地產旺哥 作者：潘國旺
來源：地產旺哥（ID：panguowangok）
當前，房企做不動產開發，主要是拿地、開發、銷售模式，融資似乎成為永恒的問題。
地產企業通過哪些渠道融資？
各種融資方式有何特點？
旺哥現推出“地產融資十八式”系列文章，詳細分析地產融資方式。
首期，分析類REITs知識要點：
No.1
類REITs是什么
REITs屬于不動產資產證劵化的一種形式。
資產證券化即是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行的一種證券。
不動產證劵化，作為資產證券化的一個細分類目，是把流動性較低、非證劵形態的不動產投資，直接轉化為資本市場上的證劵的金融交易過程。
而不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱 REITs）則是實現不動產證券化的重要手段，是一種通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs通過向投資者發行證券募集資金，投資款匯聚于REITs，資產管理人將投資款用于經營管理某項物業，物業產生的租金收入，以及未來出售后產生的增值收益，通過分紅再分配給投資者。
目前，由于諸多法律限制等原因，我國發行的這類產品在許多方面還不等同于嚴格意義上的REIT，因此稱作“類REITs”。
No.2
發行類REITs的優勢
發行類REITs的好處顯而易見。目前房企做不動產開發，主要是拿地、開發、銷售模式，該模式下資金占用周期長，資本沉淀大，是典型的重資產運營。
類REITs的出現提供了一種新的融資渠道，盤活了存量資產，提高了資金周轉速度。另一方面，對投資者來說，證券化也有效降低了不動產投資的門檻和交易成本，提高了流動性和透明度。
No.3
交易場所及發行方式
CNABS數據顯示，類REITs從2014年4月首單發行至2020年3月共發行73單，發行量1,440.36億。其中2單是公募發行，74單私募發行；69單在滬深交易所掛牌轉讓，2單在機構間私募產品報價與服務系統掛牌轉讓，2單在銀行間債券市場轉讓。
由此可見，目前發行類REITs，首先考慮私募發行，在滬深交易所掛牌轉讓。
No.4
交易流程及交易結構
根據資產權屬是否轉讓，類REITs可分為“過戶型”和“抵押型”，過戶型需要轉移標的物業所有權，反之，抵押型類REITs類似CMBS，標的物業所有權不發生轉移。
根據交易結構設置，過戶型類REITs可分為“偏股型”和“偏債型”。偏債型類REITs約等于“CMBS+信用債”，屬于“明股實債”，原始權益人不能出表；偏股型類REITs可理解為“CMBS+權益類REITs”，原始權益人可以實現出表。
以下是一個典型的過戶型類REITs交易流程：
第一步：重組物業、設立私募基金
1. 物業持有人以標的物業作為資產出資設立項目公司；
2. 發起機構或其關聯方設立SPV作為收購項目公司的主體；
3. 發起機構出少量資金設立私募投資基金并在中基協備案
4. SPV向原物業持有人收購項目公司；
第二步：設立專項計劃
1. 證券公司或基金子公司作為管理人發起資產支持專項計劃，專項計劃設置優先級、權益級，投資人可認購優先級、權益級，發起機構以自有資金認購全部或部分權益級。
2. 擔保人提供擔保，發起機構或其關聯方提供差額支付承諾。
3. 專項計劃管理人以全部募集資金受讓全部私募基金份額，完成剩余私募基金實繳出資義務。
第三步：私募基金控制SPV
私募基金通過股+債的形式控制SPV。
第四步：物業租金收取、還款、股東分紅
SPV以其持有的項目公司項下物業資產產生的租金收入作為主要還款來源支付本息并向股東分紅。
第五步：私募基金分配基金收益、專項計劃分配收益
1. 基于私募基金以SPV持有的項目公司項下物業資產產生的租金收入作為主要還款來源支付本金及收益，分配至專項計劃并作為專項計劃財產；
2. 專項計劃向投資人進行收益分配。
以下是典型的過戶型類REITs交易結構圖：
No.5
類REITs的產品特點
大部分原始權益人發行類REITs都并非想真實出售資產，只是將其作為暫時融資的一種手段，往往以自身回購作為項目退出的方式，在發行融資的同時，避免錯過商業物業的增值。為滿足原始權益人這種需求，通常設置原始權益人的權利維持費，為原始權利人提供項目到期行使回購的權利。如此一來，既達到了原始權益人的融資目的，也不影響原始權益人對優質資產的控制。
No.6
投資人角度
目前類REITs的投資人大部分仍為銀行理財、自營資金，少部分為券商資管、信托、私募等。為什么銀行很早就會去投類REITs或者CMBS？某股份制銀行資管部相關負責人曾坦言，因為監管不允許銀行給房地產企業做綜合授信，而且房企資產不斷新增，銀行沒有辦法直接參與，而如果房企把一些資產拿出來發行類REITs或者CMBS，銀行去投這類產品就可以避開很多傳統表內審批在綜合授信方面的問題，與其它企業的ABS產品相比，銀行資管投資類REITs或者CMBS的邏輯更簡單清晰。
就當前而言，類REITs投資一個比較致命的問題是，沒有給買方提供一個期間退出機制。國外公募REITs可以交易，甚至可以折價交易，買方如果不看好這個資產運營可以隨時退出，但投資人投了國內類REITs之后即便看到資產有一些問題也無法行動。因此，業內對公募REITs呼聲頗高，充滿期待。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 地產融資十八式（一）類REITs
