作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

2021年仍有一批大大小小的物管企業邁出IPO的步伐，有成功的，如合景悠活、宋都服務等，自然也有碰壁的，如世紀金源服務、新力服務等。

折戟沙場、翹首以盼者，大多擁有一個個特點：規模越來越MINI，難道小物業的資本市場窗口已經過去？

據觀點地產新媒體獲悉，9月29日，中南旗下物業平臺向港交所遞交的上市招股書轉變為“失效”。一般來說，在遞交IPO資料超過6個月后，如果沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會顯示為失效。

但失效并不意味著失敗，有市場人士提到，在香港上市申請資料書失效是常有的事，對企業的影響并不大。

的確，招股書失效并未對中南服務造成太大的打擊。翌日，一份新的上市申請資料就已提交，赴港上市的決心可見一斑。

事實上，物管企業在去年受到了資本市場追捧后，不可避免迎來一定回調。與此同時，今年以來，排隊赴港上市的物管企業體量越來越小，港交所對于這類中小物管企業的審核無疑會進一步加強。

一系列的因素組合，造成了中南服務今日的情形。

招股書失效、排隊時間長……歸根結底是因為部分中小物管企業的“基本面”。

市場人士認為，中南服務首次上市失效的原因主要集中在兩方面：其一，盈利能力仍處于中下水平；其二，在管面積較小，過度依賴母公司。

數據顯示，2018年至2020年，中南服務分別實現營業收入5.52億元、6.82億元和8.63億元，復合年增長率為25.1%；實現年內溢利為1790萬元、2710萬元和6670萬元，復合年增長率為92.9%。

根據最新公布的招股書，截至前五月，該公司實現營收4.36億元，溢利2840萬元，分別增長42.5%、50.3%。

其中，物業管理服務是中南服務的業績收入來源，前五月這一業務錄得收入2.78億元，同比增長四成，非業主增值服務錄得收入1.35億元，而社區增值服務錄得收入2350.2萬元。

盡管中南服務營收、利潤實現了雙增長，但這家企業的整體盈利基數仍舊較小。

觀點指數整理、歸納51家上市物業服務企業數據得出的報告中顯示，目前物業企業營收規模穩步增長，2020年上半年51家樣本物業服務企業總營收規模達到586.48億元，而2021年上述51家企業的營收規模為903.73億元，同比增長54.09%。

另外，回看近兩年上市的物管企業，融創服務半年營收33.19億元，較去年同期增長85.4%；旭輝永升生活服務半年營收20.59億元，同比增長53.09%。對比之下，中南服務的體量顯得有所不足。

除了收入，毛利率是一家企業最重要的靜態標簽。

招股書透露，中南服務2018年、2019年、2020年毛利率分別為16.4%、18.6%和23.0%；截至2021年5月31日，毛利率為25.7%，上升4.5個百分點。

中南服務認為，毛利率穩步上升，一方面源于物業管理服務分部的毛利率上升，前五月，這一數值為16.9%；另一方面，非業主增值服務及社區增值服務等毛利率較高的業務，整體業績貢獻有所提升；最后一方面，該公司于今年開始提供停車位代理服務，從中獲得近1800萬的收入。

從物管行業整體情況看來，中南服務25.7%的毛利水平同樣處于中等位置。

據觀點指數統計，2021年上半年，51家樣本上市物企平均毛利率為30.63%，較2020年同期上升0.1個百分點。

分公司看，各家企業毛利率漲跌各異，差別仍然明顯。其中，商管、商辦占比較高的物業企業都有不錯的毛利率，合景悠活、中駿商管、星盛商業在2021年上半年毛利率分別達到44.2%、49.3%、56.7%。

但毛利率低于20%的物企也有不少，包括新大正、銀城生活服務、中海物業和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。

比上不足比下有余，從盈利能力的基本面來看，中南服務或許剛剛跨入及格線，在觀點地產公布的《8月物業服務發展指數》中，中南服務并未上榜。

今年以來，在資本加持下，行業集中度進一步提升，收并購成為各大物企提升在管面積、布局新業態的主流方式。其中，藍光嘉寶與碧桂園服務的交易于8月初達成。近期，富力物業、彩生活服務亦出售予碧桂園服務。

行業已經進入了規模追逐的時代，“大魚吃小魚”乃至“大魚吃大魚”的現象愈發凸顯，過度依賴母公司的中南服務，外拓能力有待加強。

據觀點地產新媒體獲悉，于2021年5月31日，該公司擁有合共197個在管項目，在管總建筑面積為3970萬平方米，覆蓋中國17個省、市、自治區的62個城市。此外，中南服務訂約管理318個總合約建筑面積為6780萬平方米的項目，覆蓋中國20個省、市、自治區的88個城市。

其中，中南服務已訂約管理中南集團開發的243個項目，總合約建筑面積為5560萬平方米，包括2140萬平方米已訂約但尚未交付項目。

收入方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五個月，中南服務為中南集團所開發物業提供物業管理服務的所得收入分別約為2.81億元、3.39億元、4.67億元及2.37億元，分別占同期物業管理服務所得收入的98.9%、97.9%、92.7%及85.2%。

從數據來看，中南服務來自母公司的收入占比有所下降，但整體來看，依舊處于較高水平。

于往績記錄期間，中南服務在管建筑面積增長與中南集團于相應年份完成并交付的建筑面積大致一致。

具體來說，2018年-2020年里，中南服務在管建筑面積為2160萬平方米、2740萬平方米和3690萬平方米，2018年至2020年的復合年增長率為30.7%。此三年里，中南服務合約建筑面積分別為4750萬平方米、5800萬平方米和6460萬平方米，復合年增長率為16.7%。

更新的招股書當中透露，前五月該公司在管面積達到3970萬平方米，合約建筑面積達到6780萬平方米。

從項目分布來看，長三角依舊是中南服務的“主要戰場”。

截至前五月，中南服務在管197個項目中，110個位于長江三角洲地區，在管總建面2240萬平方米，覆蓋長江三角洲地區的27個城市。同時，在長三角已訂約管理共164個項目，在管總合約建筑面積3220萬平方米，覆蓋40個城市。

該公司在長江三角洲錄得的收入為1.54億元，占總收入的35.2%。

除此之外，過去三年時間里，中南服務在環渤海經濟圈、西部地區以及華南地區的布局不斷加速，在管建筑面積分別為946.7萬平方米、596.1萬平方米以及182.3萬平方米。

對比兩份招股書，中南服務盈利能力持續提升，但依舊處于行業中游水平；依賴母公司問題有所減緩，但總體來看，母公司貢獻占比依舊占“大頭”。

二次遞表的中南服務，能否順利晉級香港資本市場？依舊有待觀察。

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原標題： 解局 | 二度遞表的中南服務有了什么改變？