觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
房地產(chǎn)終于迎來了連續(xù)的兩日“天晴”。
11月11日數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊大漲3.16%，共有116家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上漲，保利、招商、陽光城等8只房地產(chǎn)開發(fā)股票漲停，而龍頭萬科A也接近漲停，上漲9.54%。
政策環(huán)境吹來了春風(fēng)，房企也不忘積極自救，債券回購、增持股票、大股東注資，面對(duì)滔天巨浪的房地產(chǎn)人正使出十八般武藝避免翻船。
11月10日，企查查信息披露，陽光城退出投上海臻百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司，后者由上海逐印企業(yè)管理有限公司接盤。
在股權(quán)變更前，上海臻百利房地產(chǎn)由陽光城集團(tuán)持股83.3333%，并通過陽光城集團(tuán)上海置業(yè)有限公司間接持股16.6667%；變更后，公司由上海逐印企業(yè)管理有限公司持股100%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上海臻百利房地產(chǎn)是上海陽光城濱江悅的項(xiàng)目公司，而這個(gè)項(xiàng)目曾是陽光城自2012年將總部搬至上海后，打響的關(guān)鍵一役。
2014年末，陽光城通過300多輪競(jìng)價(jià)后，從首創(chuàng)置業(yè)、招商、華潤等房企手中搶下了上述上海楊浦區(qū)項(xiàng)目地塊，成交價(jià)21.08億元，溢價(jià)率61.41%，樓板價(jià)4.11萬元/平方米。
從溢價(jià)率看，61.41%在當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)并非高價(jià)。然而，在同年早些時(shí)候，濱江悅周邊地塊成交樓板價(jià)僅2.8萬元/平方米。短短半年內(nèi)，楊浦區(qū)地價(jià)就上漲了近五成，該地塊也當(dāng)之無愧地成為了楊浦區(qū)地王。
地塊的各項(xiàng)指標(biāo)都十分匹配陽光城的發(fā)展理念，該宗地位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的丹陽路188弄，屬于內(nèi)環(huán)搶手的濱江住宅，距離黃浦江直線距離僅400米，周邊住房雖然較老舊，但氛圍很好，且不缺乏相關(guān)配套。
地塊出讓面積2.05萬平方米，容積率2.5，計(jì)容建筑面積5.1萬平方米。更為重要的是，這是一宗純宅地，且建設(shè)要求較少，匹配陽光城快周轉(zhuǎn)開發(fā)理念，并沒有商業(yè)或自持要求。
陽光城雖然志在必得，但4.11萬元/平方米樓板價(jià)與當(dāng)時(shí)地塊周邊二手項(xiàng)目不到4萬/元平方米的價(jià)格相比沒有優(yōu)勢(shì)，面粉顯然比面包更貴。
拿地之初，市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目售價(jià)約在8萬元/平方米，但從后來銷售均價(jià)看，陽光城賣到了接近10萬元/平方米。
陽光城名利雙收，通過高端與品質(zhì)在上海打響了品牌，同時(shí)與不遠(yuǎn)處的陽光城總部大樓形成呼應(yīng)。
陽光城2021半年報(bào)披露，濱江悅已經(jīng)100%完工交付，累計(jì)竣工面積67235.63平方米，累計(jì)投資總金額37.99億元，項(xiàng)目主要以改善型大戶型為主，還有會(huì)所及游泳池等豪宅標(biāo)配的配套設(shè)施。
建設(shè)時(shí)，陽光城為了項(xiàng)目融資曾多次進(jìn)行擔(dān)保。2015年2月，中信銀行提供不超過14.3億元的委托貸款，期限不超過24個(gè)月，委托貸款年利率不超過9%；12月份，中信銀行再次提供了12億元融資，均由陽光城提供擔(dān)保。
2017年初，陽光城尋求了信托方助力，接受了渤海國際信托提供的不超過2億元融資，期限不超過24個(gè)月。同年，浙商金匯信托獲得了項(xiàng)目公司9億元應(yīng)收債權(quán)，期限不超過1年。
值得注意的是，在2015年的A股增發(fā)中，陽光城也將約5億元募集資金投入到項(xiàng)目的開發(fā)。
如今項(xiàng)目完成銷售開發(fā)，陽光城選擇將其剝離出上市公司，接盤方上海逐印企業(yè)管理有限公司的持有人雖然與陽光城并無直接聯(lián)系，但也并非第一次從陽光城手中接過項(xiàng)目公司股權(quán)。
近期的9月23日，原陽光城關(guān)聯(lián)子公司上海梓光企業(yè)管理有限公司的股東信息從陽光城等3家公司變更為上海逐印企業(yè)管理有限公司。該上海梓光的曾用名為上海臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，間接持有嘉興臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
據(jù)了解，嘉興臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為陽光城在嘉興的翡麗灣項(xiàng)目，同樣是一宗純宅地，陽光城曾為項(xiàng)目公司融資進(jìn)行擔(dān)保。
換而言之，陽光城已經(jīng)接連處置了兩家已經(jīng)交付的項(xiàng)目公司，且接盤方同為上海逐印企業(yè)管理有限公司。
除了已經(jīng)成熟的項(xiàng)目公司外，面臨資金短缺的陽光城繼續(xù)在尋求信托方的幫助，如蘇南陽光城置業(yè)（蘇州）有限公司轉(zhuǎn)讓湖南中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5%股權(quán)予五礦國際信托有限公司。
湖南中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由陽光城在2016年從自然人張愷和曾惠芬手中以3.7億元收購得來，背后主要是長沙勞動(dòng)廣場(chǎng)的商住項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目命名為陽光城檀府，仍為一宗在建項(xiàng)目。
陽光城目前的壓力不少，在債市難以尋求到資金，只能轉(zhuǎn)道回歸“老朋友”信托的幫助。
此外，陽光城通過主動(dòng)積極尋求債權(quán)人的支持，在實(shí)控人林騰蛟的擔(dān)保下，多筆境內(nèi)債都得到了展期，12.7億元“20陽光優(yōu)”尾款A(yù)BS展期12個(gè)月，6.37億元“18陽光04”展期12個(gè)月，5億元“20華濟(jì)建筑ABN001”展期12個(gè)月。
資料顯示，陽光城在與美元債債權(quán)人的溝通中表示，11月有40億元到期債務(wù)，目前現(xiàn)金余額260億元左右，可以動(dòng)用的只有6億-7億元，其中4億元將用于償還美元債，2.5億元用于支付境內(nèi)債。
海外債方面，陽光城已經(jīng)完成了3只美元債券的展期?？梢愿Q見，陽光城主動(dòng)采取了各種措施。
陽光城對(duì)此也表示，債務(wù)展期主要在于公司出現(xiàn)短期流動(dòng)性困難，公司基本面和生產(chǎn)經(jīng)營并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。
然而，實(shí)控人林騰蛟的需要解決的問題也不少，兩度被動(dòng)減持陽光城股權(quán)，累計(jì)減持8361.25萬股，占公司總股本的2.02%。
為了解決陽光城方面的困難，林騰蛟退出了興業(yè)銀行的董事席位。此前，有從陽光城內(nèi)部會(huì)議傳出的消息稱，林騰蛟持有興業(yè)銀行的部分股權(quán)將進(jìn)行套現(xiàn)，所獲取的約50億元資金將會(huì)流入公司資金池中。
同時(shí)，萬物云在近期遞交了招股書，這也給持有4.8%股權(quán)的陽光城提供了一個(gè)退出路徑。
行業(yè)“冬至”，陽光城道阻且長。
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原標(biāo)題： 解局 | 陽光城“關(guān)鍵一役”
