近年來，城市更新成為開發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。開發(fā)商為拓展項(xiàng)目而支付給業(yè)主的對(duì)價(jià)也不斷提高。然而，在城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)之后，由于開發(fā)進(jìn)度不盡人意、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手覬覦等原因，業(yè)主和開發(fā)商很容易因開發(fā)進(jìn)度遲緩產(chǎn)生矛盾，最終導(dǎo)致合同解除或項(xiàng)目易主。

深圳城市更新項(xiàng)目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場(chǎng)的背景下，開發(fā)商前期鎖定項(xiàng)目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補(bǔ)協(xié)議后業(yè)主受到的其他競(jìng)爭(zhēng)方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項(xiàng)目涉及多個(gè)業(yè)主或權(quán)利人時(shí)如開發(fā)商無法及時(shí)解決全部業(yè)主的拆補(bǔ)等問題，很有可能引起項(xiàng)目延誤，并最終導(dǎo)致原已簽訂的業(yè)主反水。根據(jù)近年來深圳城市更新市場(chǎng)的發(fā)展情況，結(jié)合筆者多年來的城市更新工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，開發(fā)商在城市更新項(xiàng)目具體交易方案設(shè)計(jì)與合同談判的過程中，既要對(duì)合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)價(jià)、形式與補(bǔ)償流程進(jìn)行通盤考慮。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補(bǔ)償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實(shí)”，并盡可能提高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項(xiàng)目開發(fā)遲延等為由解除合同。

本文以一個(gè)常見的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟案例為例，對(duì)業(yè)主解約的原因和對(duì)策進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)開發(fā)商鎖定項(xiàng)目的業(yè)務(wù)實(shí)操要點(diǎn)，以饗讀者。

2007年1月，深圳某區(qū)的舊改主管部門以專函確認(rèn)A公司為改造項(xiàng)目的舊改單位。改造項(xiàng)目面積約10萬㎡，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責(zé)任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟(jì)組織，占地約35000㎡）。對(duì)于改造項(xiàng)目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成項(xiàng)目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。《深圳市城市更新辦法》生效后，改造項(xiàng)目被定性為拆除類城市更新項(xiàng)目，A公司亦被認(rèn)定為城市更新申報(bào)主體。

2009年7月，A公司與甲公司簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，約定：甲公司將改造項(xiàng)目所在地塊交給A公司進(jìn)行改造，移交期限不得遲于2013年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A公司在簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》后向甲公司繳付600萬元，余款在甲公司將改造范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物全部移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此基礎(chǔ)上，締約雙方就拆遷補(bǔ)償方式、過渡安排等一系列問題進(jìn)行了詳細(xì)約定。此后不久，A公司與另一業(yè)主乙公司也簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。已完成收購的面積合計(jì)約65000㎡。

然而，由于對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜性估計(jì)不足，A公司的項(xiàng)目拓展工作推進(jìn)趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因此也未能獲得改造項(xiàng)目的“城市更新實(shí)施主體”資格。

由于項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，甲公司對(duì)A公司也心生不滿。2011年9月，甲公司召開股東大會(huì)，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司繼續(xù)履行合同。

2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認(rèn)定為甲公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。

2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項(xiàng)目”期限已過，主管部門對(duì)是否延期意見不明確，且丙公司已與B公司簽約。基于此，甲公司向A公司發(fā)出書面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不安抗辯權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。A公司拒絕了甲公司的要求。

2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請(qǐng)求解除與A公司的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元。

某區(qū)法院認(rèn)為：雙方簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，A公司已按約定履行了合同義務(wù)；在主管部門未對(duì)A公司的舊改單位資質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的B公司與丙公司簽訂協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的行為，違反了誠實(shí)信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。

甲公司不服判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。在二審期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的書面聲明。

深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為：（1）因與B公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設(shè)置合同履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第46條第1款規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)存在多個(gè)權(quán)利主體的，只有當(dāng)所有權(quán)利主體通過作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、資產(chǎn)收購等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)施主體確認(rèn)。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項(xiàng)目的城市更新實(shí)施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》事實(shí)上已不具備繼續(xù)履行的條件。最后，深圳市中級(jí)人民法院據(jù)此判決終止雙方簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

本案是深圳城市更新項(xiàng)目中常見的，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進(jìn)度和補(bǔ)償問題而引發(fā)的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項(xiàng)目運(yùn)作兩個(gè)維度，對(duì)本案進(jìn)行挖掘。

在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認(rèn)定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。一審法院直接判決駁回甲公司的訴訟請(qǐng)求，顯然沒有考慮到A公司對(duì)改造項(xiàng)目推進(jìn)不力的責(zé)任。鑒于締約雙方當(dāng)時(shí)的態(tài)度已不可挽回地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很可能面臨“案已結(jié)，事難了”的局面。

相對(duì)而言，二審法院通過爭(zhēng)點(diǎn)整理，將本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)放在了合同可否繼續(xù)履行的問題上，并指出因丙公司等主體介入等因素，改造項(xiàng)目已陷入僵局，《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，據(jù)此作出了“終止履行”的判決。這能更好地解決爭(zhēng)端，也增強(qiáng)了判決的可執(zhí)行性。

總體而言，本案糾紛的產(chǎn)生，主要是因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度與業(yè)主方的預(yù)期存在較大差距。這使業(yè)主方對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。為此，甲公司在相關(guān)批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項(xiàng)目進(jìn)一步陷入僵局。

1、本案產(chǎn)生的導(dǎo)火索：開發(fā)期限的屆滿

針對(duì)舊改項(xiàng)目，在《深圳市城市更新辦法》頒布之前，政府主管部門為督促開發(fā)商盡快推進(jìn)項(xiàng)目，相關(guān)批文中大都跟本案一樣，對(duì)開發(fā)商完成項(xiàng)目改造設(shè)定期限。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)期限的設(shè)定也日趨制度化。最新頒布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施 》（下稱“暫行措施”）第二十八條明確規(guī)定：“各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對(duì)城市更新計(jì)劃進(jìn)行清理，對(duì)于具有以下情形之一的項(xiàng)目，可按程序調(diào)出計(jì)劃：1．自城市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報(bào)批的；2．自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的；3．自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的”。實(shí)際操作中，因項(xiàng)目進(jìn)展遲延而被政府清除出城市更新計(jì)劃的情況并不鮮見。

從這個(gè)意義上說，甲公司選定了2012年3月，即相關(guān)政府批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，向A公司提出中止《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的履行，并非魯莽無謀之舉。

2、雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位

一般來說，開發(fā)商只要事前做好預(yù)案，開發(fā)期限的問題其實(shí)不難解決。A公司之所以在改造項(xiàng)目中身陷麻煩，其根本原因是由于項(xiàng)目推進(jìn)不力，失去了業(yè)主方的信任。此前，A公司與甲公司簽約時(shí)，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。在業(yè)主失去對(duì)項(xiàng)目土地的控制權(quán)，卻遲遲享受不到項(xiàng)目收益的情況下，締約雙方本來就不牢固的合作基礎(chǔ)，很難不發(fā)生動(dòng)搖。

基于近年來舊改項(xiàng)目的內(nèi)部關(guān)系越來越復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈等因素，我們認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。在項(xiàng)目前期，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好盡職調(diào)查，并將項(xiàng)目的推進(jìn)難點(diǎn)與具體解決方案與業(yè)主方充分溝通，讓業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的復(fù)雜性有一定的認(rèn)識(shí)。在具體交易方案設(shè)計(jì)與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對(duì)合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)價(jià)、形式與補(bǔ)償流程進(jìn)行通盤考慮。在實(shí)際操作中，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補(bǔ)償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”的方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實(shí)”，盡可能提高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“誘惑”的可能性。

從社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實(shí)現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度的延誤（如超出批復(fù)的改造期限）不一定會(huì)導(dǎo)致合同的解除（當(dāng)然雙方約定開發(fā)延誤或申請(qǐng)延期無果則解除條件成就的情形除外）。此外，《暫行措施》第二十八條規(guī)定的將開發(fā)商調(diào)出計(jì)劃的情形也不一定導(dǎo)致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發(fā)商從項(xiàng)目運(yùn)作的維度，按上述意見做好操作控制和風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

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原標(biāo)題： 深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（五）——開發(fā)商鎖定項(xiàng)目的常規(guī)策略以及因開發(fā)延誤等導(dǎo)致業(yè)主反水的訴訟分析