近期在與華潤的朋友聊天，兩個觀點讓我記憶猶新，也與本篇文章相契合

一位工程口的朋友：

「華潤商業對整個的開發節奏、成本控制不太滿意，這幾年，對比之下，龍湖商業的開業數量和收入都比較猛，華潤感受到了一些威脅」

一位城市公司投資負責人：

「華潤內部商業產品線M1-M4中，唯一能夠感受到碰撞力量的就是與M3、M4（萬象匯）對標的龍湖天街，現在集團上下要求對標龍湖，我們投資口比較簡單粗暴：龍湖能干的商業項目我們華潤為啥不能干？」

華潤內部從三月份開始，集團層面要求內部對標學習龍湖，從組織架構、戰略布局、成本管控、開發節奏等各個維度開展

2021年是華潤提出加速規模擴張的元年，一方面借此對標機會，組織架構重新調整，集團收回更多管控權利，打造大中臺的同時，弱化大區

終極目標是集團-城市的強管控體系，從而縮短審批半徑，加快行業反應速度和規模擴張速度

另一方面，在國內商業地產領域，華潤的行業領先地位正在受到沖擊，且在某些方面甚至被趕超

華潤在商業地產領域的明顯優勢在于產品線清晰且與存量運營項目與城市和區位均適配，以及強大的招商運營能力

而劣勢在于近些年規模擴張速度與成本控制能力不及龍湖、新城等后起之秀

華潤目前的組織架構為集團-區域-城市公司三級架構。在以往的對標學習中，更多的是大區層面主導。但像這次在集團層面統一號召和強要求的情況確實第一次

從這個層面也可以看出，華潤對商業地產領域的地位看重，以及對標進步提升之切！

而這場對標運動，表面上是學習改進，實則反應出龍湖對華潤的威脅以及華潤對龍湖的“暗中較勁”

華潤與龍湖作為兩家規模相近、均涉及商業地產的龍頭房企，雖成立背景不同，分別為國資與民營，但在規模擴張、商業特征、城市布局等方面的異同存在一定的可比性

從商業地產擴張速度、產品線、城市布局等維度來綜合剖析兩家公司的實力區別:

龍湖的追趕速度

從1993年由重慶起家，到2000年，吳亞軍拿下了重慶觀音橋一片爛尾項目，經過 20年的迭代，成為現在的重慶北城天街——一個號稱每平方米都能擠出錢的購物中心

自此，龍湖的商業不斷開掛，快速擴張的同時，也表現出穩健的財務狀態，而商業尤其是以龍湖天街輸出的IP也越來越成為核心競爭力

2019年，龍湖商業整體回報率（NPI/Cost）為7%，實現了正杠桿

截至20年底，龍湖商業在全國開業項目數量將達到49座，全年實現租金60億元左右

同時，至少在未來5年，龍湖商業的租金將保持30%的增長，比住宅開發業務要快，同時對集團的利潤貢獻力爭保持每年一個點的增長

目前，龍湖已開業和儲備項目合計近100座，這背后是20年來上千億元的投資

未來龍湖在TOD戰略上對商業的投入將會進一步加大，可以預測龍湖在商業地產領域的地位將會進一步鞏固

產品線對標：

華潤和龍湖各自走出了一條清晰的產品線道路

其中，華潤的產品線分為萬象城、萬象天地、萬象匯、1234space四種

龍湖的商業地產包括天街、星悅薈和家悅薈三種

產品線定位方面，華潤的產品覆蓋城市綜合體、區域商業中心和社區商業中心，而龍湖的產品定位于都市購物、社區商業等

華潤和龍湖的產品線定位各有優劣勢，華潤在于產品線更加全面，城市綜合體方面在國內尚無較為強勁的競爭對手

而龍湖的產品線定位更加清晰，在區域商業中心和社區商業這塊是完全具備與華潤分庭抗禮的實力，且這方面的潛力，龍湖要比華潤更大

隨著房地產增量市場的縮窄以及住宅開發業務的利潤逐漸攤薄，未來存量市場以及商業地產領域的規模和定位將成為房企的核心競爭力

華潤和龍湖都是走在前列的值得對標的開發商，在商業地產領域將平分秋色，華潤未來將會在規模上進一步提速，而龍湖在戰略上也將進一步引導住宅+商業的雙輪驅動！

不得不說，華潤的這場內部對標，是一次很有必要的未雨綢繆！