作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

與天津一直“陰跌”的二手房市場相比，新房市場表現(xiàn)稍微樂觀一點。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年年初受疫情影響，4月天津新房市場逐漸回歸常態(tài)，需求隨著疫情緩解得到逐步釋放，常規(guī)樓市小陽春延長至夏天，6月天津市場達(dá)到一個峰值，而后三季度回歸常態(tài)。 

據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2020年9月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)》顯示，9月天津新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比8月上漲0.2%，比去年同期同比上漲0.8%，這也是天津近期環(huán)比的“六連漲”，換言之，疫情過后天津新房房價就已回暖，保持了半年的“穩(wěn)增長”狀態(tài)。

近一年天津新房成交面積月度變化（單位：萬m2）

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年9月，天津商品住宅廣義存量面積已經(jīng)達(dá)到4560.74萬平方米，無論是北上廣深還是熱點二線城市，天津都是其中存量規(guī)模最大的城市，相比六倍面積差的重慶還要多出將近一半。去化周期方面，則長達(dá)28.2個月，是全國新房去化周期僅次于大連的最長的城市。

天津新房市場成交面積年度變化（單位：萬m2）

天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米，2018年成交面積1259.3萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒有新增量入場的情況下，天津新房市場兩年都賣不完。而這這還沒有算上龐大的二手房市場。 

天津在巨量供應(yīng)的影響下，新房價格難以有明顯上漲，老城區(qū)去化周期超過50個月。在“金九銀十”期間，天津一些房企降價打出區(qū)域“骨折價”，試圖搶先收割市場，甚至還有房企出具了“保價協(xié)議”，承諾半年之內(nèi)項目不降價，以此說服購房者盡快上車。 

我們在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然天津新房房價從整體看是在“穩(wěn)步增長”，但從區(qū)域來看，天津樓市部分區(qū)域的跌幅確實不小，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等區(qū)域在內(nèi)，房價都出現(xiàn)了不同程度的下降，尤其是遠(yuǎn)郊樓盤。 

“遠(yuǎn)郊降幅比較大，最多能達(dá)到30%，市內(nèi)六區(qū)價格相對穩(wěn)定，但是沒有流量。”天津當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介羅迅表示，天津市場從去年下半年開始就特別難，已經(jīng)有過兩三輪全面降價潮了，有些去年的標(biāo)桿項目在今年都開始邁入降價的行列。譬如武清區(qū)南湖板塊，碧桂園云湖項目因南鄰津保高速，西鄰墓地天福陵園，率先降價至1.2萬元/平方米，毗鄰的保利梧桐大道項目，價格更低至1.1萬元/平方米。 

遠(yuǎn)郊區(qū)域的二手房市場更是在整體“陰跌”的背景下情況更為嚴(yán)重。 

在北京工作的王晗于2017年3月在武清區(qū)南湖板塊購置了一套140平米的三房，單價1.5萬元/平方米，而如今網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示，她所在小區(qū)的單價已經(jīng)跌至1.1萬元至1.3萬元之間。 

對此，羅迅稱這已經(jīng)是見怪不怪。“和平區(qū)的學(xué)區(qū)房還是很堅挺的，價格趨于穩(wěn)定，大跌的往往是房價比較低的市內(nèi)六區(qū)以外的地區(qū)，像南湖板塊這里的二手房基本沒有交易量，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價格沖擊很大。” 

另外一位中介朱冰羽告訴我們，天津有較好的教育資源和較高的高考錄取率，這對于“北漂”頗有吸引力，因此在遠(yuǎn)郊買房的大都是在北京工作的人，有不少天津遠(yuǎn)郊項目在北京核心地區(qū)均設(shè)有展點，賣點之一就是在天津落戶、買房、有學(xué)籍。

2018年5月政府出臺《“海河英才”行動計劃》后，該人才新政對落戶條件大幅放寬：本科40歲以內(nèi)，碩士不超45歲，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證等，即可辦理直接落戶。 

海河英才計劃實施以來，天津共落戶28萬人，但真正留在天津工作的人卻很少。 

“沒有戶口的北漂，也會選擇在天津落戶買房，一般情況下他們就會選擇通勤方便的武清等地。”朱冰羽感嘆道，“讓孩子在北京上完中小學(xué)到天津參加高考，或者直接在天津上中小學(xué)，反正最后達(dá)成了目的就馬上轉(zhuǎn)手賣出去，所以說潮水退去自然跌得最狠。”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國前列， 

與天津一樣，鄭州樓市也同樣被媒體“吵”上了風(fēng)口浪尖，據(jù)報道，今年鄭州樓市有些膠著，當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者表示，“就現(xiàn)在市場情況來看，今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來最慘淡的一年。” 

從數(shù)據(jù)上看，一手房方面，今年以來鄭州樓市開盤去化率大幅下降。 

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年項目開盤平均去化率是72%。在全國市場復(fù)蘇明顯的7月份，鄭州新建商品房銷售量卻同比下降25.5%。 

不能太過武斷地說是“最慘淡”，但的確，房企在鄭州“金九銀十”期間降價促銷蔚然成風(fēng)，有些房企雖然沒直白地喊出降價，但通過首付分期、零首付，買房送車位、送物業(yè)費、送家電，精裝改毛坯甚至是工抵房、特價房等形式進(jìn)行花樣促銷。

鄭州新房市場庫存面積和去化周期變化（單位：萬m2）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

和天津新房市場情況相似，鄭州也面臨著巨大的庫存壓力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，鄭州新房庫存面積已到1108.8萬平方米，去化周期從去年9月的5.8月變成了14.7月。

因供需失衡、去化壓力大，鄭州房企降價促銷也是情理之中，且大部分“跳水”的樓盤多位于鄭州四環(huán)外的的滎陽、中牟、新鄭等遠(yuǎn)郊區(qū)域。 

當(dāng)前新房市場都在降價促銷，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導(dǎo)致了二手房降價、成交慢的現(xiàn)象，我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然鄭州二手房掛牌價格在降，但成交價基本都在合理范圍，沒有出現(xiàn)過于夸張的跳樓價。 

在限購政策沒有放松、整個鄭州房地產(chǎn)市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻并不顯得突兀，今年的二手房的行情可能會一直這樣持續(xù)下去，很難出現(xiàn)大規(guī)模的回暖。

我們認(rèn)為，天津和鄭州的房價下跌情況較為類似，這兩個都是屬于高庫存城市，在巨大庫存和供應(yīng)的影響下，市場去化緩慢，此次一二手房房價均出現(xiàn)下跌趨勢，主要還是受當(dāng)?shù)胤科蠼祪r促銷抓回款導(dǎo)致的，由于一手房促銷力度較大，從而帶動了二手房市場價格的下跌。 

具體來看，天津與鄭州市場本身也已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的局面，部分區(qū)域依然熱銷，部分區(qū)域降價也難以吸引購房者的關(guān)注。整體降幅仍在合理區(qū)間內(nèi)。

未來市場可能依然還會延續(xù)目前的態(tài)勢，隨著年底開發(fā)商沖刺年終業(yè)績，整體促銷力度或?qū)⒗^續(xù)保持或加強。

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原標(biāo)題： 天津、鄭州房價“大跳水”虛實：穩(wěn)中有降