2021年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額566億元，合約銷售面積313.8萬平方米，分別同比增長(zhǎng)8.6%和10.9%，銷售金額增速高于百?gòu)?qiáng)房企-3.0%的增速。全年實(shí)際去化率約為50%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，期末可售存量貨值約為570億元，未來需加強(qiáng)去化。

值得注意的是，保利置業(yè)2021年目標(biāo)完成率僅為91%，未能達(dá)成620億元的銷售目標(biāo)。2022年保利置業(yè)簽約保底目標(biāo)650億元，同比增長(zhǎng)14.8%，預(yù)計(jì)全年可售貨值為1400億元（570億存量，新推貨值在830億左右），去化率達(dá)到46%即可完成目標(biāo)，較2021年實(shí)際去化率降低4個(gè)百分點(diǎn)。保利置業(yè)“堅(jiān)定十四五期間再造一個(gè)保利置業(yè)不動(dòng)搖”，需保持15%的年平均增速，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，目標(biāo)達(dá)成具有一定的挑戰(zhàn)。

從銷售金額的區(qū)域分布來看，2021年銷售金額貢獻(xiàn)最大的區(qū)域仍是長(zhǎng)三角地區(qū)，占比達(dá)到34.0%。此外，近幾年保利置業(yè)加大在珠三角區(qū)域的布局，2021年珠三角區(qū)域銷售金額同比增長(zhǎng)37%到126億元，增幅最大。整體來看,長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域?qū)Ρ＠脴I(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)越來越重要，2021年總額占比達(dá)到了56%，同比增加了4個(gè)百分點(diǎn)，保利置業(yè)單盤銷售金額超過10億元的18個(gè)項(xiàng)目，除了哈爾濱廣信項(xiàng)目之外，均位于這兩個(gè)區(qū)域。

2021年保利置業(yè)新增19個(gè)項(xiàng)目，主要分布在上海、昆山、蘇州、寧波、深圳、廣州、佛山、濟(jì)南、貴陽，和新進(jìn)入的常州、太倉和寧海3個(gè)城市，已經(jīng)完成30個(gè)城市的布局。拿地方式方面，2021年保利置業(yè)通過合作、收并購(gòu)、合作、舊改、協(xié)議拿地等非招拍掛方式，新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到54.4%，豐富的拿地方式助力企業(yè)靈活布局。

全年新增土地儲(chǔ)備建面360.9萬平方米，權(quán)益拿地總價(jià)230億元，新增拿地建面同比下降12%。值得注意的是，近兩年保利置業(yè)拿地均處于較高水平，根據(jù)拿地銷售建面比來看，自2017年以來新增土地建面高于銷售建面，2021年達(dá)到1.15。此外，為了保證規(guī)模和效益的增長(zhǎng)，保利置業(yè)的拿地建面權(quán)益比由2019年的67%上升到近兩年的75%水平。

在城市能級(jí)方面，保利置業(yè)近兩年加大在三四線城市的布局，占比自2019年以來連年攀升，2021年占比達(dá)到30.9%，同比增長(zhǎng)9.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也加大在一線城市的布局，2021年一線城市的占比達(dá)到33.6%，同比上升18.1個(gè)百分點(diǎn)。而在區(qū)域布局方面，保利置業(yè)于長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域拿地的建面占比最高，分別達(dá)到40%和37%，占比分別同比增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)和18個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年年末，保利置業(yè)土地儲(chǔ)備2265萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，其中在建面積1269萬平方米，占比達(dá)到56%，同比增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，保利置業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)速度有所加快。根據(jù)保利置業(yè)當(dāng)前的銷售走勢(shì)來看，土地開發(fā)周期為5-7年，土地儲(chǔ)備充足，將是保利置業(yè)2025年千億目標(biāo)達(dá)成的重要保障。

而從土地分布來看，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2021年末權(quán)益土地儲(chǔ)備中一二線城市的占比達(dá)到83%，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。不過也正由于高能級(jí)城市的布局策略，2021年末保利置業(yè)的土地平均成本達(dá)到8324元/平方米，同比增長(zhǎng)23%，由于高能級(jí)城市限價(jià)較為嚴(yán)格等原因，未來或?qū)⒗推髽I(yè)的盈利水平。

2021年?duì)I業(yè)收入同比增加16.73%至356.13億港元，仍低于2019年的水平，當(dāng)前保利置業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)速度仍未恢復(fù)疫前速度，不過從內(nèi)地營(yíng)業(yè)收入來看，2021年保利置業(yè)內(nèi)地營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了12%，也較2019年的水平增長(zhǎng)了8%，內(nèi)地結(jié)轉(zhuǎn)得到穩(wěn)定增長(zhǎng)。2021年保利置業(yè)毛利潤(rùn)123.12億港元，凈利潤(rùn)26.07億港元，分別同比增長(zhǎng)17.13%和12.13%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)31.95%至24.81億港元。

從盈利表現(xiàn)來看，毛利率同比微升了0.2個(gè)百分點(diǎn)至33.9%，居行業(yè)較高的水平，其已售未結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平預(yù)計(jì)在24%-26%，將來毛利率水平將有所下滑，但仍高于行業(yè)平均。

值得注意的是，2021年保利置業(yè)凈利率7.1%，歸母核心凈利率6.1%，均低于行業(yè)平均，主要由于持做銷售物業(yè)價(jià)值虧損擴(kuò)大，銷管費(fèi)率高于行業(yè)平均，稅費(fèi)不斷上漲等原因，未來隨著低毛利率項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，其盈利率水平受到的壓力或?qū)⒏蟆?/p>

2021年末，保利置業(yè)持有現(xiàn)金較同比下降16.15%至366.02億港元，非受限現(xiàn)金短債比1.56，而2020年為1.53，現(xiàn)金短債比進(jìn)一步改善，短期償債壓力不大。而從債務(wù)期限來看，保利置業(yè)短債占比下降5個(gè)百分點(diǎn)至27%，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。

與此同時(shí)保利置業(yè)也通過減少信托貸款融資來改善債務(wù)水平，信托貸款占比較去年年底下降3個(gè)百分點(diǎn)至12%。通過多項(xiàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)置換，保利置業(yè)的平均融資成本也較2020年末下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)至4.52%，具有一定的融資優(yōu)勢(shì)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善也助力企業(yè)杠桿水平的降低，2021年末凈負(fù)債率同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至103.83%。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至74.4%。整體來看，2021年末保利置業(yè)三條紅線指標(biāo)雖有所改善，但仍觸及兩條紅線，未來仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。