中國破產法論壇 作者：李樂敏
來源：中國破產法論壇（ID：bjbankruptcylaw）
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2020年10月24日-25日，由中國人民大學法學院、中國人民大學破產法研究中心、中國國際貿易促進委員會法律事務部、北京破產法庭、北京市破產法學會共同主辦的“第十一屆中國破產法論壇”在京成功舉辦。來自全國各地400余位參會嘉賓圍繞論壇主題“營商環境優化建設中的破產法律制度改革與完善”及其“破產審判府院聯動與營商環境”“管理人制度與信息化建設”“債務人財產與債權保障”“重整程序與困境拯救”“個人破產立法問題”“合并破產與跨境破產”等六個具體議題進行了為期一天半的深入研討。
中國破產法論壇微信公眾號將持續為大家推送各位嘉賓在會議上的精彩發言，下面推送的是浙江振邦律師事務所主任李樂敏在論壇上的主題演講。
房企破產后在建工程續建費用承擔問題探析
浙江振邦律師事務所主任 李樂敏
很高興有這樣一個機會跟大家一起學習跟交流，我跟大家交流題目是“房企破產后在建工程續建費用承擔問題”。這個問題在實踐中討論的比較少，目前我們在做一些破產案件當中我們考慮的問題是越來越細小的問題，但是看上去是細小的問題可能對整個案件的推進造成一個大的問題。我為什么要考慮房企破產后關于續建費用的承擔問題呢？也是我們辦理案件當中所引發的一個思考。
在我們承辦的一起房地產破產案件中，債務人開發的是較為高端的樓盤，主推別墅、排屋、大平層等戶型。當債務人進入破產程序時，開發的樓盤已爛尾多年，房屋銷售過半，債務人的土地使用權、在建工程已分別抵押給四大金融債權人，項目尚欠在先工程款約2億元。如引入共益債資金對爛尾樓進行續建，則后續仍需投入約6億元。巨額的后續投入、龐大的在先負債以及受房地產行情的下行因素等影響，債務人唯一的收入，即房屋銷售款項，據管理人測算僅能償還共益債、建設工程優先工程款，對抵押權人的清償比例有較大的影響，普通債權清償比例接近于0，各債權人的利益沖突十分激烈。
此時，在破產前購買了房屋的債權人皆要求管理人交房，其中，較多的購房債權人已經在債務人破產前付清了大部分或全部購房款，也就意味著按照原合同約定管理人后續無法向購房債權人收取房款或僅能收取少部分尾款，這是遠遠不足以覆蓋續建房屋費用的。如購房債權人不承擔續建費用的，將在該案中導致續建費用最終由抵押權人買單的結果。舉例說明，房屋A，在破產前抵押給B銀行，后又出售給個人C，C付清了全部房款，但房屋建到一半公司破產，后續建造還需要投入50萬元。依據優先保護消費性購房者利益的原則，A房屋在建成后應當交付給個人C，而銀行B，不僅不能就抵押物A房屋獲得優先清償，還需要承擔房屋續建費用，這對抵押權人是不公平的。也是基于此我認為對續建費用如何進行分擔是值得探討的問題。
我下面也是簡單圍繞著這個內容跟大家做一些介紹，這里主要還是我個人的觀點，供大家參考討論。我們寫的文章，論文集里面有，供大家以后一起來思考和交流。主要是三大塊，第一是房企破產的融資續建模式，二是添附理論的解釋路徑，三是續建費用的范圍、承擔比例及限度。
第一，房企續建模式，它總的背景就是進入破產程序之后，要進行續建，續建需要資金，是這樣一個背景之下來考慮的問題。第二就是房企續建之后，怎么做？它的意義在哪里？一般情況下房企進入破產程序之后主要是兩種方式，一個是把整體項目進行轉讓，第二個就是通過引進第三方資金進行續建，這兩種模式完全是跟房企的重整模式有關。問題在于，續建之后，這筆續建費用到底由誰來承擔？怎么樣比例的承擔？這是我們需要考慮的。進入程序之后，這個時間點，因為之前法律以及司法解釋保護消費性住宅，此時這個權利是已經特定化了，那么在特定化之后，通過重整的方式把房屋建設好之后，交付給應當保護的消費性住宅，這樣一種情況之下它的續建費用要不要承擔？如以上案件系破產清算的，債權人的受償價值實際在進入破產程序時已經特定，破產后的續建行為，與民法上的“添附”頗為類似。則最終能夠取得房產的在債務人破產前已經購房的消費性購房戶，是否需要對續建費用進行分擔是值得探討的問題。
第二，添附理論解釋路徑，來考慮這樣一個問題。我們的出發點是要對續建費用進行承擔，那如何承擔？它里面就涉及到一個合法性問題，法律層面上立不立得住腳？還有這種方式債權人會議角度能不能表決通過？
一是要考慮續建費用的性質。續建主要是兩大塊，具體如浙江的金星房產在破產案件當中是通過政府方式介紹資金來續建，我們做的房企破產案件當中我們直接引進第三方資金，《破產法》司法解釋（三）第二條有規定，因為這個資金是優先于普通債權。這里面同時又涉及到這個續建的費用到底是什么樣的一個范圍？在建工程產生的機械、材料人工等等一些費用，包括資金引進之后產生的利息，包括后續銷售過程當中產生的稅費等等，所以我們的理解把這些費用，因為債務人繼續營業產生的一些費用。
二是房企續建與添附理論的考量。所謂的添附有三種方式，它有三種構成要件。但是我國的《物權法》都沒有對添附做出明確規定，僅在民法通則若干問題意見當中有添附規定。就添附制度的債權效力而言，因適用添附而喪失原物所有權的，可適用不當得利以及侵權責任的相關規定，以獲得賠償，但不能再主張所有權返還。
在破產程序中，一類債權人的受償權利顯著高于清算下的受償價值，但其他債權人并沒有受益或受償利益減少的，對于其他債權人而言，是顯著的不公平。參照添附制度，續建行為可視為將動產附合于在建工程之上，故在先購房者最終取得房產并對建成房產享有物權的，系在建工程所有權的延伸，但其取得所有權的前提在于對動產的價值進行補償，最終取得房產的購房者應當對在建工程續建費用進行分擔。
第三是續建費用的范圍是哪些？如何來承擔？到底比例是多少？這些問題都很復雜。如果說要承擔，那么續建費用是多少，這就涉及到一個范圍的問題。它里面有兩大塊，一些工程材料的費用，后續產生的費用，后面這塊費用不應當放在續建費用的反彈里面。第二是涉及到比例的問題，比方說一個房企破產之后，有兩處，一處已經建造好了，還有一處總的要造20層樓，實際建了10層樓，那后面這10層怎么辦，那這些費用如何來承擔？
在先購房者對于續建費用進行分擔，初衷在于避免在破產程序中過多地維護購房者的權益而導致對其他債權人明顯的不公平。在先購房者分擔的續建費用的比例，應當以每戶在先購房者平均需要承擔的續建費用為限，以其在于開發商簽訂《商品房買賣合同》后的剩余應繳納房款為尺度，如平均承擔的續建費用高于該購房者剩余應繳納房款的，則應當補足平均續建費用；如該購房者剩余應繳納房款足以覆蓋平均承擔的續建費用的，則該購房者只需繳納剩余房款即可，無需另行補足續建費用。在實務中，管理人在確認購房戶的交房請求權后，應當要求以上購房戶在一定期限內繳納全部剩余房款，如應繳的剩余房款不足以支付所交付房產的續建費用的，則應當要求購房戶繼續補足續建費用。
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