丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
各地利好政策不斷落地并持續發酵，但城市之間分化趨勢有增無減。
項目開盤去化率，是從微觀反應城市真實市場狀況的重要指標。
數據并不樂觀，根據CRIC數據顯示，全國重點城市開開盤去化率超過60%的城市只有5個，分別為上海、合肥、臺州、杭州和蘇州。
上述5城有一個共同特征，那就是集中在長三角經濟相對發達的區域。
房地產行業尚未全面回暖，重點城市開盤去化率仍呈現出跌多漲少的特征。
具體來看，重點城市分化加劇，受疫情負面波及較大，開盤去化率階段性回調，比如南京。此外，客戶消費欲望低，整體觀望情緒加重，以價換量也難挽成交頹勢，比如青島、濟南、揚州。只有少數城市3月開盤去化率穩步回升，比如蘇州、惠州、深圳、珠海和鄭州。
01 重點32城平均去化率僅為35%
2022年以來，伴隨著樓市下行壓力加劇，各地政策暖風頻吹，不過從CRIC監測數據來看，3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢，降幅高達51%。
聚焦項目開盤去化，3月，全國重點32個城市項目開盤去化率仍然低位徘徊。從CRIC調研數據來看，重點32城平均去化率僅為35%，其中上海去化最高，達到90%以上，3月上海單項目最高去化率也達到了100%，最低去化率為86%。
項目去化高于平均值的城市有14個，但開盤去化率超六成的城市只有5個。此外，3月開盤去化率較2月回落的城市共有8個，只有5個城市開盤去化率有所回升。
顯然，在市場尚未全面回暖的情況下，各城市市場熱度分化加劇。
表：全國重點城市2022年3月開盤去化率變動情況
數據來源：CRIC調研
值得注意的是，城市內部也呈現出明顯的分化。
比如剛剛為樓市松綁的蘇州，3月9個項目推售，開盤去化率達到60%，但單項目最高去化率為100%，最低去化率只有7%。區域板塊分化行情持續加劇，核心板塊去化表現最好，園區更是有兩個倒掛盤“日光”，其次新城板塊去化率多在60%-80%。相城區去化堪憂，即便是在8.5-8.8折的基礎上，贈送物業費、車位抵用券等，整體去化率仍低至20%。
表：2022年3月蘇州去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于30%的滯銷項目基本情況（單位：元/平方米，套）
數據來源：CRIC
02 政策落地效果不一，鄭州市場積極修復
先來看政策“松綁”力度較大的內陸二線城市。
政策落地效果不一，鄭州進入了政策引導下的積極修復期，而福州、南寧整體延續慘淡行情。
具體來看，鄭州新房市場項目來訪量和銷售流速穩步提升。CRIC數據顯示，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到325組合20套，較1月低點增長超1倍。二手房市場恢復速度明顯快于新房市場，客戶購房信心穩步提升，3月二手房帶看量高達5萬余組，環比2月上漲140%，成交近2000套，環比2月上漲80%。
表：鄭州2022年以來單項目月均到訪量和銷售套數變動情況（單位：組、套）
數據來源：CRIC
與鄭州不同，福州、南寧政策放寬并未帶來預期中的回暖，整體行情慘淡。
福州多數項目認購率不足20%，僅萬科城市之光集中開盤，拉高整體認購率，市場并無實質回暖。而南寧則表現出供需疲軟態勢，以價換量營銷方式層出不窮。
表：福州2022年3月部分開盤項目認購情況（單位：元/平方米，套）
數據來源：CRIC
這意味著，政策利好的落地效果除了和刺激力度或寬松程度密切相關，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞。比如福州、南寧，省會城市，但對省內地市的吸附力較弱。
03 上海、北京熱度維持，蘇州、西安分化
3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區域板塊“冷熱不均”分化加劇。
先來看上海。自3月中旬以來上海疫情爆發，但開盤去化率依然居不同城市之首，高達90%以上。
據CRIC監測數據，上海3月9個已入市項目中，5個項目觸發積分搖號，認籌率200%左右，入市項目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上，市場熱度可見一般。
表：上海2022年3月部分開盤項目認購情況（單位：元/平方米，套）
數據來源：CRIC
再如北京，在供應持續放量的情況下，市場活躍度穩步提升。
據CRIC監測，3月北京雖然整體開盤去化率僅36%，但仍有部分單項目熱銷。比如共有產權紅盤海淀天恒·學院里開放申購，100人搶1套房；二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場整體修復。
熱點二線城市中，杭州整體去化率高達63%，主城區市場熱度較高，而西安則呈現出兩極分化
比如西安，受疫情影響，3月有23個項目首開或加推，主城區熱度顯著高于西咸新區，且兩個區域內部各項目之間分化差異也非常明顯。
表：2022年3月西安去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于20%的滯銷項目基本情況（單位：元/平方米，套）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
實際上，熱點二線城市熱銷項目也較難代表整體行情，由于項目所在版塊稀缺，部分存在“斷供”情況，且核心城市因“限價”原因導致了顯著的一二手價格倒掛現象，再加上配套加持，性價比普遍較高。
04 廣州、成都、武漢仍在“筑底”
仍有一部分城市尚在“筑底”階段。
比如一線城市廣州，和成交熱度較高的成都、武漢，目前整體市場仍較為低迷，市場整體觀望情緒相對濃厚。
以廣州為例，3月開盤去化率為20%，僅為去年同期的一半，招商·弘陽·雍云邸、中建宏泰學府悅城開盤認購率均不足10%，購房者觀望情緒濃重。
事實上，廣州、武漢均表現出供應量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高。
比如武漢，按推貨節奏來看，一季度僅供應260萬平方米，這與其高庫存和低迷的開盤去化率密切相關，一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年，另一方面項目去化持續走低，新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，已近一年來低點。
此外，成都3月開盤去化率為58%，但供應和成交量仍處底部運行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴，首套房貸利率高達5.6%，購房者當前承擔的購房壓力仍較大，一定程度上導致購房者對后市信心不足。
整體來看，尚有多數城市處于筑底階段，市場修復仍需要時間。
過去3月，半數以上重點城市皆有不同程度的松綁，一季度利好“托市”政策頻出但效果并達到預期，另一方面，疫情多地集中爆發負面影響下，購房需求或將遞延至4、5月釋放。
可以預見的是，城市市場的分化格局仍將延續。待政策利好持續發酵，“人+錢”集中的基本面較好的城市勢必率先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉機”；武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。
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