地而言，圍繞優質板塊的競爭將難以避免。

坊間戲稱，佛山有兩個中心，一個是千燈湖，另一個是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相當一部分購房者要參考從佛山到廣州CBD的通勤。

同樣是7月12日，廣州珠江新城A4-3地塊成功出讓，廣州科盛創新港產業運營管理有限公司（合景）以底價199296萬元競得，折合樓面價約28800元/平方米。

地塊位于黃埔大道與華夏路交匯處，北臨黃埔大道，西接保利克洛維，南邊為市婦幼保健院和津濱騰越大廈等，東邊是花城廣場商圈。用地性質為商業用地兼容商務用地，面積為6580平方米，可建設用地面積為5765平方米，計算容積率建筑面積69200平方米，掛牌起始價為199296萬元。項目建成后，競得人自持物業不得低于項目計算容積率總建筑面積的50%。

這塊地的出讓也解決了一個“歷史遺留問題”：早在2001年6月底，廣州市人民政府駐深圳辦事處與廣州星球房地產開發有限公司合作，以2.3億元價格取得該地塊的土地使用權。之后幾年，該地塊被星球公司多次抵押，最終被國土局收回。

2005年5月，地塊被廣州中院查封，直到2021年才終于解封。此時，距珠江新城上一次出讓地塊已過去9年。

2012年，恒大以總價13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面價近3.3萬元/平，當時被媒體稱為“珠江新城最后一塊商業用地”。該地塊后來被建設為恒大珺睿商業項目，如今恒大珺睿二手參考價約7.65萬元/平方米。

不出意外，這次大概真的是“珠江新城最后一塊”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封頂價37.06億元+自持55%競得黃埔大道東646號地塊（商住用地），扣除自持面積后，地塊樓面價8.3萬/平方米，成為當年的地王。作為金融城首宗宅地，該塊地建成的臻溋·名鑄項目吹風價達20萬元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479億元競得奧體公園北側地塊，最終成交樓面價為51462元/平方米，為當時廣州市成交樓面價第三。

加上這次落子珠江新城，合景搶占天河豪宅市場的“大棋”似乎已展露無遺。

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原標題： 廣佛拍地一日：80億爭奪里的萬科、綠地、合景布局考量