自上海銀保監(jiān)局（原為上海銀監(jiān)局）2018年1月下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》（滬銀監(jiān)通[2018]4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）一文后，很多銀行和信托機(jī)構(gòu)都受到了該監(jiān)管風(fēng)向的影響，另外再加上后期疊加的地產(chǎn)和金融監(jiān)管的影響，銀行和信托并購(gòu)貸很長(zhǎng)一段時(shí)間都顯得不入主流。

新冠肺炎疫情得以有效控制后，2020年3月開(kāi)始的金融寬松政策給了并購(gòu)貸復(fù)蘇的機(jī)會(huì)，近三個(gè)月以來(lái)部分銀行對(duì)地產(chǎn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的熱衷亦已明顯上升，甚至一度處于渴求業(yè)務(wù)的狀態(tài)。在銀行并購(gòu)貸加我們后端前融的業(yè)務(wù)閉環(huán)中，以與我們?cè)跇I(yè)務(wù)上進(jìn)行嵌套合作的外資銀行為例，該類銀行對(duì)并購(gòu)貸款的額度基本上都不設(shè)上限，其中貸款期限最長(zhǎng)可以做到7年，年化利息一般在6%-10%，不過(guò)需優(yōu)選一線城市商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。在具體的放款方式上，一般都是銀行直接發(fā)放貸款給融資方用于收購(gòu)并購(gòu)標(biāo)的，其中并購(gòu)標(biāo)的所涉底層資產(chǎn)就是上述的商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，上述外資銀行向收購(gòu)方發(fā)放并購(gòu)貸款用于收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目，完成收購(gòu)后我們前融機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供后期開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的前融資金（年化成本為11%-13%左右），并在項(xiàng)目滿足432條件的時(shí)候取得開(kāi)發(fā)貸并完成貸款置換，由此形成業(yè)務(wù)的閉環(huán)。

有個(gè)不得不提的注意事項(xiàng)，上海銀監(jiān)局2018年1月下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》一文后，雖然國(guó)內(nèi)的其他省市并未完全參照上海銀監(jiān)局的規(guī)定對(duì)并購(gòu)貸類業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制，但上述發(fā)文仍舊對(duì)地產(chǎn)的并購(gòu)貸造成了較深遠(yuǎn)的影響，比如房地產(chǎn)并購(gòu)貸款的投向須穿透，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款的合規(guī)亦須穿透，具體如上述《通知》所要求的“并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)按照穿透原則管理，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。按照穿透原則評(píng)估并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對(duì)四證不全房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。”事實(shí)上，上海銀監(jiān)局發(fā)布《通知》后，其他省市基本上都是按各自的實(shí)際情況開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，也即目前各類銀行對(duì)并購(gòu)貸業(yè)務(wù)的操作準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差異。

不知讀者有沒(méi)有注意到，在2018至2019年間，銀行和信托針對(duì)城市更新/三舊改造項(xiàng)目直接發(fā)放的并購(gòu)貸款并不多見(jiàn)，除了城市更新項(xiàng)目的前期融資是否按涉房業(yè)務(wù)處理存在爭(zhēng)議外，額度和審批權(quán)限也是很大的問(wèn)題，另外風(fēng)控層面因?yàn)槌鞘懈?三舊改造項(xiàng)目前期沒(méi)有抵押物，而只有股權(quán)過(guò)戶或質(zhì)押作為擔(dān)保措施，因此銀行和信托機(jī)構(gòu)的接受度都不太高（主要是項(xiàng)目太前期，項(xiàng)目估值也非常低）。

值得慶幸的是，目前越來(lái)越多的銀行非標(biāo)在操作更新類項(xiàng)目的并購(gòu)貸款，其中不少銀行要求業(yè)態(tài)必須要有住宅，另外針對(duì)城市更新項(xiàng)目前期沒(méi)有抵押物的硬傷，原則上都按全控項(xiàng)目公司股權(quán)的方式進(jìn)行處理。在融資成本方面，銀行非標(biāo)的成本可以做到年化7.5-8%左右，實(shí)際對(duì)外一般是年化8-9%左右。因這些銀行更多的是為了在前端提前鎖定項(xiàng)目之后在后端介入拆遷貸和開(kāi)發(fā)貸，因此在全控項(xiàng)目公司股權(quán)的風(fēng)控基礎(chǔ)上仍可介入并購(gòu)貸款的操作，不過(guò)融資期限目前一般是3年左右，具體還是要視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。

值得一提的是，從上海銀監(jiān)局發(fā)布的《通知》內(nèi)容來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)《通知》主要適用于通過(guò)招拍掛方式和協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，因此邏輯上并不涉及到城市更新或三舊改造項(xiàng)目。而2020年7月20日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）之后全國(guó)各地馬上轉(zhuǎn)入火熱的城市更新項(xiàng)目融資及城市更新項(xiàng)目的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)也正說(shuō)明了這點(diǎn)。以下以一些銀行對(duì)城市更新項(xiàng)目的定性及貸款準(zhǔn)入條件進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1. 城市更新項(xiàng)目融資的定義：指向具有對(duì)應(yīng)地區(qū)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體資格的企業(yè)發(fā)放的用于城市更新改造活動(dòng)的項(xiàng)目融資，不包括房地產(chǎn)貸款融資。

2. 主體準(zhǔn)入：融資人或融資人控股股東（實(shí)際控制人）具備豐富的城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)運(yùn)作過(guò)該地區(qū)1個(gè)以上（含1個(gè)）的城市更新項(xiàng)目，或具有2個(gè)以上的其他地級(jí)市城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

3. 項(xiàng)目準(zhǔn)入：更新項(xiàng)目符合國(guó)家及地方各項(xiàng)政策要求，手續(xù)合規(guī)，未來(lái)拆遷難度較小（拆遷簽約率90%以上）。

在并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)方面，大部分銀行都已根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2015〕5號(hào)）設(shè)定具體的業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)，比如：“并購(gòu)交易價(jià)款中本行與他行針對(duì)單個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款之和不得超過(guò)并購(gòu)交易所需資金60%；并購(gòu)貸款執(zhí)行本行利率政策，利率需反映并購(gòu)交易復(fù)雜性、貸款風(fēng)險(xiǎn)情況等因素；并購(gòu)貸款期限一般不超過(guò)7年……”等等。在針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款方面，按目前一些銀行在我們?yōu)轫?xiàng)目公司操作前融之前對(duì)開(kāi)發(fā)商收購(gòu)項(xiàng)目公司提供的并購(gòu)貸操作情況來(lái)看，各個(gè)地區(qū)、各個(gè)銀行對(duì)底層資產(chǎn)涉及招拍掛類土地的并購(gòu)貸款在準(zhǔn)入認(rèn)定方面依舊存在較大的差異。

以上海及其周邊的一些城市為例，按當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)的意見(jiàn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的貸款業(yè)務(wù)，尤其是以土地為主要資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)，應(yīng)穿透按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行審查，也即以土地為主要資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)須受嚴(yán)格管控，其中并購(gòu)貸所涉底層土地使用權(quán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資總額須已達(dá)到25%以上。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)不僅包括土地，還包括在建工程和長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)，則上述穿透可適當(dāng)放松。

在銀行的業(yè)務(wù)操作層面，并購(gòu)貸底層資產(chǎn)涉及招拍掛項(xiàng)目的，土地出讓金應(yīng)已由被收購(gòu)主體支付完畢，因土地款融資涉及到銀行和信托面臨的禁區(qū)，因此這個(gè)大原則不可能輕易突破，但底層項(xiàng)目是否要參照上海銀監(jiān)局《通知》所說(shuō)達(dá)到投資額的25%則各地在操作意見(jiàn)上態(tài)度不一。具體來(lái)說(shuō)，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓穿透到底層的招拍掛土地使用權(quán)，也即股權(quán)轉(zhuǎn)讓須視同土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來(lái)看待，則并購(gòu)貸底層對(duì)應(yīng)的股權(quán)并購(gòu)也應(yīng)遵守《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，具體條文如下：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。

回到上文提及的上海銀監(jiān)會(huì)的《通知》不適用于城市更新項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的問(wèn)題，因《城市房地產(chǎn)管理法》里適用25%轉(zhuǎn)讓規(guī)定的是“以出讓方式取得土地使用權(quán)”，而出讓包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓和拍賣出讓四種，因此土地取得方式不屬于招拍掛時(shí)，例如深圳等大灣區(qū)城市的更新/舊改項(xiàng)目，則更加不適用25%轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)需要注意，上面提到的開(kāi)發(fā)投資總額是不能包括土地出讓金的，這個(gè)小細(xì)節(jié)經(jīng)常被銀行所忽視。根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見(jiàn)》“國(guó)土資發(fā)〔2008〕178號(hào)”第二條第四款，“總投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開(kāi)發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。因此土地費(fèi)用不能算在總投資額里，只是不少銀行在做并購(gòu)貸時(shí)實(shí)際上并未設(shè)置上述要求。

在開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行的并購(gòu)貸款完成項(xiàng)目的收購(gòu)以后，開(kāi)發(fā)商可繼續(xù)向我們前融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的前融資金，在業(yè)務(wù)銜接方面主要有以下幾點(diǎn)需要重點(diǎn)說(shuō)明：

1. 在并購(gòu)貸層面，因不少銀行（尤其是外資銀行）對(duì)并購(gòu)貸都未設(shè)置嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件（比如不需為百?gòu)?qiáng)房企），因此在銀行可提供更低成本的并購(gòu)貸款的情況下，建議先不用找我們前融機(jī)構(gòu)尋求并購(gòu)融資，以最大程度控制融資成本，必要時(shí)可在與我們溝通后續(xù)融資時(shí)一并尋求業(yè)務(wù)嵌套的銀行解決并購(gòu)貸款。

2. 在并購(gòu)貸的具體操作方面，有些開(kāi)發(fā)商為了做大融資額度喜歡找交易對(duì)手簽訂陰陽(yáng)合同（也即用于融資的那份合同把并購(gòu)金額做大），這種操作需有的放矢。另外有些城市更新的并購(gòu)項(xiàng)目涉及到后期交易的很多不確定性的費(fèi)用（比如村企合作項(xiàng)目或被拆遷戶很多的更新項(xiàng)目），開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行充分評(píng)估并充分披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，不然很可能遇到并購(gòu)貸放款后無(wú)法繼續(xù)取得前融資金的問(wèn)題。

3. 對(duì)于招拍掛類項(xiàng)目的并購(gòu)貸，因項(xiàng)目公司的土地已經(jīng)取得，為了控制融資成本，我們建議主體資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商特別關(guān)注一下“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股融資方案，這是拿地后至432的開(kāi)發(fā)貸之前成本較為經(jīng)濟(jì)的融資之選，按我們目前的放款案例，融資成本基本可以控制在年化10%-13%以下。

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