克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
2021年11月處于二、三輪集中土拍的交接期，月內共有深圳、無錫等6個重點城市拍地。
11月處于二、三輪集中土拍的交接期，月內共有深圳、無錫等6個重點城市拍地，除鄭州外，其余5市供地規模均處于各輪高位，再加之三四線城市成交增加，使得月內土地成交規模大幅上漲。市場熱度方面，雖然蘇州、南京、深圳等市放寬了競拍門檻，但土拍降溫仍在延續，溢價率指標仍在繼續下滑；流拍方面，由于地方國企托底比重依然較高，土地流拍現象較上月略有好轉。
供應方面。一方面由于11月重點城市迎來集中供地潮，有多達15個重點城市掛牌了第三批集中出讓地塊；另一方面，由于臨近年底，非重點城市也迎來集中供地潮，因此11月份土地市場供應量達到年內最高水平。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積65179萬平方米，環比大漲141%，同比也上漲了9%。
成交方面。由于重點城市集中土拍數量有所增加，加之三四線城市供應端顯著放量，使得本月成交規模環比大漲。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積增至19354萬平方米，環比大漲45%。各能級城市表現一致，成交規模環比均有上漲，尤其是三四線城市漲幅最為突出。具體來看，一、二線城市成交總量分別增至692和2612萬平方米，環比漲幅分別為9%和11%；三四線城市成交規模增至16050萬平方米，環比漲幅則高達45%。
價格方面。受三四線城市成交占比大幅增加的影響，本月平均地價環比大降14%，降至2600元/平方米，但同比仍有5%的漲幅。各線城市表現不一，整體呈現一線下降、二三線上升的趨勢。一線城市本月雖有深圳、上海（部分）第三輪集中土拍，但受上海低價遠郊地（安置類）大量成交的影響，一線城市本月平均地價降至11280元/平方米，同環比均明顯下降。但從前11月成交地價同比變動來看，各能級城市前11個月的平均地價依然是較去年同期上漲的，其中二三線城市的漲幅均在20%以上。
重點城市三批次土拍規則相繼松綁 仍未扭轉溢價率下滑
市場熱度方面。盡管三批次集中供地土地規則相繼松綁，但仍未扭轉溢價率的下滑趨勢，環比減少0.1個百分點，降至3.2%，再度創下歷史新低。各能級城市表現一致，溢價率均延續上月的低位趨勢，并且各能級城市溢價率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價率僅有1.7%，熱度在三個能級城市中也處于最低位。
具體來看，一線城市中深、滬（部分）三輪集中土拍熱度均處低位，雖然深圳有4宗進入觸頂搖號環節，但主要是由于配建要求較低、達到最高限價的情況下仍保有較高的利潤空間，整體來來看，底價成交依然是主流，使得一線城市溢價率降至2.7%；二線城市表現也不佳，寧波、南京、鄭州等城市溢價率多在3%以下，就連保證金比例下調的蘇州三輪土拍熱度進一步下降，二線城市整體溢價率也僅有1.7%；三四線城市也延續低熱態勢，本月平均溢價率降至4.1%的低位。
土地流拍方面。雖然房地產信貸端政策有所調整，但民營企業的融資端口仍未放松，加之項目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此民企參拍積極性并不高，國企托底的比重依然較高。以重點監測的城市來看，土地流拍較上月略有好轉，但依然處于較高位，約為20%，其中四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并且這些地塊多為含宅地塊。
11月，正值二輪土拍收官、三輪土拍開始之際，寧波、鄭州完成了第二輪集中土拍，深圳、南京、蘇州和無錫等4個城市年末最后一輪集中土拍也順利收官。因此，本月成交總價TOP10地塊也來自這些重點城市。其中，摘得總價榜榜首的地塊為廣州黃埔老城區一宗商辦地塊，成交總價為88.4億元，由科學城競得；門檻地塊則來自蘇州，由中建以36.31億元的底價競得。
除廣州、上海三宗商辦地外，其余地塊均為重點城市集中土拍成交的住宅用地。但結合入榜地塊成交溢價情況可以發現，除安居、深業聯合體競得的深圳南山前海桂灣宅地外，其余宅地均為底價成交，且多由本土國企競得。究其原因，主要是由于這些地塊出讓要求較高，利潤空間被大幅擠壓，在當前房企資金流仍面臨較大壓力的背景下，房企競拍積極性不強，最終也基本由本地國企托底。
而單價榜中，除了上海長寧一宗商辦地塊和浦東康橋一宗城中村改造地塊外，其余入榜地塊均為溢價成交，其中單價TOP5地塊更是均觸及到最高限價、以搖號成交，競拍熱度較高。就地塊分布來看，本月單價TOP10地塊主要來自南京，共有7宗地入榜，其中土拍熱點建鄴區成為入榜主力，南京入榜的7幅地中有6幅來自此區域。
榜中最受關注的地塊來自深圳南山前海片區，是深圳第三輪集中供地中位置最優、單價最高的地塊。該地塊位于前海板塊，區位極為優越，并且僅配建1.9萬平方米的租賃住房，配建面積也明顯少于以往出讓地塊，拿地成本較第二輪周邊成交地塊的價格明顯降低。另一方面，地塊上住宅銷售限價達9.2萬平方米，人才房售價達5.2萬平方米，因此即使配建人才房封頂，該地塊的利潤空間仍然比較充足。此外，該地塊周邊的二手房價格基本都在10萬元/平方米以上，有一定的倒掛空間，未來去化壓力也不大。在利潤空間充裕、去化壓力小等影響下，該地塊吸引了5家實力房企參拍，最終以搖號成交，成交總價為86.65億元，平均樓面價為41255元/平方米。
整體來看，11月的土地市場延續了低溫態勢，深圳、南京、蘇州和無錫等城市第三輪土拍熱度均不敵二輪，22城之外的集中供地城市新一輪集中土拍熱度也持續下滑，導致本月溢價率再度走低，僅為3.2%。
結合近期政策環境來看，雖然近期上層對過緊的信貸政策進行了“糾偏”，12月初中央更是首次表態要促進房地產“良性循環”，部分城市也適度放松了預售監管，但上述行為歸根結底均是為了維護房地產市場的穩定，房企實際融資環境放松不應過度樂觀。傳導至土地市場來看，部分財務指標健康的房企拿地積極性將有所提升，四季度以來重點城市地價回落之勢有望趨緩。但整體來看，鑒于行業現金流短時間內仍將面臨較大壓力，三輪土拍熱度仍將延續低溫。
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