觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
這是一個(gè)大城崛起的時(shí)代。
與此同時(shí)，越來越多企業(yè)加碼布局這一賽道，葛洲壩便是其一。
近日有消息明確，長沙天心區(qū)國資集團(tuán)與葛洲壩集團(tuán)、中建信和已形成工作專班，正積極推進(jìn)天心區(qū)新開鋪片區(qū)城市更新相關(guān)工作，但具體啟動(dòng)建設(shè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要視后續(xù)工作進(jìn)展而定。
據(jù)了解，新開鋪片區(qū)是長沙市主城區(qū)難得的可以大規(guī)模開發(fā)的成片區(qū)域，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間完成更新改造，項(xiàng)目總投資合計(jì)約81.48億元。
而新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目此前由融創(chuàng)操盤，但受資金狀況影響，于去年12月退出。
這一次，葛洲壩聯(lián)手中建信和、天心區(qū)國資集團(tuán)等“國家隊(duì)”成員入局，無疑給項(xiàng)目設(shè)下雙重保險(xiǎn)。
不過，自去年以來，當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目一些控規(guī)指標(biāo)如容積率、商住比和限高等，做了很大的優(yōu)化和調(diào)整，這也意味著對(duì)葛洲壩而言，新開鋪城更項(xiàng)目無疑是塊“難啃的骨頭”。
81億入局
過去，“地王”是葛洲壩抹不去的標(biāo)簽。
不過，因?yàn)槭袌稣{(diào)控和行業(yè)變化，讓這家企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目遭遇限價(jià)，利潤微薄、去化難也讓葛洲壩吃盡了苦頭
與此同時(shí)，近兩年葛洲壩接連布局城市更新賽道。
最新消息顯示，長沙天心區(qū)國資集團(tuán)在網(wǎng)上回復(fù)投資者問題時(shí)，其中一條回復(fù)明確，葛洲壩集團(tuán)與中建信和聯(lián)合體，正在跟天心區(qū)國資集團(tuán)就正式協(xié)議等具體工作進(jìn)行磋商。
消息表示，目前，天心區(qū)國資集團(tuán)與葛洲壩集團(tuán)、中建信和已形成工作專班，正積極推進(jìn)新開鋪片區(qū)城市更新的相關(guān)工作，但具體啟動(dòng)建設(shè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要視后續(xù)工作推進(jìn)進(jìn)展而定。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目位于天心區(qū)赤嶺路和新開鋪街道，北側(cè)為南二環(huán)、西臨湘江南路，東至芙蓉南路與新姚北路，南達(dá)友誼路，面積為393公頃（約5895畝），是主城區(qū)難得的可以大規(guī)模開發(fā)的成片區(qū)域。
根據(jù)最新規(guī)劃，項(xiàng)目要求打造一棟150米商業(yè)建筑，另外該區(qū)域還有4塊純住宅地，限高在100-140米之間，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間完成更新改造，項(xiàng)目總投資合計(jì)約81.48億元。
對(duì)葛洲壩而言，此次拿下新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目無疑能夠大幅增加該公司的土地儲(chǔ)備。
與此同時(shí)，由葛洲壩與中建信和成立聯(lián)合體，牽手天心區(qū)國資集團(tuán)，一方面，有共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意味。
畢竟，城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、規(guī)劃程序復(fù)雜、開發(fā)周期和收益回報(bào)不確定等特點(diǎn)，對(duì)操盤企業(yè)的各項(xiàng)能力要求極高，由聯(lián)合體操盤，無疑能夠共同分擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，葛洲壩作為舊改新兵，2020年才開始加速布局城市更新業(yè)務(wù)，截至目前在云南、河南、海南、遼寧等多個(gè)地區(qū)均簽約了相關(guān)的改造項(xiàng)目。
不過，葛洲壩對(duì)長沙的涉獵少之又少，而中建信和地產(chǎn)是中建五局旗下唯一的房地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，在湖湘深耕十八載，對(duì)長沙的人文地貌十分了解，且多次涉足長沙棚改項(xiàng)目，如湖南機(jī)床廠近205畝地塊的整改等。
融創(chuàng)進(jìn)退
彼時(shí)是2020年7月，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌、環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)董事長鄧鴻一行來到長沙市天心區(qū)，冒雨考察了坡子街西文廟坪、城南路大古道巷等天心區(qū)相關(guān)棚改項(xiàng)目。
怎料世事無常，去年10月以來，融創(chuàng)中國一度陷入資金鏈緊張危機(jī)當(dāng)中，新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目也成為其減緩資金壓力的一個(gè)代價(jià)。
彼時(shí)有消息人士提到，新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目原定2021年長沙第三次集中供地時(shí)掛牌，但在城市更新的大要求下原有規(guī)劃有較大調(diào)整，加之融創(chuàng)資金狀況不佳，最終該地塊未能如期掛牌。
同年年末，長沙市自然資源和規(guī)劃局在回復(fù)網(wǎng)友咨詢時(shí)也透露，因融創(chuàng)已退出，長沙機(jī)床廠地塊規(guī)劃修改方案已暫緩審批，天心區(qū)政府正在重新招商。
融創(chuàng)撤退后，2022年3月29日，天心區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目招商引入合作企業(yè)公告。
不過，這一次天心區(qū)政府對(duì)入局企業(yè)設(shè)立了相當(dāng)高的門檻。
根據(jù)招商公告，引入的企業(yè)需要具備住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)、已開發(fā)建設(shè)住宅、商業(yè)等項(xiàng)目面積不低于100萬方；2020年總資產(chǎn)不低于1000億元；2021年世界500強(qiáng)企業(yè)；聯(lián)合體成員不超過5家等。
同時(shí)，中選人如為單一一方，天心資產(chǎn)公司持有項(xiàng)目合資公司51%的股權(quán)；中選人持有項(xiàng)目合資公司49%的股權(quán)。如中選人為一方以上的，天心資產(chǎn)公司應(yīng)為控股股東，且其他任一一方的股權(quán)比例不得超過天心資產(chǎn)公司。
事實(shí)上，城市更新這類體量超大的項(xiàng)目，不僅對(duì)操盤企業(yè)帶來巨大影響，對(duì)于地方政府以及城市內(nèi)部的區(qū)域結(jié)構(gòu)、微觀市場都會(huì)帶來很大沖擊。
這也是融創(chuàng)撤退之后，天心區(qū)政府設(shè)立高門檻，并選擇葛洲壩、中建信和聯(lián)合體的重要原因，畢竟，國企央企的加持更能保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)。
但葛洲壩的入局似乎也并非結(jié)束。
調(diào)整后，原有項(xiàng)目范圍內(nèi)又增加了47畝古道巷純商業(yè)項(xiàng)目，政府希望拿地方進(jìn)行整體運(yùn)營，這無疑給葛洲壩、中建信和增加了難度.
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
