作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

房地產(chǎn)是一個(gè)受政策和法規(guī)影響很強(qiáng)的行業(yè)，這兩年的強(qiáng)監(jiān)管趨勢(shì)越來(lái)越明顯，因此掌握一些關(guān)鍵的房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)，相當(dāng)有必要。

很多大家已知的稅費(fèi)、法務(wù)，以及地方地產(chǎn)規(guī)則等相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，大多都是來(lái)自法律法規(guī)條文以及相關(guān)的政策解釋。今天這篇文章，系我們團(tuán)隊(duì)老師梳理了房地產(chǎn)行業(yè)400余個(gè)法律法規(guī)得出，將一些重要的知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行全面梳理，拋磚引玉式學(xué)習(xí)，希望對(duì)大家有用。

1、關(guān)于“逢住宅地必拍”的制度，這個(gè)是后來(lái)才逐漸完善的政策，政策依據(jù)來(lái)自《房地產(chǎn)管理法》（2019年修改），其中第十三條有詳細(xì)的規(guī)則，公開(kāi)出讓住宅用地凡是有條件的，必須采用以公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)的形式出讓。現(xiàn)在很多地方的住宅用地，必須以拍賣(mài)形式進(jìn)行，就是以這個(gè)上位法為依據(jù)，制定的地方政策。

2、關(guān)于土地閑置的問(wèn)題，政策依據(jù)也是來(lái)自《房地產(chǎn)管理法》（2019年修改），其中第二十六條有詳細(xì)的規(guī)則，可以最高處出讓金20%以下的罰款。關(guān)于土地閑置問(wèn)題，這兩年處罰的案例越來(lái)越多，特別是一些強(qiáng)監(jiān)管的城市，捂地行為成為了不受歡迎的。

3、關(guān)于預(yù)售證辦理的條件要求，《房地產(chǎn)管理法》第四十五條有詳細(xì)的規(guī)則，要求房企在辦理預(yù)售時(shí)，必須滿足三個(gè)條件，即繳清土地款、已經(jīng)辦理了施工證、并且滿足25%的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，這三個(gè)缺一不可。正是有了這個(gè)后面新加入的法律條款，很多地方政府不敢再違規(guī)辦預(yù)售了，關(guān)系再到位也不敢。

4、關(guān)于一些違法建筑，未能按規(guī)劃審批施工的，這個(gè)處罰也是很厲害的。比如，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條有詳細(xì)的規(guī)則，對(duì)于違法建筑，按照要求能夠整改的限期整改并且處5%-10%的罰款；如果是違法建筑很?chē)?yán)重的，不能整改的住建部門(mén)可以直接進(jìn)行沒(méi)收或者拆除違建，并且可以酌情處以10%以下罰款，計(jì)算基數(shù)是違法建筑的建安成本，不含地價(jià)。很多房企的項(xiàng)目，交樓的時(shí)候都存在沒(méi)有按審批施工的問(wèn)題，成了交樓最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，被處罰的依據(jù)就來(lái)自于這個(gè)條款。

5、關(guān)于國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)限的問(wèn)題，基本農(nóng)田征收審批權(quán)限問(wèn)題，《土地管理法》進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，特別是2020年年初新修改土地管理法，將幾個(gè)省市納入了土地征收審批權(quán)（基本農(nóng)田和35公頃以上的其他耕地）下放試點(diǎn)，一時(shí)間在行業(yè)內(nèi)引起了熱議。

6、《土地管理法》還規(guī)定了，在現(xiàn)行的分配規(guī)則下，土地出讓收入的30%上繳中央，剩下的70%留歸地方政府。詳見(jiàn)其第五十五條。

7、收并購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，至少需要經(jīng)過(guò)其他有投票權(quán)的股東半數(shù)以上同意，不同意的股東，需要收購(gòu)此筆擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)。同時(shí)公司法還規(guī)定內(nèi)部股東享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可對(duì)抗外部收購(gòu)方。這在《公司法》第七十一條有有詳細(xì)的規(guī)則。

8、對(duì)于大家接觸比較多的契稅，契稅的應(yīng)稅行為包括土地出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)，這三種都是需要交納契稅的。契稅的稅率在3%-5%之間，具體的，可由各地再根據(jù)上位法做細(xì)致規(guī)定。這是《契稅暫行條例》第三、第四條規(guī)定的內(nèi)容，很多地方的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)，就是根據(jù)這個(gè)制定的。

9、測(cè)算里面，很多公司會(huì)加上土地使用稅這個(gè)成本科目，土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)也是來(lái)自法規(guī)的規(guī)定。現(xiàn)行的征收標(biāo)準(zhǔn)是，大城市征收標(biāo)準(zhǔn)在1.5元-30元/平米之間浮動(dòng)，中型城市征收標(biāo)準(zhǔn)在1.2元-24元/平米之間浮動(dòng)，小型城市征收標(biāo)準(zhǔn)在0.9元-18元/平米之間浮動(dòng)，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城的征收標(biāo)，在0.6元-12元/平米之間浮動(dòng)。這是《土地使用稅暫行條例》第四條里面的內(nèi)容，各個(gè)地方政府在這個(gè)條例上作出的地方性細(xì)化規(guī)定。

10、土地增值稅的四級(jí)超額累進(jìn)稅率，以及免征土增稅的情形，這在《土增稅暫行條例》第七、第八條里面有規(guī)定。

11、現(xiàn)在城市更新業(yè)務(wù)，越來(lái)越多涉及拆遷和賠償問(wèn)題。對(duì)于土地整理，收儲(chǔ)需要進(jìn)行房屋征收的，需要對(duì)代拆遷的房屋的價(jià)值、搬遷的成本還有臨時(shí)安置、征收造成的商業(yè)等營(yíng)業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償。房屋征收的原則是，必須先補(bǔ)償，然后再征收，這是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。

12、對(duì)于法院的司法查封和凍結(jié)，這個(gè)也是有一定的規(guī)則的，這個(gè)規(guī)則一些自資深的投資總相對(duì)熟一些。比如，如果是要凍結(jié)對(duì)方的銀行存款和其他資金的，按照規(guī)定時(shí)間最長(zhǎng)不能超過(guò)六個(gè)月；如果是查封和扣押對(duì)方的動(dòng)產(chǎn)的，最長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)一年；如果是查封和扣押對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)的，時(shí)間上不得超過(guò)兩年。

如果時(shí)間還不夠，怎么辦？能不能再申請(qǐng)一波，這個(gè)也是有詳細(xì)的規(guī)則的。比如，如果在申請(qǐng)人申請(qǐng)的查封和凍結(jié)最后期限屆滿以后，申請(qǐng)人可以再次提供必要性的資料，再次申請(qǐng)查封和凍結(jié)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但是這個(gè)時(shí)間就不是原來(lái)的了，最長(zhǎng)的時(shí)間，不得超過(guò)此前第一次申請(qǐng)期限的一半。這個(gè)知識(shí)點(diǎn)，在收并購(gòu)項(xiàng)目當(dāng)中運(yùn)用較多，這是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，這個(gè)司法解釋文件規(guī)定的。

13、關(guān)于大家常接觸的知識(shí)點(diǎn)，土地、房屋等財(cái)產(chǎn)如果作價(jià)投資、入股某公司是否需要交納契稅問(wèn)題，這在《契稅暫行條例細(xì)則》這個(gè)法規(guī)有肯定性的規(guī)定的。同時(shí)還規(guī)定，如果是以土地、房屋等財(cái)產(chǎn)抵償債務(wù)，或者說(shuō)以純粹的獲獎(jiǎng)，等偶然方式獲得的土地、房屋，也都是要交納契稅的。

14、土地增值稅法定扣除項(xiàng)目，以及融資利息如何抵扣土增稅成本的問(wèn)題，這在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》里面，用了幾個(gè)條款進(jìn)行了原則性的規(guī)定。不過(guò)，土增稅暫行條例相對(duì)還是很粗糙，關(guān)于利息抵扣標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)征土增稅等問(wèn)題，約定不甚清晰。

15、關(guān)于調(diào)規(guī)變性，改變土地用途等如何操作，流程如何辦理的問(wèn)題，在《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于出讓土地改變用途有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》這個(gè)文件里面，有具體的政策指導(dǎo)，給了地方政府明確的授權(quán)，地方政府在既可以直接調(diào)規(guī)變性補(bǔ)繳土地出讓金，也可以按合同約定，先進(jìn)行收儲(chǔ)再公開(kāi)掛牌拍賣(mài)等。這也是當(dāng)前很多地方政府，處理調(diào)規(guī)變性土地的政策來(lái)源。

當(dāng)然，房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)是很多的，有四百多個(gè)，本文旨在拋磚引玉。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)涉及法律法規(guī)知識(shí)點(diǎn)~全梳理