作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 廣州這幾日天氣并不算太好，陰郁，時(shí)時(shí)細(xì)雨紛飛，空氣中彌漫著潮濕的水汽。

作為第一個(gè)進(jìn)行大規(guī)模集中供地的一線城市，廣州在兩天之內(nèi)集中出讓48宗地塊，總用地面積達(dá)278.14萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積929.69萬(wàn)平方米，總起始價(jià)高達(dá)901.4億元。

其中，4月26日合計(jì)出讓24宗地塊，總出讓面積152.2萬(wàn)平方米，總起始價(jià)402.46億元。結(jié)果是2宗地流拍，4宗需要搖號(hào)確認(rèn)歸屬，22宗地以452.38億元總價(jià)成交。

也是是巧合，兩天的成交額竟出現(xiàn)了意外的平衡。

如果說(shuō)前一天拍地是國(guó)企唱了主角的話(huà)，那么4月27日登臺(tái)的開(kāi)發(fā)商則更加多樣，不僅出現(xiàn)了本次競(jìng)拍中唯一的港資房企，還有不少民企，以及外地開(kāi)發(fā)商。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，這次拍地中唯一有所收獲的港資房企就是此前在廣州已有多個(gè)項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)，以70.82億元斬獲廣州番禺南站TOD地塊，但若加上需要付出34.6073億元相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)成本，新鴻基實(shí)際上總投資金額高達(dá)105億元。

這也是本次拍地中成交價(jià)格最高的一宗地。

公開(kāi)信息顯示，該地塊掛牌總價(jià)為70.82億元，起拍樓面價(jià)11493元/平方米，本身就是本次掛牌的48宗地中總價(jià)最高地塊。

該宗地用途為商業(yè)設(shè)施用地、商務(wù)設(shè)施用地、二類(lèi)居住用地，計(jì)容建面高達(dá)91.7萬(wàn)平方米（其中，住宅建面17.7萬(wàn)平方米），也是此次掛牌48宗地塊中，體量最大的項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體后來(lái)了解到，其實(shí)此地塊掛牌之初，便有聲音認(rèn)為該地塊是定向新鴻基的。

出讓條件顯示，要求競(jìng)得人取得的用地須用于廣州南站一體化綜合交通樞紐項(xiàng)目建設(shè)，且自持物業(yè)比例不得低于項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)計(jì)算容積率總建筑面積（即：740252平方米）的50%，年限不少于20年。

如此種種的要求，讓外界認(rèn)為指向性頗為明顯。

另一方面，對(duì)于已經(jīng)在廣州有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——天環(huán)廣場(chǎng)和天匯廣場(chǎng)，以及運(yùn)作過(guò)林和西舊改、獵德舊改的新鴻基來(lái)說(shuō)，這也是其在廣州補(bǔ)充土地的好機(jī)會(huì)。畢竟，最近一兩年，新鴻基在廣州的土儲(chǔ)并不多了，只有位于南沙的慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目。

值得一提的是，慶盛樞紐綜合體也是TOD項(xiàng)目，看起來(lái)新鴻基已經(jīng)決心將其在香港多年的地鐵上蓋開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)廣州進(jìn)行復(fù)制。

除了新鴻基這宗地外，南沙橫瀝島義沙涌以西地塊則成為另一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)。

2021NJY-3南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊是4月27日出讓的第一批地塊，在平安、越秀、旭輝、金茂等14家房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，該地塊被搶拍至67輪，最終被建發(fā)以201782萬(wàn)元+3600平方米配建面積拿下，折合樓面價(jià)約23604元/平方米。

此價(jià)格也刷新了南沙地價(jià)，當(dāng)結(jié)果一出，廣州業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼，南沙房?jī)r(jià)可能很快進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代。

廣州分析人士認(rèn)為，這或許還是代表了開(kāi)發(fā)商對(duì)南沙板塊未來(lái)的看好。

實(shí)際上，自2015年南沙被定為國(guó)家自貿(mào)區(qū)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度加快不少。再加上“一帶一路”、大灣區(qū)等利好，南沙的投資熱度似乎仍將持續(xù)。

最終成交的20宗地塊里，有4宗是被聯(lián)合體拿下的，而26日成交的22宗地塊則未出現(xiàn)聯(lián)合體拿地。

具體來(lái)看，上午第一輪拍地中，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)，深圳市新倫投資咨詢(xún)有限公司、永州湘福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以7.71億元競(jìng)得增城區(qū)朱村街朱村大道中18003200A21013號(hào)地塊，溢價(jià)率42.5%，樓面價(jià)14262元/平方米。宗地面積17258.26平方米（規(guī)劃建設(shè)用地面積14614.42平方米），起始價(jià)5.41億元。

中午進(jìn)行的第二輪拍地里，合作拿地變得更多了。

白云石門(mén)街朝陽(yáng)聯(lián)新東街AB2401065、73、76地塊，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這宗地競(jìng)價(jià)半小時(shí)即獲得17輪報(bào)價(jià)，成為白云區(qū)熱地，最終被招商與弘陽(yáng)聯(lián)手以35.9億元成交，折合樓面價(jià)26642元/平方米。

毗鄰建發(fā)所拿地塊的另一宗南沙地塊，橫瀝島2021NJY-5地塊則呈現(xiàn)出與“隔壁鄰居”完全不一樣的境遇。不但沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商下場(chǎng)競(jìng)拍，甚至直接底價(jià)成交。

廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司、廣州南投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中鐵建南沙投資發(fā)展有限公司聯(lián)合以8.61億元拿下，折合樓面價(jià)19300元/平方米，該地需要按要求建設(shè)指定的南沙區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目（一期），建設(shè)成本約19億元。

已經(jīng)在前一日拿下兩宗地塊的融創(chuàng)繼續(xù)在增城補(bǔ)充土地，只是今天還帶上了一家外地國(guó)企廈門(mén)國(guó)貿(mào)。

融創(chuàng)攜手廈門(mén)國(guó)貿(mào)成功競(jìng)拍增城區(qū)荔湖街增城大道三聯(lián)路段北側(cè)18005204A20016號(hào)地塊，成交價(jià)43.18億元，折合樓面價(jià)9003元/平方米。

據(jù)悉，該地塊為二類(lèi)居住用地（R2）(可兼容商業(yè)），宗地面積139479.59平方米（規(guī)劃建設(shè)用地面積133226.72平方米），計(jì)容建筑面積479616平方米，掛牌起始價(jià)43.18億元，最高限制地價(jià)62.61億元。

可以看出，這些聯(lián)合拿地的企業(yè)組合中，幾乎都是品牌房企與外地企業(yè)的組合，這也是一直寄望進(jìn)入大灣區(qū)的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入廣州市場(chǎng)的一種路徑。

總部位于重慶的華宇集團(tuán)以6.79億元競(jìng)得從化區(qū)街口街從城大道東北側(cè)旺城南片區(qū)地塊二，樓面價(jià)7357元/平方米，宗地面積61113.31平方米，起始價(jià)6.59億元。

總部在西安的天地源在37輪競(jìng)價(jià)后，以12.43億元競(jìng)得番禺區(qū)石碁鎮(zhèn)SQ18G-08市蓮路北側(cè)地塊，競(jìng)配建面積900平方米，樓面價(jià)18010元/平方米，溢價(jià)率39.5%。

深圳房企卓越和力高也有所斬獲——卓越經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)，以29.97億元競(jìng)得番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊，競(jìng)配建面積3600平方米，溢價(jià)率45%。宗地面積6.63萬(wàn)平方米，起始價(jià)20.67億元。

力高集團(tuán)以底價(jià)11.39億元摘得增城區(qū)荔湖街荔城西環(huán)路北側(cè)18005204A21005號(hào)地塊，樓面價(jià)10800元/平方米。宗地面積2.93萬(wàn)平方米，建筑面積10.55萬(wàn)平方米，起始價(jià)11.39億元。

事實(shí)上，作為大灣區(qū)唯二的一線城市，廣州不管是地價(jià)還是房?jī)r(jià)相較深圳都處于低位，對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，進(jìn)入門(mén)檻可能更低一些，如果布局順利，亦能享受到大灣區(qū)的發(fā)展紅利。

今年2月26日，22個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”的新政正式出臺(tái)。

所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；第二是集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以?huà)炫品绞浇灰椎模瑧?yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣(mài)方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。

這22個(gè)重點(diǎn)城市，包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙18個(gè)二線城市。

截至目前，22城多數(shù)已披露了供地計(jì)劃，并逐步進(jìn)入供地高峰期。

據(jù)悉，平安證券在研報(bào)中統(tǒng)計(jì)稱(chēng)：“從首批供地?cái)?shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計(jì)劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過(guò)30%，廣州占比甚至高達(dá)62%。”

而廣州這兩天的賣(mài)地，可以說(shuō)打響了一線城市集中供地的第一槍。

從最后結(jié)果來(lái)看，廣州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有地塊受到了熱烈追捧，也有地塊以流拍收尾，這說(shuō)明廣州市場(chǎng)呈現(xiàn)出“冷熱不一”的情況。

“總體來(lái)看，集中供應(yīng)應(yīng)該還是平穩(wěn)了土地市場(chǎng)，不然單獨(dú)供應(yīng)有些地塊可能成交價(jià)會(huì)更高。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次供地還為一些外地企業(yè)進(jìn)入廣州提供了機(jī)會(huì)。

或多或少，達(dá)到了此前實(shí)行“集中供地”政策的目的。

在相關(guān)政策出臺(tái)之初，曾有企業(yè)人士對(duì)媒體表示：“集中大量供應(yīng)土地，有望降低參與單塊土地招拍掛的資金量，從而降低土地溢價(jià)率，提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。”

中信證券也曾在報(bào)告中指出，土地集中分批次出讓?zhuān)欣诒苊獾禺a(chǎn)企業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地針對(duì)大量地塊同時(shí)繳納保證金。單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會(huì)下降。因?yàn)榧词故潜容^激進(jìn)的企業(yè)，也只能量力而行參與一部分土地出讓。

至于廣州這場(chǎng)集中供地出現(xiàn)的“特點(diǎn)”是個(gè)案還是具有普遍性，或許在隨后即將上演的多個(gè)城市集中供地中可以得到更多的觀察和解讀。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，4月28日，重慶、無(wú)錫將有大量土地供應(yīng)，4月30日，上海將宣布集中供地計(jì)劃，5月7日接連兩天，杭州有接近900億的土地要入市，5月8日，北京也將上演千億土地出讓大戲

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 廣州集中供地落幕906億成交“打響第一槍”之后（下篇）