扒財(cái)經(jīng) 作者：扒哥
來(lái)源：扒財(cái)精（ID：Bacaijing）
已經(jīng)和幾家國(guó)內(nèi)私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)基金公司，還有一家百?gòu)?qiáng)房企接觸。
如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業(yè)也掛牌一部分出售。
賣什么？
據(jù)扒財(cái)精Bacaijing了解，擺上展架的項(xiàng)目大概率有企業(yè)天地，瑞安在5號(hào)甲級(jí)寫字樓還有44.55%的股權(quán)，另外在太平橋項(xiàng)目的123號(hào)、124號(hào)、132號(hào)地塊也有三棟甲級(jí)寫字樓。
上海商業(yè)地標(biāo)“新天地”、賣最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項(xiàng)目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時(shí)不會(huì)動(dòng)。
為什么賣？
如果算竣工的部分約89萬(wàn)平，已完工項(xiàng)目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計(jì)劃出售100億資產(chǎn)。
一方面，瑞安想的是整體做資產(chǎn)重組。
搞清楚哪些項(xiàng)目低權(quán)益、變現(xiàn)慢、盈利面小、現(xiàn)金周期長(zhǎng)，哪些項(xiàng)目能議價(jià)。
一方面，確實(shí)就是需要錢。
現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年負(fù)數(shù)，2020年擺正到了39.72億，是因?yàn)槲飿I(yè)銷售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷售部分，租金關(guān)收入20.84億元，同比下跌了7%。
而且上海物業(yè)收入占了總收入的72%。2020年上海物業(yè)的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來(lái)了。
只是這反差有點(diǎn)尷尬——被稱為“上海姑爺”的羅康瑞日常夸口，看好上海。今年業(yè)績(jī)會(huì)上還說(shuō)，新的投資集中在上海。轉(zhuǎn)頭就把刀口，首先下在了上海。
前有李嘉誠(chéng)的和黃、長(zhǎng)實(shí)甩賣國(guó)內(nèi)資產(chǎn)被問(wèn)詢；囤地不開(kāi)發(fā)，被幾個(gè)城市下了“逐客令”；
（扒哥說(shuō)：九龍倉(cāng)置業(yè)以出售物業(yè)為主，九龍倉(cāng)集團(tuán)以發(fā)展物業(yè)為主，二者已分拆）
希望瑞安想得明白，再也沒(méi)有地方，像中國(guó)內(nèi)地這么劃算了。
武漢天地2004年拿地大概2000元/平的樓面價(jià)，至今17年均價(jià)已經(jīng)3萬(wàn)/平。
上海瑞虹新城，2018年瑞安拿了兩期和大悅城合作開(kāi)發(fā)，套現(xiàn)45.89億元，2008年其中一期內(nèi)部轉(zhuǎn)讓時(shí)，標(biāo)價(jià)才1.5億港元。
說(shuō)到底，最早一批港資房企來(lái)到內(nèi)地，享受了最大的誠(chéng)意，無(wú)論低價(jià)地、政策支持還是稅收補(bǔ)貼，這使它們最大程度獲取了時(shí)間收益。
市場(chǎng)和政策導(dǎo)向變了，途有財(cái)技最多自保。只要行情不好，玩轉(zhuǎn)融資市場(chǎng)，瑞安、仁恒、恒基兆業(yè)、九龍倉(cāng)置業(yè)等等依然好幾年虧得很慘。
但如今的房地產(chǎn)導(dǎo)向，又變了。杠桿被控制、存量時(shí)代講求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，包租婆的生意看似能回春。
只不過(guò)，可能港資已經(jīng)沒(méi)多少“入場(chǎng)券”了。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 甩賣上海物業(yè)羅康瑞的瑞安不行了...
