投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
正文
不少投拓朋友總覺得盡調(diào)就是財務(wù)，法務(wù)的事情！
我個人是建議，自己跟的項目在盡職調(diào)查時一定要全程跟著，律師看資料的時候你也一起看，財務(wù)要報表問問題的時候，你也在旁邊聽。
因為，盡調(diào)會讓你對收并購有“醍醐灌頂”的感。
限于篇幅，今天只講法務(wù)盡調(diào)。看過盡調(diào)報告的朋友應(yīng)該知道，法務(wù)盡調(diào)就兩部分：項目基本面，項目風(fēng)險點。其中風(fēng)險點又分成兩個維度：公司維度、項目維度。
#1 公司維度
從公司維度，主要審查以下方面：
①公司基本情況；
②工商變更登記情況；
③股權(quán)相關(guān)情況；
④公司資產(chǎn)情況；
⑤對外投資情況；
⑥對外擔(dān)保情況。
一、公司設(shè)立
在項目公司設(shè)立方面，涉及對項目公司合法權(quán)益會產(chǎn)生重大影響的法律風(fēng)險歸納如下：
①股東未足額繳納出資；
②股東出資形式不符合法律規(guī)定；
③非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定；
④非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；⑤股東抽逃出資；
⑥項目公司未依法年檢；
⑦其他。
二、股權(quán)、資產(chǎn)和股東權(quán)益的完整性
擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的股東是否具有完整的股東權(quán)利，權(quán)利是否存在法律瑕疵。包括：
①項目公司股權(quán)是否存在融資、質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利；
審查重點：已有融資情況清單；資金方對項目方、項目的權(quán)利限制與管理現(xiàn)狀：包括對股東的限制、項目抵押的限制、股權(quán)質(zhì)押的限制、對項目合作或轉(zhuǎn)讓的限制、對項目再融資的限制，以及對項目及項目公司的實際控制情況。
②項目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；
③房地產(chǎn)以外重大資產(chǎn)的合法性、處置是否受限，對繼續(xù)經(jīng)營的影響，對外投資情況。
④項目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險；
⑤是否存在股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定；
⑥是否存在對股東在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；
⑦是否存在對股東在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制。
三、重要合同風(fēng)險
企業(yè)及法人對外簽訂的合同；有權(quán)對外簽訂合同的部門及授權(quán)人員簽訂的合同，均應(yīng)能查則查：
①工程合同簽署方式（如需招標(biāo)工程是否履行了招標(biāo)程序）；
②合同價款支付情況（付款節(jié)點及支付情況、是否可能產(chǎn)生工程款優(yōu)先受償權(quán)）；
③項目開發(fā)進度是否與合同約定一致；
④較大金額的其他應(yīng)付款是否因正常生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生等。
#2 項目維度
項目維度，主要審查以下方面：
①土地基本情況；
②土地抵押、查封；
③規(guī)劃、設(shè)計情況；
④報建情況；
⑤在建工程情況；
⑥施工；
⑦項目銷售
⑧竣工驗收及初始登記
1、土地及土地出讓金方面的風(fēng)險
①地出讓合同的簽署主體；
土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。
②土地出讓金的支付憑證；
1、支付時間與合同約定的付款時間是一致；
2、是否繳納了延遲繳納的滯納金；
3、土地契稅是否繳納并取得發(fā)票。
實踐中存在未繳足土地出讓金就取得土地使用權(quán)證的情況。
③土地出讓合同、招拍掛等文件中對項目的限制性約定；
1、限制某種類型的物業(yè)建設(shè)；
2、要求某種物業(yè)的持有比例和年限；
3、不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，限制抵押；
4、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實控人。
④其它
1、有無代征地、代拆遷情況；
2、項目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險；
3、關(guān)于開發(fā)達到投資總額的25%。
2、在建工程風(fēng)險
①土地使用權(quán)出讓合同約定與工程實際情況；
土地使用權(quán)出讓合同中約定的規(guī)劃指標(biāo)及開竣工時間、工程期限，與實際報建、設(shè)計的規(guī)劃指標(biāo)，實際開竣工時間、期限的符合性及差異原因。
②規(guī)劃條件與設(shè)計；
是否需要變更規(guī)劃條件進行建設(shè)？如是，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃等主管部門提出申請。
③各報建手續(xù)文件的一致性；
從項目面積、用途、樓層的層數(shù)等方面，核查各報建階段重要證照載明的項目情況是否存在矛盾，特別是涉及面積、用途等方面的差異。核查報建階段的重要文件真實性，是否受到過相關(guān)行政處罰。
案例：北京某項目，項目公司以虛假證明文件辦理竣工驗收備案，后房產(chǎn)證被撤銷。
④判斷后續(xù)竣工驗收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在重大障礙；
結(jié)合項目當(dāng)前情況（面積、用途、樓層層數(shù)等），從報建情況判斷項目后續(xù)的竣工驗收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在障礙（包括辦理時間的延長、超建情形需要繳納罰款、關(guān)鍵報建手續(xù)未辦理完畢等）。
⑤關(guān)注在報建過程中規(guī)劃設(shè)計條件是否發(fā)生變更；
如規(guī)劃設(shè)計條件等項目重大條件在報建過程中發(fā)生改變，需確認規(guī)劃設(shè)計條件等事項改變后，之前已經(jīng)進行的報建是否需要重新報建。
如：三亞某項目，報建過程中業(yè)主申請規(guī)劃變更，將7層樓加建為9層樓，規(guī)劃部門已批復(fù)同意，但規(guī)劃部門批復(fù)確認前的部分報建手續(xù)需要重新報建。
⑥核查項目是否存在未取得相關(guān)證照擅自提前開工的情形；
需結(jié)合項目現(xiàn)狀、建設(shè)工程合同的簽署情況，核查項目是否存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等開工證照就擅自開工的情形。
案例：某合肥項目，開發(fā)商為加快工期，在未辦理施工許可、未辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的前提下，擅自施工，被當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門罰款約30萬元。
⑦核查項目是否存在未竣工驗收提前交付使用的情形；
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條：違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；
（二）驗收不合格，擅自交付使用的；
（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的。
案例：廣州某項目，已取得房產(chǎn)證，但未辦理竣工驗收備案，存在被處罰的風(fēng)險；但由于房產(chǎn)已投入使用多年并取得房產(chǎn)證，處罰的風(fēng)險相對較低。
⑧工程招投標(biāo)。
核查必須招標(biāo)的項目是否履行了招標(biāo)手續(xù)，核查是否招標(biāo)流程是否合法，核查中標(biāo)的有效性。
#3 收并購的幾大基本功
很多朋友想知道收并購要掌握哪些東西。
其實，收并購，看上去對投拓人員能力要求復(fù)雜，圈內(nèi)有大神梳理了一下，也就下面幾大模塊：
01、測算對投拓永遠都是最重要的
測算不止是一種算帳的技術(shù)，更重要的他給你的是一種數(shù)據(jù)化分析的思維，同時讓你學(xué)會去洞察如何合理安排和規(guī)劃項目，才能實現(xiàn)訴求的最大化。
做完項目測算的人，去跟別人談判的時候，思路會很清晰，知道談判關(guān)注的重點是什么；而且設(shè)計交易方案的時候也會相對清晰和可操作。
02、寫立項報告
這個相對簡單，因為它和測算的思維是一致的。立項報告只是測算的PPT表現(xiàn)形式。當(dāng)然，寫的好的人，也會有一些小技巧，讓領(lǐng)導(dǎo)們看起來更清晰。
03、合同撰寫
一般是投資先寫，法務(wù)再改。也有些公司是法務(wù)直接起草。不管方式如何，最后都一定要法務(wù)修訂和把關(guān)。投資人寫出來的合同，意思可能都表達清楚了，但是由于缺乏專業(yè)法律知識，真到打官司的時候會吃虧。
04、盡職調(diào)查
其實，投拓介入的部分主要還是公司立項前的項目初判。這里給大家貼張圖：
05、交易方案設(shè)計及談判
雖然同一個問題有不同的解決方案。但是交易方案除了對價支付方式外，主要就是交易路徑的安排，你掌握了“資產(chǎn)收購、股權(quán)收購；資產(chǎn)剝離（劃轉(zhuǎn)、作價入股、分立）、增資擴股、國有資產(chǎn)交易限制”再結(jié)合項目實際情況，對手方訴求，完全就能對癥下藥。
不同的人談判風(fēng)格也不一樣，但是誰都是圍繞那幾個點展開談判，其實沒啥難的。（這些在綠皮書講的很清楚了，不展開了）。
06、交割
千萬不要小看這最后一步，在收購的所有事情里，很多大錯都是出在交割里！
行，就寫到這了，希望大家并購大年做并購大神
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)并購大年開啟，盡調(diào)知識大盤點！
