地產資管網 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：睿和智庫研究部
來源：地產資管網（ID:thefutureX)
自蛇口工業區成立開始，產業園區歷經培育期、成長期，行至2022年，產業園區迎來新發展機遇。公募REITs的發行助推園區進入成熟精細化發展階段，運營能力成為產業園區企業“廝殺”決勝的關鍵。
睿和智庫研究部通過對眾多產業園區企業的長期跟蹤與研究，推出“2021全年度產業園區運營企業運營力20強榜單”，力圖從管理規模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現，并對產業地產相關行業發展動態進行分析，以資借鑒。
01 榜單排名
1、用地情況：工業用地成交力度下降，樓面均價上漲
2021年，全國工業用地總成交面積為133,512.71萬平方米，相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米，較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。
2021年，工業用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月，一、二、三線城市工業用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米，較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。
2、重點政策：十四五規劃引導發展新方向，公募REITs開啟新藍海
2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業項目建設用地控制指標》，本次修訂進一步完善了工業用地準入要求標準，反映出產業導入要求、工業用地出讓條件愈加嚴格。
表1：2021年產業園區相關重點政策
資料來源：政府網站、睿和智庫整理
3、產業園REITs：園區REITs成功發行促進園區產品成熟化發展
2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中，有招商蛇口產業園、張江光大園、蘇州工業園及中關村產業園4支產業園區公募REITs產品。公募REITs的推出為產業園區的退出提供了渠道，使得產業地產可以打通“投融管退”全周期環節，形成完整閉環。
表2：產業園REITs基本情況
4、新開園項目：二線城市數量占比達80%以上
根據睿和智庫統計，2021年全國新開產業園項目數量達80個，新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市，數量占比達80%以上。企業方面，聯動U谷2021年開業項目為6個，數量最多。
03 企業解讀
目前成立產業投資基金的產業園區越來越多，“基地+基金”已成為公認的更高階的園區運營模式，對于特色產業園區及全國布局的產業地產商而言，成立產業投資基金有利于打造產業生態，發揮近距離了解項目和擁有規模可觀的投資項目庫的天然優勢，加大在工業用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中，部分企業已進入實際操作層面，并發展向好。
聯東U谷：截止2021年底，聯東U谷產業園區累計運營項目數量351個，累計管理項目建筑面積為4001萬平方米，2021年新開業項目6個，新開業面積14.2萬平方米。近一年來，聯東集團投資了5家頭部投資機構，進一步豐富了金融服務矩陣，推動了產業培育與企業加速。
金地威新：截止2021年底，金地威新累計運營項目數量為39個，累計管理項目建筑面積為480萬平方米，2021年新開業項目1個，新開業項目面積為4萬平方米。目前，金地威新已布局全國19個城市，打造了生產類、研發類、研辦類、城市活化類四大產品業態。9月份，金地集團5000萬元認購私募基金份額，投資方向主要為人工智能和生命科學，投資業務將成為產業園區發展鏈條重要的補充。
德必集團：截止2021年底，德必集團累計運營項目數量為51個，累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業項目3個，新開業面積5.3萬平方米。作為國內文創產業園第一股，目前德必集團已形成4大產品系列，布局全國9個城市。
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