作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

本人始終相信，未來20年城市更新是各大房企繞不開的主流模式和未來趨勢之一。

主要原因是城市土地供應趨緊，房企介入城市更新可有效補充土地儲備。

二是城市更新可以以小博大，相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價獲取土地儲備，保證更高的利潤率。

三是城市更新的區域主要集中在一二線城市，和三四線城市的最具有市場價值的核心區，屬于優質資產，具有良好市場預期。

四是在三道紅線緊箍咒的約束下，必須降低杠桿，而城市更新以小博大的特點更適合。

五是降低風險。隨著城市化進程放慢，招拍掛獲得郊區新城區的土地有可能銷售去化存在重大風險。

六是各地方政府紛紛希望介入城市更新，帶動社會力量民間資本解決各類城市治理中的問題，房企也就更有機會解決政府的訴求從而獲取優質的土地。

當前不少房企介入城市更新市場，尤其是競爭激烈的深圳東莞等珠三角城市更新市場。但是在我們房企內訓的過程中，普遍發現一些剛介入甚至一些開發過更新項目的房企，都面臨各種問題。

主要集中在以下幾點：

一是房企對更新項目拓展能力除了一些業內專業更新房企外，很多房企普遍依賴平臺公司。

二是房企對更新風險的把控能力較低，更新項目坑深風險多，導致一些房企介入城市更新后反而因此由盛轉衰。

三是更項目流程復雜事務繁瑣，很多項目轉化不易，尤其是高杠桿高周轉的房企急于求成反而容易出問題。

四是城市更新屬于團隊作戰，相關的團隊培訓跟不上，無法形成合力，難以推進。

五是忽視其他各方的利益訴求，典型的是忽視地方政府的訴求和村集體增值保值訴求，導致難以形成統一戰線。

六是普遍的照搬其他公司的模式，無法形成自己的特點，東施效顰導致各種被動，畢竟每個公司的操盤能力各有不同。

七是沒有在城市更新業內形成自己獨有的品牌，比如想到萬達就想到綜合體，想到產城就想到華夏幸福，想到收并購就想到融創，想到更新舊改就想到佳兆業。

八是過于依賴外部咨詢公司。外部咨詢機構首先是站的立場與房企未必一致。其次外部咨詢機構更專業，相對應的缺乏大局觀難以在整個房地產產業及更新行業出發分析研究甚至缺乏實操經驗，淪為紙上談兵。最后難以從房企本身的特點及優劣勢角度出發更好的結合進行深入研究。

九是更新市場普遍集中珠三角忽視內地城市更新市場。

十是缺乏對其他地方的城市更新政策及操盤模式的了解，難以在外地開展城市更新，出現水土不服。

當然還有一些其他的問題，在此就不多說了。

房企有必要成立自己的城市更新研究院，主要作用如下：

（一）研究國際國內政治經濟格局。

中國的房地產屬于政策市場，受政策的影響極大。未來20年內，在沒有出現國際政治經濟格局的重大變革前提下，美國遏制中國已經是基本態勢，逆全球化開啟。有人或許覺得國際格局對房地產沒什么影響，但是國際格局攪動國內發展態勢，直接的反映就是國內的經濟政策不得不深受影響。

（二）研究各大城市發展趨勢，實現戰略布局。

每個省份每個城市的發展趨勢都不一樣，十四五的發展規劃也不一樣，國家對其的發展定位要求也不一樣。有助于開拓全國房地產市場的開發商必須對其有相當的了解，尤其城市更新更受各地發展趨勢影響。很多開發商眼中只盯緊深圳東莞廣州市場，卻忽視了全國的城市更新市場，越是熱點城市，越僧多肉少競爭激烈，相應的成本越高，難度越大。與之相反，越是被忽視的市場，競爭對手越少，越是有可能更具有潛力和機遇。

（三）協助地方政府制定更新政策。

各地不同的發展趨勢，不同的發展定位等等導致各地的更新政策各有不同。忌諱閉門造車、一蹴而就及照抄硬搬，需要結合各自的發展趨勢特點制定不同的更新政策。房企要介入不同的地方城市更新市場，必須對地方特點政策有充分的了解甚至積極介入更新政策的制定過程中，從而獲取更大的好處，有些話不能說太透。

（四）解讀政策協助投資拓展部門獲取更新項目。

城市更新是具有地方鮮明特色的玩法，很多房企按照以往招拍掛錢多實力強的思維模式往往碰壁。獲取拓展城市更新項目，不同的城市，不同的玩法，如何更好的把握政府和其他利益方的訴求，投其所好對癥下藥，才是高端的玩法。

（五）解讀各地更新政策細節，了解各地風土人情。

快速轉化更新項目。更新項目具有流程繁瑣，耗時長，風險多的特點。不同房企對項目的操盤能力和轉化能力各有不同。而這些不同主要體現在政策的解讀能力及對各地風土人情的了解程度。簡單的說，知己知彼百戰百勝。其次，不同的機構不同的角度，解讀各有不同,尤其有一些政策詞語有歧義或者模棱兩可均不鮮見。政府的解讀甚至不同職能部門的解讀都有差異，房企的解讀也不同，外部咨詢機構也有可能不同。

（六）培訓團隊統一思想合力推進。

城市更新涉及各個業務部門，規劃設計、開發報建、工程施工、成本造價、財務稅務、拆遷談判、集資處理等等部門；城市更新屬于團隊作戰，不論是組建團隊，還是建章立制、運營管理等等都不是一個人的事。城市更新在珠三角開展這么多年，涌現出不少具有經驗多履行豐富的職業經理人，但是很多職業經理人不擅長或沒有時間精力梳理總結相應經驗，一時或無法將其經驗輸出給其公司內部，難以形成合力團隊作戰共同推進，導致很多事項都不得不親力親為，顧此失彼。

（七）品牌，擴大全國影響力，實現全國布局。

城市更新異常接地氣，也著重依賴影響力。除了傳統意義上品牌的益處外，城市更新的內涵就是形成統一戰線，共同做大蛋糕分享蛋糕的過程，城市更新業內品牌程度的高低，往往意味著當地政府、當地村集體及各利益方的信任度，更快形成統一戰線。從而帶來更好的融資條件、更便于獲取更新項目，更利于項目的轉化。房企應主動與外部培訓機構舉辦各類型的論壇講座等。其次，主動與新聞媒體合作，主動發聲，擴大城市更新業內影響力。

（八）實操結合理論，提高房企更新項目解決問題能力。

城市更新研究院，不僅僅是對宏觀把握，更需要著重對具體城市更新項目中存在的問題提出解決方案，梳理總結相關經驗。研究理論必須結合實操實際，相輔相成，既有理論基礎，更需要實操能力，形成案例溝通各方利益，發散思維從而解決更多實際中的問題。

城市更新是未來趨勢，房企不應只盯緊招拍掛，更不應只盯緊珠三角，內地城市更新市場的潛力巨大。所有有志于布局全國的房企，城市更新研究院都應該盡早成立，更應職級更高，為高層戰略規劃，為中層工作部署、為基層培訓解決實操問題。

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原標題： 為什么越來越多大房企設立城市更新研究院？