YY評級 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：rating狗
來源：YY評級（ID:YYRating)
摘要
出于盤活存量資產，打通投融資渠道的目的，我國公募REITs從基礎設施領域開始。2020年40號文件標志境內公募REITs產品試點正式開始，后續緊跟一系列政策文件，完成了整個政策框架和業務規則的制訂。
首批9個公募REITs發行上市已7個月，資產類型為產業園區、倉儲物流、生態環保、高速公路。（1）從發行情況看，流動盤占比相對較少，占總份額的40%；產品受到投資者積極的認購，網下平均配售率為14.51%，公眾投資配售率平均為6.27%。（2）二級市場走勢“先抑后揚”，收益率與股票、債券相關度小；日均換手率在1.5%左右，遠高于美國REIT市場的0.7%水平，短線交易明顯。（3）從后續經營情況看，除倉儲物流依舊表現優秀外，其他類型資產第四季度的收入水平都要劣于第三季度。總體來看，投資者持有的收益還是主要來自二級市場上的增值，“股”性突出。
第二批公募REIT只有兩只：華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT，整體看底層資產優秀，建信中關村REIT的現金流分派率處于園區類前列。第二批公募REITs認購“火爆”，網下和網上的配售率均不足3%；上市前幾日溢價率最高達38%、40%，之后企穩，但收益率仍高于REITs同類的其他產品。整體看，受益于底層資產的優質、現金分派率較高（建信中關村REIT）以及投資者情緒的高漲，第二批REITs表現亮眼。
高漲情緒下，我們仍應回歸產品本身價值，公募REITs“債性”突出，底層現金流才是價值的支撐。
本文是2021年回顧，但是隨著2022年股票的殺跌，REITs一騎絕塵，更需要在高估值的位置去做好防守。
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