觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
盡管拿地總價較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區“地王”的1/3左右。
觀點地產網 萬科在公開土地市場再有收獲。
6月23日，廣東中山市公開出讓4宗土地，出讓面積1957畝，主要位于馬鞍島地帶。其中起價最高的是翠亨新區起步區東五圍地塊，約為78.8億元，這也是當天土拍總價最貴地塊。
最終，僅經過5輪競價，東五圍地塊便由萬科、深業集團聯合體競得，成交總價81.9億元，對應樓面價5272.6元/平方米。
中山作為深圳西部城市，無論是萬科還是深業集團，過往都曾在這里進行布局。而跡象顯示，兩家公司此番聯合拿地并不是臨時起意，而是源于兩年前所簽署的合作協議。
投建未來之門
早在2019年4月，深業集團下屬深圳科技園公司與中山翠亨新區旗下投資平臺，按照7:3比例成立合資公司，據此共同開發建設和運營深中科技創新產業園。去年12月，雙方合作的“灣區未來科技城”項目動工，總投資約27億元。
2019年11月，深業集團、深業控股還與萬科簽署戰略合作框架協議。當時雙方約定，重點推動在深圳及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、產業驅動及運營的合作。
這也被解讀為深業引入第三方共同推進臨深的投資工作，但此后兩年間兩家企業鮮有具體合作落地。
就最新拿地是否與兩年前簽署合作存在關聯，觀點地產新媒體致電深業集團高層，截止發稿未獲回復。
萬科南方區域相關人士則向觀點地產新媒體表示，馬鞍島綜合體地塊是深業、萬科簽署戰略合作后首個落地項目。其續稱，未來還會有“潛在合作機會”。
資料顯示，該地塊編號G28-2020-0145，出讓面積1003畝（約66.9萬平方米），地面計容建面155萬平方米，地下總建筑面積上限228.5萬平方米；宅地建面13.9萬平方米，商業商務用地規劃超270-280米地標建筑，并要求引進、開業運營一家國際級五星級酒店。
深業集團通過官微披露，地塊規劃為“大灣區西岸最具影響力的大型綜合體、翠亨新區的城市新地標”，建設內容包括雙塔形式超高層建筑“未來之門”、會展中心、聯檢大樓、嶺南風情水街、文化設施、中小學、高端公寓及大型住宅社區。
深業集團還著重強調區位因素，表示地塊與深圳前海自貿區隔海相望，是翠亨新區科學城的“核心組成部分”。“本項目處于深中通道中山方橋頭堡位置，將成為深圳產業要素外溢抵達珠江西岸的第一站。”
上述所指深中通道，全長24公里，是深圳與中山實現城市對接的重要一環。從樓市的角度，深中通道的規劃建設，也使得深圳的購房需求開始向西部的中山外溢。
第三方數據顯示，深圳前海住宅均價10萬+，而中山均價約1.5萬元/平方米，其中馬鞍島均價約為2.5-3萬元/平方米。
在中國城市經濟專家委員會副主任宋丁看來，深圳的確有購房需求外溢至中山，但總量仍不算多，一方面由于翠亨新區房價上漲較快，另一方面整體調控形勢下，購房需求出現收縮。
“深中通道還沒開通，房價也漲到一定范圍，使得購房熱情有所回落。”但宋丁表示，長遠來看，深中通道開通將對翠亨新區形成實質利好，這也是包括深業、萬科在內的開發商看好的原因。
布局中山
觀點地產新媒體了解，過去三年萬科在中山先后投資過古鎮鎮、民眾鎮、翠亨新區等區域的項目。尤其是臨深的翠亨新區，2018年6月該公司以樓面價1.38萬元/平方米，競得翠亨首宗現房出售地塊，并創下中山單價的紀錄。
去年12月底，中山翠亨新區馬鞍島兩宗地塊集中競價，其中G28-2020-0130地塊被萬科以樓面價1.5萬元/平方米及配建人才房競得，對應總價14.56億元，溢價27.86%。該地塊同樣刷新中山樓面價紀錄。
與深圳寶安尖崗山地塊類似，萬科對高價地的開發以快周轉模式為主導，拿地后半個月即今年1月中旬，馬鞍島地塊便備案為“萬科海岸花園”，總投資21.4億元，并計劃年內入市。
需要指出的是，6月23日萬科聯合競得的馬鞍島綜合體地塊，其總價81.9億元已創下該公司2021年以來單項目最高紀錄。
據觀點地產新媒體不完全統計，萬科今年1-5月累計新增73個開發項目，全口徑拿地金額約888億元；總價較高的包括杭州運河新城02地塊（40.6億元）、無錫西漳8號項目（31.92億元）。
相比之下，萬科前五月在大灣區僅獲取6個開發項目，對應總價約130.8億元，權益對價96億元；其中東莞占3個，珠海占2個，中山1個。除此以外，萬科在廣深兩地首輪集中供地中并無收獲，一度被質疑拿地策略保守。
盡管拿地總價較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區“地王”的1/3左右。
這體現了綜合體項目的議價能力，代價則是承擔項目所要求的商業、辦公、酒店等配套產業的建設及運營任務，這部分耗費精力遠大于住宅部分。
從建設運營能力看，深業集團主要開發過深圳深業上城項目，后者集產業研發、公寓、酒店、商業于一體；萬科同樣有過綜合體打造經驗，其中商業地產主要通過印力集團發展，此外也打造過會展交易類項目諸如萬科前海國際會議中心。
被問及具體分工時，萬科南方區域相關人士僅表示，公司與深業將發揮各自業務優勢，做好項目綜合開發。
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