作者：劉韜

再審申請(qǐng)人建銀國(guó)際資本管理（天津）有限公司因與被申請(qǐng)人王得鑫及一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，最高法院作出（2020）最高法民申1498號(hào)《民事裁定書》。

該案裁判要旨：結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認(rèn)定符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購(gòu)房者對(duì)案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)够诘盅簷?quán)對(duì)該房屋的執(zhí)行，適用法律并無(wú)不當(dāng)。 

但《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）和《合同法》已經(jīng)于2021年1月1日作廢。

最新的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)） 第三十五、三十六、三十八條規(guī)定：與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第 八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu) 先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

《民法典》第八百零七條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

綜上，建筑工程的承包人對(duì)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)仍然優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否可以對(duì)抗買受人，已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，是否應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利，筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2020修正）第二十九條結(jié)合具體案情判斷。

有且只有在金錢債權(quán)執(zhí)行中，作為買房人和案外人的消費(fèi)者才能對(duì)登記在作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房產(chǎn)提出執(zhí)行標(biāo)的異議及執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)案涉房產(chǎn)為的消費(fèi)者所有，排除執(zhí)行以及將房產(chǎn)過(guò)戶給消費(fèi)者，從而使自己的居住權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人和其他債權(quán)人得到保護(hù)。

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行標(biāo)的異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在房管局備案網(wǎng)簽與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同只是合同簽訂的方式，不具有優(yōu)先效力，也不具有預(yù)告登記的效力；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，一般可以理解為購(gòu)房人在涉案房產(chǎn)所在的同一設(shè)區(qū)的市或縣級(jí)市范圍內(nèi)沒(méi)有用于居住的房產(chǎn)，或者雖然有一套房產(chǎn)，但購(gòu)買的面積仍然屬于滿足基本居住需要，這里特別注意如果案外人在長(zhǎng)期生活所在地以外的地方還有多套房屋，或購(gòu)買的房產(chǎn)用于投資理財(cái)性質(zhì)，如溫州炒房團(tuán)，不屬于保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)的情況，法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該房產(chǎn)；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且將合同約定的剩余價(jià)款按照法院要求交付執(zhí)行。疑難執(zhí)行案件可以和劉律師交流（微信號(hào)：13523578426）。

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭與黑龍江省高級(jí)人民法院同時(shí)對(duì)蘇華建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇華建設(shè)公司”）與黑龍江鴻基米蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻基米蘭開發(fā)公司”）及63名被冒名購(gòu)房者執(zhí)行異議之訴系列案作出宣判，對(duì)實(shí)施虛假訴訟行為的鴻基米蘭開發(fā)公司合計(jì)罰款6300萬(wàn)元。這是近年來(lái)人民法院針對(duì)虛假訴訟行為開出的最大罰單。從該案也可以看出，只要不是虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相，人民法院優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)保護(hù)已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。

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