敲響法槌 作者：喬謙律師
來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）
目錄
一、業主大會和業主委員會成立的程序----文字版4
（一） 審查4
（二） 申請5
（三） 籌備5
（四）召開首次業主大會7
（五）備案7
（六）召開首次業主委員會會議。8
二、 業主大會和業主委員會成立的程序----圖文版9
三、 業主大會和業主委員會日常活動11
（一） 業主大會的職責及會議制度11
（二） 業主委員會的職責及會議制度13
（三） 印章制度15
（四） 經費15
（五） 依法履行職責15
四、業委會的換屆、委員的增補、變更、業主大會的解散16
（一）關于換屆16
（二） 關于委員的增補16
（三） 關于委員的變更16
（四） 關于備案16
（五） 關于業主大會的解散17
五、 業主大會和業主委員常見問答18
（一） 問：成立業主大會和業主委員會的主要上層依據有哪些？18
（二） 問：成立業主大會和業委會主要有哪些程序性步驟？18
（三） 問：成立業主大會和業委會的意義有哪些？18
（四）問：業主在物業管理活動中享有哪些權利？18
（五） 問：業主在物業管理活動中享有哪些義務？19
（六） 問：業主投票權如何計算？19
（七） 問：業主大會議事規則應當主要就哪些事項作出規定？19
（八） 問：管理規約應當主要對哪些事項作出規定？19
（九） 問：業主能否委托代理人參加業主大會會議？20
（十） 問：業委會委員能否委托代理人參加會議？20
（十一） 問：業主大會可以就哪些事項作出決定？20
（十二） 問：業委會委員應當符合哪些條件？20
（十三） 問：業委會應當向業主公布哪些情況和資料？21
（十四） 問：業主大會和業委會的成立及其活動的主管部門是哪些？21
（十五） 問：業主如何提出成立業主大會的要求？21
（十六） 問：業主提出成立業主大會的書面要求后，如何成立籌備組？21
（十七） 問：籌備組成立后如何開展籌備工作？21
（十八） 問：首次業主大會主要內容和程序是什么？22
六、相關文件的示范文本23
1.關于籌備業主大會的申請書23
2.關于籌備業主大會的申請書24
3.關于組建業主大會籌備組的公告26
4.關于業主大會籌備組產生辦法的公告27
5.業主大會籌備組業主代表推薦表31
6.關于業主大會籌備組成員名單及工作職責的公告32
7.關于召開首次業主大會會議的公告34
8、關于確定業主身份、人數、專有部分面積的公告36
9.關于《管理規約（草案）》和《業主大會議事規則（草案）》征求意見的公示37
10.關于首屆業主委員會委員候選人產生辦法的公告38
11.關于首屆業主委員會委員候選人名單的公告41
12.關于首屆業主委員會選舉辦法的公告43
13.業主大會會議表決票（制定《管理規約》《業主大會議事規則》）45
14.業主大會會議表決票（選舉業主委員會）46
15.關于首次業主大會會議決定的公告47
16.關于業主大會依法成立的公告50
17.關于首次業主大會會議籌備經費使用情況的公告52
18.關于首屆業主委員會相關事項的公告53
19.業主大會會議表決票（決定物業項目的管理方式）54
20.業主大會會議表決票（選聘物業服務企業）55
21.業主大會會議表決票（決定車輛行駛、停放、收費管理制度）56
22.車輛行駛、停放、收費管理制度（樣本）57
23.業主大會會議表決票（決定終止業主委員會委員資格）58
24.業主大會會議表決票（補選業主委員會委員）59
25.業主大會、業主委員會備案及印章刻制證明61
26.（物業項目名稱）業主大會議事規則（示范文本）62
27.管 理 規 約 78
28.備案材料89
七、相關法律法規及規范性文件100
（一）《民法典》第六章 .100
（二）物業管理條例103
（三）山東省物業管理條例110
（四）住房和城鄉建設部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知125
（五）濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市業主大會和業主委員會指導規則的通知132
（六）關于印發《關于規范業主委員會建設和相關工作的指導意見（試行）》的通知..139
(七）濟南市物業管理條例（征求意見稿）.....................................146
一、業主大會和業主委員會成立的程序----文字版
成立業主大會和業主委員會，實現業主自治，需要依照法定程序進行。依照相關法規和文件的規定，主要經過審查、申請、籌備、召開首次業主大會、備案等步驟。
審查
審查階段，主要看是否需要成立業主大會、是否達到業主大會成立的條件。
是否需要成立業主大會。
首先看物業管理區域的劃分。一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設，或者兩個以上建設單位開發建設的，配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；能夠分割并獨立使用的，可劃定為不同的物業管理區域。
一般來說，建設單位辦理商品房預售許可證或現售備案前，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。總體來說，物業管理區域的劃分，屬于行政管理的范疇，以行政主管部門劃分為準。
其次，對于業主較少的區域，經全體業主同意，可決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
是否達到業主大會成立的條件。
符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
申請
申請階段，主要分為兩種情況，建設單位或前期物業管理服務單位申請，和業主申請。
建設單位或前期物業申請
物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑總面積的50%時，建設單位應按照要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：（一）物業管理區域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業主名冊；（四）建筑規劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的證明；（六）物業服務用房配置證明；（七）其他有關的文件資料。
物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業應當向區縣房管部門提出成立業主大會的書面申請。
業主申請
建設單位或前期物業逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可向區縣房管部門提出成立業主大會的書面要求。
籌備
籌備階段，主要是成立籌備組和完成籌備工作。
成立籌備組。
區縣房管部門應當在收到建設單位或前期物業的書面申請，或業主的書面要求后，30日內，與街道辦事處（鄉鎮政府）共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。
確定籌備組人員。籌備組一般由5-15名成員組成，其中居委會委員1名，并擔任籌備組組長。其余成員為物業管理區域的業主代表，由街道辦事處、居委會組織推薦產生。
籌備組產生后，應當書面形式將成員名單在物業管理區域公告。
完成籌備工作。
區縣房管部門、街道辦事處應當指導籌備組開展業主大會的籌備工作，全體業主、建設單位、物業企業應當積極配合籌備組工作。
籌備組應當在30日內（特殊情況可延長30日）完成以下工作：
確定召開首次業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦業主代表；
確定首次業主大會會議的召開時間、地點和內容；
參照示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的投票權數，并逐一列表
登記業主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；
確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；
推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。
籌備組應當審查候選人的資格，候選人名單產生后，籌備組予以公告。
候選人應當符合以下條件：居住在本物業管理區域內；具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律法規；遵守業主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務；熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間；未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。
上述五項工作，應在業主大會會議召開15日前完成，并書面公告。
（6）采取書面征求意見召開首次業主大會會議的，籌備組要在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業主委員會委員候選人擔任。籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業主委員會選票送達業主，并保存送達憑證。表決票和選票需要注明投票時間、地點等。
采取集體討論形式的，籌備組要向業主發放參加首次業主大會的證件。
（四）召開首次業主大會
首次業主大會會議的內容和程序：表決通過業主公約、業主大會議事規則；選舉產生業主委員會委員；其他需要首次業主大會會議表決通過的事項。
投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監票人監督下，核對、計算票數，當場公布結果，由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。
同意業主公約、業主大會議事規則的業主投票權數未達到總票數的三分之二的，籌備組應當在征求業主意見并修改后，重新組織業主表決投票。
業主委員會由5-13人的單數組成，由籌備組根據實際情況決定。業主委員會的選舉應當有物業區域內持有二分之一以上投票權的業主參加；業主委員會的當選，應當經與會業主所持投票權二分之一以上通過。
（五）備案
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向區縣房管部門備案。提交以下材料：（1）業主大會會議記錄和會議決定；（2）業主委員會成立備案申請表；（3）業主公約；（4）業主大會議事規則；（5）選舉和表決結果統計表；（6）業主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。
區縣房管部門應當收到上述材料后10日內，發給業主委員會備案證明，出具業主委員會刻制印章證明，并將有關情況通報街道辦事處、公安派出所、建設單位、物業企業。
（六）召開首次業主委員會會議
籌備組在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1-2人。籌備組自行解散。
業主大會和業主委員會成立的程序－--－圖文版
業主大會和業主委員會日常活動
業主大會的職責及會議制度
業主大會履行下列職責：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業管理企業；（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（5）制定、修改物業管理區域內共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
業主大會可采取集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式，但應當由持有投票權數二分之一以上的業主參加。業主大會作出決定，必須經過與會業主所持投票權數二分之一以上通過。業主可委托他人投票。
業主大會會議，分為定期會議和臨時會議，應當邀請街道辦、居委會參加。
定期會議，由業委會按照業主大會議事規則召開。
臨時會議，有下列情形之一的，業委會及時組織召開業主大會臨時會議：
有20%以上業主提議；2.發生重大事故或緊急事件需及時處理；3.業主大會議事規則或業主公約規定的其他情況。
業主大會會議，應由業委會作書面記錄并存檔。業主大會作出的會議決定，
應書面公示，對全體業主具有約束力。
業委會逾期不按照規定召開業主大會，區縣房管部門可責令限期召開。必要時，區縣房管部門與街道辦共同指導居委會組織召開。
未能選舉業委會或業委會全體辭職的，業主大會仍應履責，需召開定期或臨時會議的，參照上述辦法。
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