作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源: 觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

愿你歷盡千帆，歸來(lái)仍是少年。

 在去年8月首次遞交上市申請(qǐng)后，金茂服務(wù)各項(xiàng)進(jìn)程都很順利，并在2月6日通過(guò)港交所聆訊。

如今，金茂服務(wù)已完成上市招股工作， 3月10日起正式在港交所主板上市。

相比一眾仍在等待聆訊的物管企業(yè)，金茂服務(wù)的快速上市著實(shí)突出，而這或許與其快速增長(zhǎng)的規(guī)模和業(yè)績(jī)表現(xiàn)有關(guān)。

查閱資料發(fā)現(xiàn)，助力金茂服務(wù)迅速增長(zhǎng)的“秘訣”頗多。背靠中國(guó)金茂及中國(guó)中化，強(qiáng)大的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為其提供可持續(xù)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)；全業(yè)態(tài)、全周期、全場(chǎng)域的管理服務(wù)能力，進(jìn)一步帶來(lái)收入增長(zhǎng)和規(guī)模效應(yīng)；擁有先進(jìn)科技與數(shù)字化賦能，經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，使其快速成長(zhǎng)為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的高端綜合物業(yè)管理及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商之一……

金茂服務(wù)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，其合約建筑面積達(dá)4573萬(wàn)平方米，一二線(xiàn)城市業(yè)務(wù)占比高于行業(yè)平均水平，包括長(zhǎng)江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前，金茂服務(wù)已在全國(guó)48座城市實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)布局。

此外，招股書(shū)披露顯示，截至2021年3月31日數(shù)據(jù)，金茂服務(wù)近年來(lái)多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均獲得了亮眼增長(zhǎng)。

 

來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

事實(shí)上，金茂服務(wù)過(guò)去幾年的規(guī)模一直在穩(wěn)步增長(zhǎng)，去年的增速更加明顯。據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)2018年至2020年在管面積增速分別為23.84%、9.42%，其中2020年在管面積增速較為明顯。

另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，該公司2018年至2020年的合約建筑面積復(fù)合年增長(zhǎng)率為36.0%，高于同期18.9%的行業(yè)平均復(fù)合年增長(zhǎng)率。2018年至2020年的在管總建筑面積復(fù)合年增長(zhǎng)率為31.7%，高于同期14.6% 的行業(yè)平均復(fù)合年增長(zhǎng)率。

規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)帶來(lái)公司盈利的顯著提升。2018年至2020年收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.2%，2018年至2020年年度利潤(rùn)的復(fù)合年增長(zhǎng)率為110.0%。

資料顯示，中國(guó)金茂截至2020年底持有土地儲(chǔ)備9510萬(wàn)平方米，龐大的高端物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，無(wú)疑為金茂服務(wù)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增量，為其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和高質(zhì)量增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

觀點(diǎn)新媒體查閱公告數(shù)據(jù)，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務(wù)管理金茂集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)總建筑面積的約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。隨著中國(guó)金茂項(xiàng)目的快速擴(kuò)容，金茂服務(wù)也將承接巨大發(fā)展利好。

來(lái)源：企業(yè)公告

與此同時(shí)，憑借中國(guó)金茂控股股東中國(guó)中化在產(chǎn)業(yè)方面的先天優(yōu)勢(shì)，也為金茂服務(wù)帶來(lái)巨大的潛在業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)。

2021年7月2日，金茂服務(wù)與中化藍(lán)天正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立浙江中藍(lán)鑫茂園區(qū)管理有限公司，為中化集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)工業(yè)園及寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，包括紹興上虞基地、蘇州太倉(cāng)基地，進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)賽道。

根據(jù)協(xié)議，雙方致力于將中藍(lán)鑫茂打造中國(guó)領(lǐng)先的化工園區(qū)物業(yè)服務(wù)品牌。在首批合作協(xié)議中，中化藍(lán)天將旗下紹興上虞基地、蘇州太倉(cāng)基地交由金茂物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，兩項(xiàng)目合計(jì)占地面積1097畝，涵蓋生產(chǎn)區(qū)與辦公區(qū)，服務(wù)內(nèi)容包括門(mén)崗值勤安保、行政樓保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、班車(chē)管理、餐廳運(yùn)營(yíng)管理等。除此之外，陜西基地、郴州基地、湖州基地和其他中化藍(lán)天計(jì)劃在建園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)也將后續(xù)交由金茂物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)。

有分析就指出，化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理并非易事，其對(duì)于安全和環(huán)境管理要求極高。而把此重任交給金茂服務(wù)，主要因?yàn)榻鹈?wù)是國(guó)內(nèi)不多的可以嚴(yán)格執(zhí)行HSE（HSE即Health、Safety、Environment，意即重視安全管理、環(huán)境管理、職業(yè)健康管理，堅(jiān)決防止事故出現(xiàn)。）管理體系的服務(wù)商。

此外，在城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，目前中國(guó)金茂在全國(guó)成功承攬34個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，金茂服務(wù)已與其中的22個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目訂立了前期物業(yè)管理合約，包括上海、長(zhǎng)沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫(xiě)字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合，12個(gè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。

為更好地將金茂服務(wù)的城市運(yùn)營(yíng)策略與中國(guó)金茂對(duì)接，金茂服務(wù)利用卓越的物業(yè)管理及客戶(hù)服務(wù)能力，突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，從物業(yè)服務(wù)升維至城市服務(wù)，為各行各業(yè)的客戶(hù)提供一系列專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化的城市運(yùn)營(yíng)解決方案。

基于自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，金茂服務(wù)將目光投向了母公司以外的市場(chǎng)，以進(jìn)一步拓展基本盤(pán)。就觀點(diǎn)新媒體了解，自2020年起，金茂服務(wù)積極致力于尋求屬獨(dú)立第三方的物業(yè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理委聘，以受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，獲得額外的收入來(lái)源。

截至2021年9月，金茂服務(wù)在寫(xiě)字樓和摩天大廈管理方面已累積13個(gè)第三方咨詢(xún)項(xiàng)目，主要包含寫(xiě)字樓和酒店，總面積達(dá)200萬(wàn)平方米。專(zhuān)業(yè)知識(shí)也通過(guò)這些項(xiàng)目得以進(jìn)一步體現(xiàn)。

而且在2021年起，金茂服務(wù)已開(kāi)始向獨(dú)立第三方提供城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)，截至去年底，金茂服務(wù)已分別成為嘉善經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、舟山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南京新堯新城等項(xiàng)目的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

截至2021年9月30日，不到兩年的時(shí)間里，金茂服務(wù)已就獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)物業(yè)訂立40份管理合約，涉及獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)物業(yè)的合約建筑面積及在管建筑面積分別為440萬(wàn)平方米及310萬(wàn)平方米。

 來(lái)源：企業(yè)公告

有業(yè)內(nèi)人士就指出，金茂服務(wù)以一二線(xiàn)城市的高端物業(yè)為主，平均物業(yè)管理費(fèi)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，隨著金茂服務(wù)城市項(xiàng)目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有較大的提升空間。

有券商分析指出，從物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局上來(lái)看，目前市場(chǎng)集中度提升過(guò)程還沒(méi)有完成。進(jìn)入成熟期后，完善的增值服務(wù)體和科技賦能帶來(lái)的降本增效，會(huì)帶動(dòng)物業(yè)管理公司從粗獷成長(zhǎng)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)發(fā)，利潤(rùn)率的改善也會(huì)有空間，但這要求物管企業(yè)擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式。

金茂服務(wù)顯然早已意識(shí)到這一點(diǎn)，并不斷通過(guò)技術(shù)、數(shù)字化、多元化進(jìn)行滲透，從而獲得邊界突破和服務(wù)溢價(jià)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查悉，金茂服務(wù)正不斷探索社區(qū)服務(wù)新模式、針對(duì)業(yè)主需求不斷擴(kuò)大服務(wù)范圍，并依托大數(shù)據(jù)平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，開(kāi)展智慧社區(qū)建設(shè)，通過(guò)科技賦能，智慧驅(qū)動(dòng)，進(jìn)一步加速夯實(shí)高端的服務(wù)品質(zhì)。

通過(guò)科技創(chuàng)新，金茂服務(wù)已建立完善的智慧物業(yè)服務(wù)體系，并已制定智慧社區(qū)、智慧寫(xiě)字樓及智慧城市的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

其中，在智慧社區(qū)建設(shè)方面，智能社區(qū)服務(wù)涉及“智慧社區(qū)、智慧運(yùn)營(yíng)、智慧生活”三方面。曾有報(bào)道指出，在望京金茂府項(xiàng)目上，金茂服務(wù)在業(yè)主高關(guān)注的生活動(dòng)線(xiàn)上增加科技投入，通過(guò)改造將數(shù)字化融入人行、車(chē)行、電梯、園區(qū)、安防、照明等具體場(chǎng)景；借助視頻實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，保障業(yè)主的安全與生活體驗(yàn)。

念念不忘，終有回響。2021年9月14日，北京市2021年第一批國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)名單公布，金茂服務(wù)旗下創(chuàng)茂科技（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“創(chuàng)茂科技”）位列其中，正式獲批成為國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)。至此，中國(guó)金茂已擁有金茂綠建、金茂裝飾、金茂建筑科技、創(chuàng)茂科技四家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)。

為此，金茂服務(wù)方面表示，旗下創(chuàng)茂科技還將持續(xù)加大研發(fā)投入，用創(chuàng)新引發(fā)展，探索科技賦能、智慧平臺(tái)的廣闊未來(lái)。

從1993年啟程至今，金茂服務(wù)已走到第29個(gè)年頭。

金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍，已逐步從單一寫(xiě)字樓管理，發(fā)展成為涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、學(xué)校、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等多業(yè)態(tài)、跨地域的物業(yè)管理公司。也逐步擺脫對(duì)于母公司的依賴(lài)，積極拓展獨(dú)立第三方板塊。

如今，其服務(wù)項(xiàng)目早遍及北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、重慶、南京、青島、杭州、蘇州等全國(guó)48個(gè)城市。

2021年9月，金茂物業(yè)還祭出新的品牌宗旨“堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，推動(dòng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值成長(zhǎng)”，并推出全新品牌口號(hào)“以恒心、致恒長(zhǎng)”，對(duì)于金茂服務(wù)而言，初心如故。

在前兩年的物管上市潮中，金茂服務(wù)耐住了寂寞，默默耕耘；如今物業(yè)上市潮退，金茂服務(wù)卻成為眾多排隊(duì)企業(yè)中順利“過(guò)關(guān)”的一個(gè)。

這或許也足以證明它是優(yōu)質(zhì)的、受資本市場(chǎng)看好的，這不正是房地產(chǎn)行業(yè)與物管行業(yè)都需要的嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 上市與初心，金茂服務(wù)高速增長(zhǎng)背后