克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒有十分大的差距，個別城市局部疫情的出現(xiàn)對于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。
2022年春節(jié)是疫情影響下的第三個春節(jié)，在國家精準防疫策略下，2022年春節(jié)流動人口規(guī)模較2021年大幅增加，全國總?cè)丝谶w徙規(guī)模已經(jīng)恢復至疫情前（2019年春節(jié)）的九成。但由于各地政策、流動人口數(shù)量本身存在較大差異，各地人口遷徙規(guī)模恢復水平各不相同。考慮到人口遷徙恢復情況一定程度上代表著該地的經(jīng)濟復蘇水平，與其潛在的購房需求與能力呈現(xiàn)正相關(guān)，因此研究各城市春節(jié)人口遷徙尤為必要。
01 2022年春節(jié)人口遷徙總量恢復至疫情前九成,三四線略高于一二線
隨著疫情防控政策趨于常態(tài)化、精細化，2022年春節(jié)前后全國總體遷徙量已經(jīng)恢復至2019年同期①的89%，較2021年同期有53%的巨大增幅。分能級來看，與2019年相比，三四線城市人口遷徙規(guī)模恢復情況（91%）好于一二線城市（86%）。
究其原因，主要是受春節(jié)期間北京、上海、杭州、鄭州等人口規(guī)模較大的一二線城市存在中高風險區(qū)域，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模縮量明顯。尤其是正在舉辦冬奧會的北京，春節(jié)人口遷徙總量較2019年下降了58%，“就地過年”比重在一二線城市中居于首位。
①注：考慮到春節(jié)假期是按照傳統(tǒng)農(nóng)歷來定的，我們測算人口遷徙總量是根據(jù)春節(jié)前后一個月的時間周期來測算（臘月十五-正月十五），2019年=100。
02 成都躍居春節(jié)遷徙規(guī)模榜首 深受疫情影響的京、杭排名明顯下滑
分城市來看，成都替代北京（2019、2020年榜首）和廣州（2021年榜首），成為2022年春節(jié)期間人口遷徙總量榜首城市。原因當然是多方面的，一是由于成都人口規(guī)模巨大，并且近些年人口增量也十分突出，加之西南地區(qū)疫情相對比較穩(wěn)定，返鄉(xiāng)人口規(guī)模巨大也在意料之中，另一方面成都擁有豐富的自然、人文景觀，出游人群規(guī)模也十分巨大，因此2022年春節(jié)成都人口遷徙規(guī)模躍居全國第一。長沙、南昌也與成都類似，遷徙規(guī)模排序較疫情前均明顯提升，分別提升至了7和9個位次。
而被成都取代的北京，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較2019年下降了10個位次，降至11位；杭州也下降了3個位次，居于第13位。值得注意的是，兩城在春節(jié)期間均處于疫情影響期，“就地過年”人群比重明顯高于其他城市，因而2022年總?cè)丝谶w徙規(guī)模明顯下滑。值得注意的是，距離北京較近的天津、石家莊春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較疫情前也大幅收窄，排序分別下降了10和7個位次。
03 中西部省會城市人口流動增幅顯著,長沙、成都人口增幅最為突出
如果我們把2019年春節(jié)人口遷徙當作基年，將2022年春節(jié)期間各城市人口遷徙量與2019年農(nóng)歷同期相比，就可以粗略的估計出各城市人口遷徙恢復情況。通過測算，37個一二線城市2022年人口流動恢復率約為86%。細分來看，可以把這些城市分為三類：
第一類，人口遷徙規(guī)模恢復水平較佳、同比2019年上升的城市。這類城市包含銀川、西寧、長沙、南昌、蘭州、成都、呼和浩特、合肥、濟南、貴陽、南寧、拉薩等，其2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模均超過2019年，就區(qū)域來看，這些城市多位于中西部區(qū)域，并且多為“后疫情時代”的熱點旅游城市，受益于旅游產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，人口遷徙規(guī)模大幅增加，2021年大部分城市GDP均保持較高的增速。值得注意的是，就人口遷徙規(guī)模增量來看，人口規(guī)模均超千萬的長沙和成都增幅最為突出，增量在37個一二線城市中穩(wěn)居前兩位。
第二類，春節(jié)未受疫情影響或較小、但人口流動規(guī)模略低于疫情之前的城市。這類城市包含海口、廣州、烏魯木齊、武漢、廈門、長春、青島、沈陽等城市，這類城市春節(jié)人口流動規(guī)模較疫情之前略有下降。其中最值得一提的是廣州，作為2021年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市，雖然今年春節(jié)受到疫情的侵擾，暫居人口遷徙規(guī)模榜第二位，但其與成都的差距微乎其微，其春節(jié)期間人口遷徙總規(guī)模已經(jīng)恢復至2019年的95%，結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，廣州2021年GDP達到2.82萬億元，同比增長8.1%，排名全國第四，從GDP增量來看，廣州以0.32萬億的增量位居全國第三（超過深圳），增速與上海持平，落后于北京（8.5%），也高于深圳，顯示出足夠的韌性和潛力。
第三類，春節(jié)受疫情影響、人口遷徙規(guī)模遠不及2019年的城市。這類城市大都集中在東部區(qū)域，譬如北京、天津、哈爾濱、杭州、大連、寧波、鄭州、上海等城市，人口遷徙規(guī)模不及2019年八成。主要原因在于春節(jié)期間這些城市或周邊鄰近城市疫情比較嚴重，存在中高風險地區(qū)，許多人選擇就地過年，因此春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模同比2019年大幅下降，典型如北京和哈爾濱，同比降幅均超50%。
綜上，與2019年農(nóng)歷同期相比，2022年春節(jié)前后人口遷徙規(guī)模已經(jīng)恢復九成，當然，由于部分一二線城市受到疫情的影響，一二線城市恢復率不及三四線城市。如果不考慮今年春節(jié)期突發(fā)疫情的特殊狀況，春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模大概率能夠恢復疫情前的95%。
除了那些因為旅游因素使得遷徙規(guī)模大幅增加的中西部城市外，其余那些人口遷徙情況恢復比較好的城市2021年樓市表現(xiàn)均比較亮眼，成都、濟南、廣州、武漢、廈門、蘇州和福州等城市的商品住宅成交規(guī)模同比2020年均明顯上漲。典型如今年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市成都，2021年其商品住宅成交規(guī)模高達1653萬平方米，同比2020年漲幅高達21%。由此可見，這些流動人口逐漸常態(tài)化的城市經(jīng)濟韌性也相對較好，房地產(chǎn)市場支撐性也比較強，因而成交規(guī)模能夠延續(xù)較高位。
再來看那些春節(jié)期間受疫情影響較大的城市，典型如北京、上海、杭州、西安等城市，盡管春節(jié)人口遷徙規(guī)模明顯縮量，但其2021年商品住宅市場表現(xiàn)依然較為突出，典型如杭州，2021年商品住宅成交面積高達2192萬平方米，同比2020年漲幅高達45%。這也與杭州常住人口的大量增加有關(guān)，七普數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州常州人口規(guī)模高達1194萬人，較六普人口規(guī)模增加了324萬人，并且勞動力比重高達70.12%，在長三角41城中居于首位，即使放眼全國，也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市，杭州的人口紅利依然較為明顯。不僅如此，考慮到杭州的勞動力教育水平相對較高，其人口紅利的溢出效益會更強，購房需求轉(zhuǎn)化率也會大大提升，總的來看樓市長期發(fā)展無虞。
總體來看，隨著疫情防控的常態(tài)化、精細化，2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒有十分大的差距，個別城市局部疫情的出現(xiàn)對于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。影響樓市成交最主要的因素還是城市的人口集聚力，經(jīng)濟水平較高的京、滬、杭等城市依然是樓市最佳潛力城市。
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