地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：宋兵乙
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
在諸侯割據(jù)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，如果其中某一方在屯糧招兵，那么很有可能：
他在長(zhǎng)肌肉。
前不久，熱映的古裝劇《大秦賦》中講到，戰(zhàn)國(guó)后期局勢(shì)緊張，情勢(shì)不妙。與此同時(shí)，嬴政的野心逐漸顯露，相邦呂不韋給他的建議是：
屯糧和招兵。
這兩大策略，讓秦國(guó)的肌肉長(zhǎng)了幾個(gè)檔次，迅速與其他國(guó)家拉開(kāi)差距。
商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，一些“練肌肉”的方法是相通的。如今，許多房企在尋求自我增長(zhǎng)時(shí)，也會(huì)進(jìn)行“屯糧和征兵”：
也就是加大土儲(chǔ)、招納人才。
梳理機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企拿地情況榜單，有一家企業(yè)的“屯糧招兵”動(dòng)作尤為明顯，開(kāi)始大練肌肉。
1
逆勢(shì)，屯糧納賢
今年以來(lái)，受大環(huán)境及“三條紅線”影響，不少中小房企、甚至一些頭部房企，受制于沒(méi)有充裕的現(xiàn)金流都開(kāi)始節(jié)衣縮食。
其中，最明顯的表現(xiàn)就是放緩拿地節(jié)奏。
在步子放慢的房企隊(duì)伍里，金科是其中的“逆行者”。
今年前三季度，金科已新增土地123宗，計(jì)容建筑面積1995萬(wàn)平方米，合同投資金額740億元。
并且，斬獲的這些土地，一大半位于高能級(jí)城市。
以今年前三季度斬獲的123個(gè)項(xiàng)目為例，位于一線城市（含新一線）的有44個(gè)，位于二線城市的有30個(gè)，不管是數(shù)量還是面積，這兩者占比都超過(guò)60%。
第四季度，金科的拿地動(dòng)作還在繼續(xù)。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到12月中旬，金科四季度繼續(xù)深耕浙江省，強(qiáng)勢(shì)布局鄭州、濟(jì)南、大連等二線核心城市，南陽(yáng)、信陽(yáng)等強(qiáng)三線城市。
在這些城市中，金科獲取到許多大型糧倉(cāng)型項(xiàng)目：鄭州城市更新項(xiàng)目、濟(jì)南一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目、大連產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等等。
在斥巨資補(bǔ)充糧草的同時(shí)，金科做了第二個(gè)戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作：
大規(guī)模招兵買(mǎi)馬。
今年各行各業(yè)都在談內(nèi)卷化，地產(chǎn)行業(yè)也面臨這個(gè)問(wèn)題，特別是用人方面。
聽(tīng)得最多的是房企在裁員、收編，人員只出不進(jìn)，很少聽(tīng)說(shuō)有大動(dòng)作擴(kuò)編的。
金科是其中的少數(shù)派。
截至目前，金科共計(jì)引進(jìn)行業(yè)精英近1000名，其中9級(jí)以上中高級(jí)管理干部21名，標(biāo)桿房企“卓越2.0”管培生80名。
大規(guī)模招賢納士，金科的目標(biāo)是保障人才儲(chǔ)備和無(wú)時(shí)差供給。
畢竟，員工才是生產(chǎn)的源頭。
2
全國(guó)化調(diào)倉(cāng)布局
花大力氣屯糧招兵后，金科的肌肉明顯在增大。
最直接的表現(xiàn)就是銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)。
根據(jù)金科最新發(fā)布的銷(xiāo)售情況公告，截至11月，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1954億。根據(jù)金科披露的2020年半年度報(bào)告，金科的回款率更是高達(dá)97%。
根據(jù)11月末已公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，按照上述數(shù)據(jù)推算，金科全年目標(biāo)已完成近90%，同時(shí)金科也曾在公告中表示對(duì)完成全年2200億銷(xiāo)售目標(biāo)充滿信心，但這是許多房企沒(méi)能做到的：
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，定了2020業(yè)績(jī)目標(biāo)的36家房企里頭，截至11月，有4成房企目標(biāo)完成率低于90%，其中有5家完成率不到85%。
肌肉增大背后，是金科的“屯糧思路”發(fā)生轉(zhuǎn)變。換句話說(shuō)，金科的拿地動(dòng)作有所轉(zhuǎn)變：
更均衡的全國(guó)化布局，二三線為主，一四線為輔。
在很多人印象里，金科一直是“西南王”。
這是因?yàn)椋鹂仆羶?chǔ)大量集中在低房?jī)r(jià)的西部地區(qū)，銷(xiāo)售均價(jià)在行業(yè)內(nèi)一直處于低位。
不過(guò)，隨著金科此輪的土儲(chǔ)調(diào)倉(cāng)，區(qū)域銷(xiāo)售發(fā)生了變化：
據(jù)測(cè)算，2020年前三季度，金科在華東地區(qū)的銷(xiāo)售額超600億，占全部地產(chǎn)銷(xiāo)售額約43%，早已超過(guò)大西南區(qū)域。另外，金科的華中、華南板塊的銷(xiāo)售占比也在提升，分別達(dá)到11%和7%。
土儲(chǔ)分布發(fā)生變化后，金科的銷(xiāo)售均價(jià)也發(fā)生明顯變化：
2018年上半年金科在全國(guó)的銷(xiāo)售均價(jià)只有8500元/平方米。2020年上半年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到10093元/平方米。
金科進(jìn)行更均衡的全國(guó)化布局，通俗地來(lái)說(shuō)就是：
不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，要分散，還要把雞蛋放在雞肉價(jià)格貴的地方。
除了在大的區(qū)域上進(jìn)行土儲(chǔ)換倉(cāng)，金科還在城市布局上有一套自己的想法。
跟許多房企一樣，金科深耕在三圈一帶。也就是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、京津冀經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。
不同的是，對(duì)城市的選擇。
按照金科的說(shuō)法，它選擇城市的邏輯是：
進(jìn)得去、留得住、能賺錢(qián)。
面對(duì)業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論已久的“在一二三線城市拿地，孰好孰壞”問(wèn)題，金科認(rèn)為拿地除了參考城市基本面，更看重城市供求關(guān)系。
在它看來(lái)，一線城市的城鎮(zhèn)化率已相對(duì)高，土地供應(yīng)有限，市場(chǎng)容量有限，且處于調(diào)控的風(fēng)口浪尖；四線城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場(chǎng)穩(wěn)定性差。
而二三線城市，市場(chǎng)容量大且有上升空間，正處于快速發(fā)展階段，并且對(duì)于人才吸引力也在不斷提升，是一片值得深耕的沃土。
可以說(shuō)，“全國(guó)化”“二三線”的六字秘訣，指引著金科的拿地方向，也推動(dòng)其銷(xiāo)售規(guī)模的快速增長(zhǎng)。
3
牛年值得想象
除了“屯糧招兵”動(dòng)作，金科今年能提前完成銷(xiāo)售目標(biāo)，還在于其較好的業(yè)務(wù)面提供了充分保障。
今年12月中旬，金科對(duì)外發(fā)布未來(lái)五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略——“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)。
自提出“四位一體”戰(zhàn)略以來(lái)，這四大板塊都表現(xiàn)出了高質(zhì)量發(fā)展的一面。
除了地產(chǎn)主業(yè)外，智慧服務(wù)表現(xiàn)尤為明顯。
今年依然是物管企業(yè)上市大年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前上市的已達(dá)16家，超過(guò)去年的12家。但和以往不同的是，不是所有的物業(yè)股都能躺著被看好：
破發(fā)的情況變多了。
11月17日金科服務(wù)上市，一個(gè)多月來(lái)，它的市值已經(jīng)漲了近100億港元。
物業(yè)登陸資本場(chǎng)后，金科手上已經(jīng)握著A+H股境內(nèi)境外雙資本運(yùn)作平臺(tái)。對(duì)金科而言，資本護(hù)城河更寬了。
這些，都在為金科的銷(xiāo)售增長(zhǎng)鋪平道路。
2020年只剩下幾天時(shí)間，明年的市場(chǎng)仍處在不確定性中。
在穩(wěn)健的基本面上，金科仍在繼續(xù)“屯糧招兵”，兩大動(dòng)作已經(jīng)顯露成效。
金科的前景，值得更多想象。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 重金屯糧，逆市納賢，這家企業(yè)歲末利好連連
