觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，未來如何找到擴大規(guī)模的“鑰匙”，仍然是電建地產(chǎn)所面臨的命題。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) “三條紅線”落地后，有些房企為降債“著急”,有些房企卻還在規(guī)模賽道“憂愁”，電建地產(chǎn)則屬于后者。
12月7日上午，電建地產(chǎn)一張艷紅色的海報流傳微信朋友圈，內(nèi)容大致為：央企電建成功摘牌雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地。資料顯示，該宗地塊位于容東片區(qū)金湖公園北側(cè)，總占地面積60.5公頃，地上建筑面積123.6萬平方米，保證金7.22億元。
兩個星期前，電建地產(chǎn)的身影先后出現(xiàn)在了深圳、北京土拍市場中，并且分別收攬一宗宅地和一宗商業(yè)用地，總建筑面積123.6萬平方米，合計成交價81.49億元。近期接連的擴儲動作，與上半年的“沉寂”形成了鮮明對比，而這種拿地節(jié)奏變化的“分割線”，或許是重組合并南國置業(yè)方案獲國資委原則上同意。
實際上，不少業(yè)內(nèi)人士認為，二者合并的意圖是電建地產(chǎn)欲借助南國置業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體上市，擴寬融資渠道，提高電建地產(chǎn)在集團的收入和規(guī)模占比。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示：“如能成功實現(xiàn)，未來電建地產(chǎn)在資本市場將更具優(yōu)勢，尤其是在資金獲取等方面，將會有助于其沖刺千億之路。”
所以，電建地產(chǎn)更本質(zhì)、更長遠的目標是“千億發(fā)展計劃”以及“央企前5強”。
“搶占”雄安新區(qū)
實際上，早于2017年南國置業(yè)年度股東會上，電建地產(chǎn)董事長夏進就透露，電建集團將全面參與到雄安新區(qū)建設(shè)，電建地產(chǎn)有意與南國置業(yè)一道參與到雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。其中，南國置業(yè)前期已參與了部分科技、文化產(chǎn)業(yè)園項目。
彼時，正值河北雄安新區(qū)設(shè)立熱潮之時，中央多次召開會議研究部署并作出重要指示，指明雄安新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)方向。隨后中央正式批復(fù)《雄安新區(qū)總體規(guī)劃》和頒布《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》。
在政策的推動下，房企開始積極“搶占”雄安新區(qū)，包括萬科、中海、招商系、綠地中交系、華潤置地、華夏幸福、華僑城等紛紛參與新區(qū)建設(shè)工作。以電建地產(chǎn)當時的規(guī)模，與上述房企爭搶并沒有優(yōu)勢，而其依靠著電建集團在水電業(yè)務(wù)上的競爭力拿到了“入場券”。
而另一家浙江民企濱江集團也通過與電建地產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作，“曲線”獲得入場資格。2017年4月份，雄安新區(qū)戰(zhàn)略公布后，電建地產(chǎn)邀請濱江集團共同開發(fā)雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。
觀點地產(chǎn)新媒體翻閱資料獲悉，這里的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，并非傳統(tǒng)意義上的文旅項目，而是一種集合綠色生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科學(xué)合理空間布局、發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)以及優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)等要求的概念。根據(jù)規(guī)劃，雄安新區(qū)北部小城鎮(zhèn)主要以高端服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)智能、軍民融合等產(chǎn)業(yè)為特色；南部小城鎮(zhèn)主要以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)保、生物科技、科技金融、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)為特色。
回到雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊上，于今年9月末，雄安新區(qū)公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)布了地塊出讓預(yù)申請公告，地塊內(nèi)分成14宗子地塊，編號為XARD-0036至XARD-0049，用途為旅館用地、商務(wù)金融用地、零售商業(yè)用地及其他商服用地。
于今年11月6日，該宗地正式掛牌出讓，并確定了出讓方式、時間等原則。其中，該宗地采用價高者得的方式出讓，當只有一個競買人時，其報價不低于底價、且不高于最高限價的，確定其為競得人；掛牌時間為2020年11月27日至12月7日。
最終，中國電建以成交價36.08億元競得雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊。
不過，觀點地產(chǎn)新媒體翻閱中國電建近三年年報發(fā)現(xiàn)，早于2017年，其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，積極探索“智慧社區(qū)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+海外地產(chǎn)”的商業(yè)模式，完成雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)初步概念方案；2018年報表則顯示為“雄安持有型物業(yè)”。
同時，早于摘牌前，電建地產(chǎn)官網(wǎng)就公布了自身持有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目情況，其中包括雄安容東1號地綜合開發(fā)項目。根據(jù)規(guī)劃，該項目將打造集辦公、商業(yè)、公寓、酒店為一體的數(shù)字城市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。
從時間線上看，在摘牌前，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊就已歸屬于電建系。
“重返”房地產(chǎn)
作為國務(wù)院確定的首批16家主營房地產(chǎn)企業(yè)之一，成立15年的電建地產(chǎn)目前與中交地產(chǎn)、葛洲壩地產(chǎn)等一樣陷入規(guī)模的煩惱。
在中國水利電力建設(shè)集團與中國水電顧問集團和電網(wǎng)公司兩家單位完成了整合后，電建地產(chǎn)成為了電建集團旗下唯一房地產(chǎn)開發(fā)平臺，并于2014年9月正式完成更名。
新生平臺誕生后，電建地產(chǎn)就開始懷揣著大夢想。成立次年，其在公司10周年慶典提出了未來的目標，“2020年銷售額進入行業(yè)30強，央企地產(chǎn)前5強”；而中交地產(chǎn)的目標則是“央企前三”。
不過，電建地產(chǎn)在這五年發(fā)展中，卻始終沒有做大規(guī)模，仍然離當初制定的目標十分遙遠。2019年，電建地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額329.16億元，2020年上半年銷售為135億元，對應(yīng)研究機構(gòu)的銷售排名榜，其均完成TOP30門檻銷售額的三分之一左右。
結(jié)果雖不盡人意，但在沖擊“前30強、央企前5強”目標上，電建地產(chǎn)也曾努力過。
2016年，電建地產(chǎn)及其兄弟公司上海電建與上實城開簽署三方合作協(xié)議，借助兄弟公司的存量土儲資源以及上實城開本土開發(fā)經(jīng)驗，準備在以上海為主的華東區(qū)域拓展市場。彼時，電建地產(chǎn)稱，華東區(qū)域是公司重要戰(zhàn)略投資區(qū)域，三方合作將助推公司在上海的深耕發(fā)展。
2017年期間，電建地產(chǎn)在與中國誠通達成戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，進一步提出了要約收購后者的動作。其擬以認購股份的方式向中國誠通控股所持的中儲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津中儲恒盛置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格合計24.59億元。
雄安新區(qū)的誕生則讓電建地產(chǎn)看到另一個沖擊目標的機會——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2017年，電建地產(chǎn)開始探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，于次年，進一步提出了產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，并成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，同時提出簽約合同額沖擊“千億”的戰(zhàn)略發(fā)展目標。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)想中，電建地產(chǎn)確定了水環(huán)境治理產(chǎn)業(yè)園、電競小鎮(zhèn)、再生資源產(chǎn)業(yè)園、雄安持有型物業(yè)以及超低能耗產(chǎn)業(yè)園等五個為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點產(chǎn)業(yè)方向。其中，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號綜合開發(fā)項目也成為了落實千億發(fā)展目標的重要環(huán)節(jié)。
另外兩個部分包括南京興智中心產(chǎn)城融合項目、鄭州國際汽車產(chǎn)業(yè)園項目，項目總用地分別為約6225畝、245.21畝。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一片向好的背后，電建地產(chǎn)卻錯過了金融紅利期的“末班車”，一直沒有通過加杠桿的方式?jīng)_擊規(guī)模。
觀點地產(chǎn)新媒體翻閱中國電建歷年財務(wù)報表獲悉，2017年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)有項目儲備建筑面積為398.9萬平方米，新增土儲建面212.33萬平方米；隨后兩年都是新獲取13個項目，其中2019年新增土儲建面積321.96萬平方米。
顯然，以這樣的新增土儲規(guī)模自然無法與保利發(fā)展、華潤置業(yè)、中國金茂等靠前的央企進行抗衡，三者于2019年新增土儲面積分別為2680萬平方米、2020萬平方米以及1390萬平方米。
而此時重組合并南國置業(yè)，無疑透露了電建地產(chǎn)由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“重返”回房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信號。但房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，未來如何找到擴大規(guī)模的“鑰匙”，仍然是電建地產(chǎn)所面臨的命題。
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