目前整體而言，國內鼓勵外商投資，并加大對外開放的力度。我國在外商投資行業領域方面，亦需嚴格按照《外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》（下稱“負面清單”）等要求執行，雖然房地產行業并非負面清單中所列示的相關行業。但是，在國內“房住不炒”的大背景下，在外資資金進行境內房地產投資，特別是結匯后用于繳納土地保證金及土地款，若通過簡單的架構搭建，將外商投資企業直接結匯投資房地產行業則在實際操作中受到限制。

總體而言，在目前的操作實踐中，資金入境的方式主要包括設立外商投資企業（FDI）、通過QFLP/RQFLP、購買金融產品（通過應收賬款質押方式入境，實際為貿易對敲，其合規性存在問題）等方式入境。其中，通過QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機構，在支付通道費的同時，底層投資標的亦受到限制（如不可直接投資于房地產，需通過非房主體包裝）。并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進行出境操作。而通過購買金融產品的方式入境不但需承擔一些出入境的成本，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但交易實質為貿易對敲，合規性存在問題。

相比較而言，通過FDI方式從境外引入資金進行房地產投資較為常見且正規的操作，并且可在后續根據投資規模及項目的情況靈活地增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續。具體操作而言，我們會選擇在一些工業園區或自貿區操作進行外商投資企業投資架構的搭建，具體包括外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業兩大類。外商投資投資性公司雖然對投資人準入要求相對嚴格，但是在資本金監管賬戶開設方面存在優勢。外商投資有限合伙則相對松散，但是在后續增資操作上相對靈活，然而，后續受外管抽查的可能性亦更大。需特別說明的是，具體架構的搭建需根據項目的情況進一步討論。

1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構

通過搭建外商投資投資性公司架構資金入境一般可以在設立外商投資投資性公司A（WFOE）后，并進行FDI登記，隨后在A項下通過增資方式設立導管公司B、C、D公司直至“弱化”資金的外資屬性。或者由外資資金在境內設立外商投資投資性公司A（WFOE）作為GP的同時（進行FDI登記），由外資資金直接作為LP，在境內設立外商投資性合伙企業B（監管認定為外資，進行FDI登記），并在B項下繼續進行架構搭建架構實現“去外資”化后，再進行房地產項目投資。

2. 外商投資投資性公司架構搭建注意事項

（1）對境外投資者有準入要求。對于外商投資投資性公司的設立，不同的工業園區、自貿區均有對境外投資者的準入要求。核查外國投資者的資信，需滿足投資設立投資性公司必備的經濟實力，核查其申請前一年的資產總額（如不低于2億美元或4億美元，不同自貿區、工業園區不同）；并且該投資者需在中國境內已經投資設立外商投資企業，并實繳出資額不低于一定的金額（如不低于1000萬美元）。

（2）外商投資投資性公司在名稱中含投資字樣，經營范圍包含投資等范圍。該類公司可以資本金結匯進行再投資。另外，根據《外債登記管理辦法》（匯發〔2013年〕19號）的規定，外商投資性企業可享受注冊資本4-6倍的境外融資額度。

（3）多層架構搭建“去外資化”。在設立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構后，該WFOE再投資的第一層公司B在監管上亦認定為外資性質，為實現“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設立1-2層的架構，方能實現去外資化的目的。

（4）結售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對手名稱。根據不同的架構具體探討。

誠如上文所述，外商投資投資性公司的設立需滿足一定的準入要求。若無法滿足設立外商投資投資性公司進行資金入境架構的設計的情況下，可通過搭建外商投資合伙企業架構進行資金入境操作。

1. 外商投資合伙企業資金入境基本架構

外資資金在境內新設普通公司A或由境內企業B作為GP，并由外資資金作為LP設立投資合伙企業C，在C的基礎上繼續進行架構設計直至完全去外資化。C合伙企業層面進行FDI登記。

2. 外商投資合伙企業架構搭建注意事項

（1）外商投資合伙企業的設立雖然無設立外商投資投資性公司的境外資本及境內實繳資本的要求，但是仍需穿透至實際控制人進行核查，并要求提供股東名冊、登記證書、存續證明等文件作為核查依據。

（2）外商投資合伙企業架構在境內的架構設計相對于外商投資投資性公司架構，通常后續設立的導管公司相對少一些，增資的靈活度相對高，但是無法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業相對松散，后續受外管抽查監管的可能性相對更大。

（3）結售匯層面，需提供最后一層資金流向的交易對手名稱。根據不同的架構具體探討。

在目前的操作中，外資機構為了避免資金出入境及相關稅費問題，在地產融資方面通常會優先選擇境外上市房企或者有境外持股主體的開發商作為交易對手，并整體傾向于在境外放款和收取利息，由開發商在境外取得融資款后自行解決資金入境問題。因此，對于外資資金而言，由于對國內的稅收政策的不了解，亦錯失了大量的投資機會。以下圖外資資金FDI資金入境的常見架構為例，基本稅費情況如下表：

以投資拍地保證金或土地款為例，對于外資機構而言，稅費的產生主要有兩方面：

1. 項目公司、拍地平臺公司或開發商其他關聯主體按月或按季度支付固定收益（若未進行籌劃，則對于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的稅率繳納增值稅，同時作為企業收入，需按25%的稅率繳納企業所得稅，當然往上再分紅時根據“居民企業之間分紅免稅原則”則無需繳納企業所得稅，具體可見表格一）；

2. 外資資金股權轉讓退出時（即D轉讓拍地平臺公司股權退出），若溢價轉讓則存在股權轉讓所得對應的企業所得稅等稅費問題。

目前對于固定收益部分的處理主要有三種方式：

1. 開具利息發票及借款利息支出稅前扣除

在D公司——拍地平臺公司——項目公司的架構中，資金以小額股本加大額股東借款的形式逐級注入，D公司收取拍地平臺公司支付的利息后，對其開具利息發票，利息作為收入需繳納增值稅及附加、企業所得稅。

拍地平臺公司收取項目公司支付的利息后，拍地平臺公司向其開具利息發票，不過可通過在稅收優惠地設立載體作為第三方，并由項目公司向該載體支付咨詢費的方式進行籌劃，實現項目公司層面的增值稅進項扣除、土增稅稅前扣除和所得稅前扣除（具體見第三種方式相關內容）。

對于利息部分需繳納的稅金包括增值稅（小規模納稅人3%，一般納稅人6%）與企業所得稅（25%）。

注意關聯方借款所涉的企業所得稅稅前扣除的比例限額問題，根據財稅[2008]121號文及《企業所得稅法》相關規定，關聯方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個限制，即“債資比”非金融企業為2：1的限制以及同期金融機構貸款利率限制。另外，項目公司對拍地平臺公司支付的利息可在項目公司層面實現稅前扣除（所得稅稅前扣除按關聯方借款的扣除限額處理，土增稅稅前扣除按非金融機構提供貸款情形視具體情況處理）。

2. 預分紅方式收取固定收益

由于D公司對拍地平臺公司以及拍地平臺公司對項目公司在形式上均以股東形式存在，在資金注入過程中采取股本加資本公積或者全部以股本形式注入資金的情況下，可通過預分紅的方式向股東支付固定收益（實際并不當做利息作開票處理）。對于外資機構而言，收取自己的本金和收益即可，因此在操作層面，預分紅先由開發商處理為股東和項目公司之間的掛賬，但在融資到期的時候以分紅的名義做沖銷處理，進行會計科目的調整，所支付的融資成本最終沉淀在項目公司層面。

3. 通過稅收優惠地載體或虧損企業收取固定收益，利息支出轉為咨詢服務費

開發商支付的固定收益部分轉化為咨詢、服務費，由外資機構在稅收優惠地設立的個人獨資企業或合伙企業收取，結合商業合理性構建稅收優惠載體與項目公司的服務關系，并向項目公司開具相關咨詢服務費發票。稅收優惠地載體按照綜合稅率7.5%繳納增值稅及附加、個稅、印花稅等稅費。最終解決利息部分的稅務籌劃問題。

除上述方式外，外資機構在境內有虧損主體的，也可由虧損主體作為相關咨詢、服務費的收取主體，通過虧損彌補的方式解決所得稅的問題。

根據我們目前的操作，在股權退出層面，通常會有如下兩種操作模式：

1. 境外轉讓退出：如果對單一開發商或單一項目，外資在資金入境時可先在境外架設SPV（即構建外資資金——境外SPV——境內WFOE等入境架構）。在退出時，選擇轉讓所持有的境外SPV的股權方式退出，并適用境外的稅收政策。但是該模式僅適用于單體項目，無法用盡境內已搭建的架構。

2. 境內轉讓退出：選擇在境內平價轉讓所持有的拍地平臺公司股權的方式退出。即D公司轉讓所持有的拍地平臺公司的股權，間接轉讓項目公司的股權。

注：若直接轉讓項目公司股權，由于項目公司名下已有土地/資產，通常會涉及到需按照凈資產評估價轉讓所產生的股權轉讓溢價問題，因此通常會通過轉讓SPV股權（即本架構中的拍地平臺公司）的方式來操作，避免股權轉讓溢價產生的企業所得稅問題。

近期找我們合作的外資除了瞄準國內一二線核心城市成熟商業物業以及停車場、物流園等產業以及不良資產等領域的投資機會，亦有很多傾向于投資境內房地產前融市場，但受限于資金入境及國內稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內放款成本則通常需上浮3%-4%）。因此，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開發商境外還本付息。此外，挑選的交易對手往往需要其在境外上市或有相關主體。雖然誘惑于國內房地產項目投資的高額收益，但面對境內流動性充足導致的近期融資成本降低的競爭，往往對交易對手及項目的挑選失去了一定競爭優勢。在成本拼不過內資的情況下，只能比拼規模、放款速度、資金使用的靈活度等。

在解決資金入境及結售匯投資房地產相關問題的情況下，面對國內活躍的前融資金，外資在選擇項目時，對內需綜合評估自身可投資金體量、國內外資金成本競爭優勢、資金靈活度等的基礎上，挑選能接受外資融資成本，并可選擇具備一定實力的百強開發商和地方龍頭或當地對招商引資需求迫切的區域進行合作。此外，抓住開發商的融資痛點（目前開發商在擴大規模的道路上對保證金資金池或建立區域拍地母基金（名詞的代稱，因監管的限制不代表一定成立基金產品）的需求較為強烈，因此外資可根據自身資金體量及市場競爭優勢，在制定好準入標準、投資策略的基礎上，適時介入開發商土地競拍保證金融資、土地款融資業務，并注意資金使用閉環及退出安全。

另外，近期我們接觸的一些外資資金，有些可能初涉國內市場，對境內的房地產環境以及國內金融環境不是特別了解，亦建議該類外資資金通過借力合作的方式，由專業機構進行“加持”，以免走過多的彎路。