觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網 金科股份為新五年戰略搭建的新管理層陣容首次亮相業績會。
4月7日，金科股份舉行2020年度業績說明會，董事長周達、總裁楊程鈞、執行副總裁兼財務負責人李華、副總裁兼董事會秘書張強為主要發言者，而實控人黃紅云亦在問答環節匆匆現身，以示支持新管理團隊。
回顧年初的董事換屆，金科股份同時更換董事長與總裁，蔣思海成為名譽董事長、轉戰“幕后”，而喻林強回歸區域“一把手”，周達、楊程鈞等更年輕一輩的管理層上位。黃紅云在會上回應稱，作為實控人對公司具體的經營管理基本上沒怎么管，主要是從戰略層面、宏觀層面做了一些工作，其中便包括構建高管團隊。
為顯示對新五年發展規劃的重視，周達在業績會上用了比較長的篇幅介紹未來五年（2021-2025年）發展戰略。
這一背景之下，為切實推動改革創新工作，金科股份對組織機構進行多項調整，包括成立改革委員會，主要聚焦投資、營銷、資金、工程、管理等重點領域。據會上透露，目前改革委員會已經推行各類改革舉措222項，其中重點改革舉措有65項。
周達多次表示對全面達成五年戰略規劃各項預期目標充滿信心。金科亦重申，“到2025年，公司將實現銷售規模不低于4500億元，地產+業務銷售不低于500億元，商業資產持有規模達到200億元，產業資產持有規模達到100億元。”
并且透露了更為細致的指引，比如在商旅康養方面，計劃在2021年新增優質商業項目不少于6個。截止目前，金科全國商業項目已達44個，總體量達到251萬平方米，同時布局城市型商業綜合體和社區型商業綜合體，在建、在營項目達到了8個。
銷售、土儲之間
五年目標未免過于長遠，金科股份推崇“長期主義”、希望“成為行業內馬拉松的長跑冠軍”也無可厚非，但在市場環境變幻莫測的前提下，當下業績增長情況更是聚焦點所在。
2020年報顯示，該公司營業收入877.04億元，同比增長29.41%；實現凈利潤97億元，同比增長52.66%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%；每股收益1.30元，同比增長23.81%；加權平均凈資產收益率23.26%。
雖不及2019年營收、凈利60%左右的增幅，但金科至少也保證較高的增長水平。不過，把資本溢價等因素剔除，年內歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤這一指標，僅同比增長7.86%，為61.86億元。
事實上，占公司營業收入或營業利潤 10%以上的行業，主要有房地產銷售、生活服務、新能源。其中，房地產銷售營收占總營收比93%、生活服務占比2.54%、新能源占比0.95%。
值得關注的是，上述三者毛利率表現不甚樂觀。房地產銷售毛利率從29.06%下降到23.01%，同比下降6.08個百分點，而新能源毛利率同比下降11.9個百分點至41.26%，僅生活服務毛利率同比增長7.35個百分點至33.92%。
有分析以為，金科股份房地產結算毛利率下降的原因除了行業因素之外，還因為前幾年擴張較快，導致項目管理、品牌都跟不太上。據統計，2017年-2020年，金科股份年復合增長率達到50%以上。
于2020年，金科股份實現銷售金額2232億元，同比增長20%；房地產銷售面積2240萬平方米，同比增長約18%。期內，其在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額占比分別達到41%、19%、12%、13%、7%。
不難看出，華東區域已成為金科股份在大西南之外的第二糧倉。但在營收上仍未體現太多優勢，2020年華東區域營收占比僅為19.31%，而西南區域則占63.09%。
而且金科股份十分重視華東區域。今年年初，針對華東區域實施了區域型總部管控模式。周達稱，通過調整不斷激發組織活力，促進優勢區域實現更高目標、發展更快。
年內，金科股份新增土地投資148宗，土地購置金額達到892億元，計容建筑面積2364萬平方米，樓面單價3773元/平方米，同比提升超40%。周達在會上解釋，華東區域2020年所占投資金額比例為46.25%。
他強調，“華東、華中、華南等區域銷售金額包括土地儲備厚度持續增加，對于重慶和西南區域的依賴程度逐年下降。”
另一方面，金科股份近些年也在不斷調整城市能級，目前堅持以“二三線為主，一四線為輔”的城市布局。
2020年新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比近80%，其中二線（含新一線）城市占比63%；新增土地儲備按土地購置金額計算二三線（含新一線）城市占比約87%，其中二線（含新一線）城市占比74%。
截至報告期末，金科股份總可售面積超7100萬平方米，其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。
開竣工方面，截至2020年12月31日，金科股份及所投資公司在建項目421個，新開工面積約 2964 萬平方米，期末在建面積約 6852 萬平方米，竣工面積約1995萬平方米。
楊程鈞透露，雖然受到新冠疫情影響，但公司及時調整全年的經營策略，累計實現供貨3600萬平方米，綜合去化率約為62%。
至于2021年的經營計劃，楊程鈞繼而稱，計劃全年合同銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米。
在人事變動、業績增長等備受關注的要點之外，金科股份2020年三道紅線相關指標下降比較明顯的問題也在會上被提及。
截至2020年末，金科股份現金短債比達到1.34，扣除預收款后的資產負債率降至69.85%，同比下降近5個百分點，凈負債率降至75.07%，同比下降45個百分點。
周達稱此主要得益于三個方面的舉措，其一，是長期以來堅持打造優質的平臺。“在打造優質平臺上對于財務結構提出了很明確的量化指標，就是要形成負債合理、信用等級優良的融資平臺，目前公司國內評級實現了AAA全覆蓋。”
他同時提到，去年金科股份國際評級是有希望進行提升的，但是由于疫情等各方面因素影響，沒有開展這項工作，目前正在積極準備和推動國際評級提升。
其二，是一直堅持有質量的銷售。2020年，金科股份全口徑回款金額超過2011億元，回款率超90%。對比2019年，其銷售回款1610億元，對應回款率87%。
得益于此，期內經營活動產生的現金流量凈額大幅增加548%，達到145億元，而該數值已連續三年為正。
其三，是堅持優化融資結構，堅持以銀行低成本融資為主，同時多元化融資渠道進一步豐富，融資產品結構、期限結構得到優化。
根據年報顯示，金科股份的最大融資來源于銀行貸款，截至2020年底余額為518.58億元，融資成本區間3.9%-10%；非銀行金融機構貸款余額279.18億元，融資成本7.75%-12.62%；債權類（含攤銷）余額178.88億元，融資成本5%-8.38%，融資余額共976.64億元。
據李華介紹，2020年金科股份有息負債余額977億元，其中一年內到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%、兩年及兩年以上占比30%。
數據披露，報告期末，金科貨幣資金余額約435億元，同比增長20.86%，一年內到期有息負債總額為325億元。“從分布看，一季度到期51億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元。”李華稱無集中兌付風險。
周達表示，制定2021—2025年總體戰略規劃時，是把三道紅線要求作為考量戰略是否科學、能否能實施一個非常重要的因素。
隱藏在資產負債表當中，金科股份永續債從8億元增至21.4億元，該類無期債券放置于權益類而非負債類，或許也是其讓資產負債率降低的影響因素之一。
再者，年內金科股份分拆物業子公司金科服務上市，募資凈額達67.17億港元，也由此增厚凈資產，對降負債亦有益處。
按照周達的說法，接下來金科股份要重點抓投資、鞏固回款優勢、持續優化融資結構。
首先在投資方面，要嚴守投資原則，量力而出，堅定實施效益優先的發展原則。過程中，嚴格控制公司投銷比，把現金流穩健和安全放在首位。他提出，不再單純地追求規模快速增長，或者是高速增長。
另外要加大地產+業務，通過城市更新、一二級聯動等方式去獲取相對低成本、大規模項目，在降低現金需求同時確保能夠獲取優質土地和實現公司土儲充裕。據悉，針對地產+業務的開展，實際上金科股份早在幾年前就已經開始布局。
具體而言，科技產業布局是從2014年開始，發展至今，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13個省份22個城市，累計開發運營管理項目25個，面積超1100萬平方米。
而于2020年成立商管公司，搭建起商業股權的核心架構，去年上半年收購了重慶、昆明、寧波三個愛琴海的商業綜合體項目股權。
其余兩個重點工作亦提出目標。比如回款率方面，力爭今年回款率能夠在去年基礎之上能夠再有兩到三個百分點的提升；融資產品結構上，銀行融資、債券和其他融資力爭實現5：3：2的結構，融資期限上，短中長期融資占比要做到3：5：2的比例。
以下為金科股份2020年度業績說明會問答實錄：
現場提問：公司2020年總體推貨情況和去化情況如何，2021年有何計劃？
楊程鈞：2020年實際銷售完成規模2232億元，完成開工2996萬平方米，完成竣工1995萬平方米，期末在建約6852萬平方米。雖然受到新冠疫情影響，但公司及時調整全年經營策略，累計實現供貨3600萬平方米，綜合去化率約62%。
2021年的經營計劃方面，結合市場環境及公司高質量發展的戰略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，并進一步拓展土地資源儲備。
針對生產經營的改革，將是公司2021年的重點工作之一，重點介紹兩個方面。金石計劃方面，2020年聯合IBM和SAP等投資1億元推動金石計劃落地，推動科技與產品、生產、管理、營銷深度融合，打造數字化金科，賦能發展和管理。目前該計劃一期藍圖已經完成，預計今年建成并投入使用。
PMO管理體系的改革方面，公司將塑造基于PMO交圈穿透機制的經營管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實施PMO大運營管控機制，目前已基本完成管控體系的搭建、制度授權的編制、組織模式的調整和關鍵管理人員的落位，二季度將在一線公司項目全面推行。
現場提問：公司如何評估土地集中供應的政策影響？對此有何應對措施？
楊程鈞：公司對政府的調控政策態度是擁護和適應，調控有利于房地產行業中長期穩健發展，土地集中供應和三道紅線、銀行融資兩集中政策共同構成了土地供給側改革機制。在應對措施方面，投資端上，一是應對針對22城做好研究，一城一策；二是進一步加大收并購地產+業務，勾地，城市更新，代建等拿地比例；三是繼續堅持合作拿地。
資金端上，一是提高存貨的去化速度，提升銷售回款率，加快回籠資金；二是加大對海外直接融資拓展力度；三是提高融資對投資的保障，提高融資上賬效率。
銷售端上，一是做好客源定位，做好產品，跑贏市場；二是圍繞以客戶為中心的原則，差異化，高水平的研究創新型產品；三是加大加強線上營銷。
現場提問：本次董事會換屆已經有一段時間了，近期公司改革是否有具體的措施出臺，請介紹相關措施。
周達：本屆董事會是在1月29日換屆，到目前為止管理層人員到位情況非常齊全。從公司2021—2025年總體發展戰略上，要實現“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，總體發展思路就是兩轉變、兩提升。兩轉變當中明確有一條，就是公司發展要從常規發展向創新驅動發展進行轉變，所以說金科歷來是不缺乏創新基因，歷來是不缺乏改革的勇氣和決心。實際上今年1月以來，公司在改革上邊還是有許多動作。
第一個是在組織機構的保障上，在集團層面成立改革委員會，主導公司創新和改革工作。同時在全集團調集了業務能力強、管理水平高的精兵強將，在這個委員會中專職、階段性地進行改革創新的工作。重點是圍繞工程成本、營銷管理、資金財務、綜合管理、設計管理幾個領域開展，目前整體改革工作正在按照預定計劃穩步推進。三個月左右，已經陸續確定了222項改革的措施，其中重點的改革舉措有65項，這些舉措和措施部分已經在公司各級機構中進行落地實施。
比如今年年初建立了以事業合伙人機制為代表的長效激勵機制，是對之前激勵機制的一個重大變革。3月份，對華東區域公司實施了區域型總部管控模式，通過差異化授權，進一步激活組織的活力，讓優勢區域能夠完成更高的目標，發展速度能夠更快，發展質量能夠更好。
現場提問：公司五年戰略中提出“四位一體、生態協同”的理念，請問公司如何思考地產+業務的發展邏輯和中長期規劃，是不是下定決心在這個領域開展大比例投資？
周達：實際上對于地產+業務主要是基于公司對未來房地產行業的發展趨勢所做出的方向性的選擇。公司對于未來行業趨勢性的判斷包括作為頭部企業在發展模式上將更加注重持有經營的業務。頭部房企由開發銷售模式向持有經營模式進行轉型，這是目前很多企業所做的一個選擇，包括對于資本市場的展望，對于持有經營型企業的估值水平預計比銷售開發型的企業會高一些。
從更長遠的周期來看，企業要不斷拓展多元化產品的組合、拓展創新業務的領域，才能夠獲得穿越市場周期的能力，實現永續經營，這是考慮的第二點。
第三點涉及到業務選擇上，對人們日益增長的美好生活要提供更優質更多元產品與服務，這是企業未來發展的必然選擇，所以同時形成傳統地產與地產+業務的雙向發展與賦能，呈現齊頭并進的發展格局，是希望未來能夠看到，這是選擇地產+業務核心的邏輯。
對于地產+業務的規劃也做了周密安排，到2025年，公司總銷售規模當中，地產+業務的銷售規模要達到500億元以上，持有優質資產要得到大幅度提升，規劃優質資產持有規模要達到300億元—500億元的規模。如果進一步進行拆分，希望優質商業資產持有規模能夠達到200億元，優質產業資產持有的規模能夠達到100億元。過程中，對到2025年優質資產每年所形成的經營性收入和利潤都有明確安排。
實際上公司早在幾年之前就已經開始布局地產+業務，科技產業的布局是從2014年開始，到現在已經有接近七年的時間，也有25個項目，整體規模達到了1100萬平方米。于2019年初和四川置信合作成立了金科置信，布局成熟產城項目進行運營。在2020年成立商管公司，搭建起商業股權的核心架構。去年上半年收購了重慶、昆明、寧波三個愛琴海的商業物業，通過這些方式都能夠更快切入商業地產投資運營過程中，有利于公司打造系統性商業管理體系。
另外，在人員匹配上，1月份公司董事會換屆選舉后，迅速對地產+業務的領軍人才上進行了安排，聘任了王偉擔任公司聯席總裁，全面負責和主導公司地產+業務，另外在組織架構和管控上對地產+業務進行了傾斜。對內成立了產業、康養和商業三個事業部，以集團對各個區域公司能夠進行全系統的業務賦能。在各個區域公司設立了地產+投資部門，負責地產+業務在各地的落地和對接。
現場提問：公司目前可售項目所處的市場景氣度如何，尤其是公司重點布局的中西部和三四線城市？同時公司對今年全年房地產銷售趨勢如何判斷？
楊程鈞：公司在城市布局方面的思路和邏輯仍然是堅持三圈一帶、八大城市群的綜合布局，并且堅持城市清單的管理原則，順應周期，輪動投資。
對于2021年市場變化的觀點，雖然存在政策高頻調控的風險，但整體依舊向好。預判今年全年量價小幅上漲，其中一線城市量價齊漲，沿海城市也是熱點輪動、保持溫熱，內陸重點城市預判也是走出低谷、量升價穩。
全國各大區域的橫向比較，中西部市場表現的火熱程度應該說是一般，分化也比較明顯，因為從省會城市來看，包括成都、西安、長沙表現最優，其次南昌、貴陽。中西部地區的大部分三四線城市整體表現平穩，部分市場有回暖比較明顯。從季節上來看，今年一季度也延續了去年四季度以來良好的市場行情，這跟各地經濟復蘇帶來的購房者回暖情緒也有關，從東部地區向中西部重點城市一些外溢的趨勢。
因此公司對全年房地產市場形勢判斷仍然呈中性樂觀的態度，對全年銷售目標的完成也是充滿信心的。
現場提問：面對貝殼、房車寶等房地產中介機構紛紛入局銷售領域，是否對公司銷售帶來沖擊，公司對數字化營銷時代的到來是否有相應措施？
楊程鈞：公司從2019年底就開始啟動了關于數字化營銷的產品升級研究，特別是在去年疫情的影響下也催化了線上營銷普及。2020年也推出了面向客戶的金科美好家，營銷內部也推廣包括金科顧問家、分享家、名片家等工具，并且取得了階段性的成果。去年在線上營銷整體占比約為10%左右，通過這種數字化營銷也降低了營銷費用的支出。
另外，貝殼、易居等線上分銷，也是行業的發展趨勢。當然公司積極擁抱這種變化，但是更要建設自身能力。因為金科作為中國TOP20大型房企，也要與中介機構進行合作。對于分銷渠道的使用，公司一直堅持四個原則，按照目標管理、過程管理、風險管控、結果管理四大原則進行管理。
在應對分銷的發展的具體措施上，第一是數字化營銷持續的推廣，第二是加強自身渠道的建設，第三是進一步促進自身銷售力提升，第四是促進自身產品力的提升和加強。
對于未來，也會持續加大對于數字化營銷投入，今年也專門成立數字營銷部，力爭在未來三年實現線上營銷占比能夠提高至30%。
現場提問：公司三道紅線的指標下降比較明顯，相關的指標是如何實現大幅下降，未來公司是否有能力繼續保持三道紅線滿足監管要求，現階段如何平衡杠桿和增長？
周達：關于三道紅線，公司認為市場化、規則化、透明化的融資規則，某種意義上是有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，也有利于房地產企業合理安排經營活動和融資行為，增強自身抵抗風險的能力。對于整個行業來講，也是有利于促進行業長期穩健的運行。
在過去大半年，公司三道紅線指標下降明顯，主要是得益于三個方面的舉措，其一是公司長期以來堅持打造優質的平臺，對于財務結構提出了很明確的量化指標，就是要形成負債合理、信用等級優良的融資平臺，目前公司國內評級實現了AAA全覆蓋。去年公司國際評級實際上有希望進行提升的，但由于疫情等各方面因素影響，去年沒有開展這項工作，目前也正在積極準備和推動國際評級提升。
其二是公司一直堅持有質量的銷售，回款一直是公司非常重視的一項工作。2020年，全口徑回款金額超過了2000億元，回款率超90%。年末貨幣資金余額435億元，經營性現金流量凈額145億元，這同比增長5.5倍。其三是公司堅持優化融資結構，堅持以銀行低成本融資為主，同時進一步豐富多元化融資渠道，優化期限結構。
制定2021—2025年總體戰略規劃的時候，實際上把三道紅線的要求作為考量戰略是否科學，能否實施一個非常重要的因素。在利潤、規模、負債這幾者之間的關系都做了嚴格測試，公司是有信心持續保持三道紅線滿足監管機構的要求。
還要重點抓好幾個方面的事，在投資方面，就是要嚴守投資原則，量力而出，堅定實施效益優先的發展原則。不再單純的追求規模的快速增長，或者是高速度增長。在這個過程當中，嚴格控制公司投銷比，把現金流穩健和安全放在首位；其次，是要加大地產+業務，包括通過城市更新、一二級聯動等方式去獲取相對低成本，大規模項目的力度，在降低現金需求同時確保獲取到優質土地和實現公司土儲充裕；最后，嚴守投資標準的問題，現在公司嚴格執行達不到投資標準的項目堅決不拿。
另外，要持續優化融資結構，堅持經營驅動型發展。產品結構上，銀行融資、債券和其他融資力爭實現5：3：2的結構，融資期限上，短中長期融資占比要做到3：5：2的比例。
現場提問：面對當前資金環境，公司2021年有息負債到期余額是多少，能否分季度進行說明，公司到期續做是否有難度，公司是否有償債的壓力？
李華：融資管理方面堅持兩條路，第一是堅持集團資金強力管控原則。擔保額度上，從融資政策和融資標準上進行管控，對項目資源和金融資源管控，銀行開戶也是由集團管控，資金調撥方面集團進行管控。整個資金管控方面，堅持了三收三支的原則，以收定支，收大于支的規范，強化銀行管控，確保資金流動性安全。
公司現金流穩健，融資結構和融資渠道還是比較暢通。銀行項目貸款占整個貸款余額只占了60%，銀行授信超過了2000億元，實際用了不到700億元，剩下的額度空間比較大。從信用評級來講，包括債券發行能力來講，整個在國內的主流信用評級三個全覆蓋，投資機構認可度比較高，即使在今年融資環境相對比較差的情況下，公司債券發行依然比較充分。今年一季度在交易商協會和交易所累計發行大概44.5億元的債券，額度還是比較高。
2020年融資到期情況，整體有息負債余額977億元，同比2019年末有所下降的，其中一年內到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%，兩年及兩年以上占比30%，整體分布比較均勻的，沒有集中兌付風險。截至報告期末，一年內到期有息負債總額為325億元，分季度來看，2021年一季度到期51億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元。
現場提問：近年來房地產行業發展格局出現巨大的變化，行業總量趨于穩定，但是監管機制趨于常態化，行業分化日趨明顯，公司如何看待未來中國房地產行業的走勢，在這個變化中如何構建和實施公司下一個五年戰略？
黃紅云：還是非常看好房地產未來的發展，看好這個行業。我的判斷，房地產未來總量是穩定，每年仍將保持平穩上升趨勢。按照國際慣例，城鎮化率達到75%以上，房地產市場才會出現飽和，現在有些專家新的理論說城市化率要達到80%或者85%，房地產市場才會飽和。但我仍然還是按照前些年大家的判斷，按照國際慣例，城市化率75%市場才會達到飽和，保守一點。
未來15年仍然保持中高速運行，預計2021—2025年在銷售面積上保持高位振蕩，銷售金額每年保持持續增長，特別是去年，去年疫情影響下銷售金額仍然保持，整個房地產市場仍然保持接近10%增長。到2025年后，銷售面積逐漸下降，但是銷售金額仍然保持平穩持續的上升。預計到2030年，整個行業仍然要超過20萬億市場規模。
其次，分化進一步加劇，受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨立，城市群之間分化，南北之間分化，東部與西部分化，以城市性價比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產企業層面也將進一步呈現單一化房企與多元化房企的分化，傳統房企與現代化房企的分化。現代化房企的標志是要擁抱數字科技，公司是這么判斷的。
第三，行業集中度進一步提升，未來房地產企業將由規模化競爭進入差異化競爭階段，比拼增速時代已經結束，預計今后那些頭部房企的銷售速度整體上會放緩至5—15%，但是強者恒強，市場的集中度將進一步大幅提升。
現場提問：本次董事會換屆后實控人是否更多參與到公司業務經營？
黃紅云：作為實際控制人基本上沒怎么管公司具體的經營管理方面，主要是從戰略層面、宏觀層面做了一些工作，包括五個方面：一是對公司發展戰略、發展策略、發展模式進行了深度謀劃；二是對公司重大風險的防控；三是對高管團隊的構建；四是對重大資源的整合；五是對新產業進行一些謀劃。
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