F1.

去年年底，濱江戚老板就開始謀劃著一場彎道超車的謀略。雖然此時，這家人均效能超過一個億的公司也開始背腹受敵了。

所謂的背腹受敵來自于兩個方面：

1、結友不善：因陽光城、融信等合作對手接連陷入財務困境，濱江不得不被動式得收購項目公司股權。

即便是不掙錢的項目，也得蘿卜青菜一鍋燉。

2、結轉壓力：從杭州新房限價明確寫入土地出讓合同以來，杭州土地市場便開始打起了明牌。

而濱江憑借著極致的操盤速度和產品口碑，快速的適應了這種游戲模式。但如戚老板在去年一批次集中供地所說。

要努力實現1%-2%凈利率。

當市場下行、融資收緊，本就微薄的項目利潤也給濱江帶來了史無前例的結轉壓力。

杭州市場雖好，但項目卻都不掙錢，這一直以來都是戚老板的一塊心病。

直到杭州土拍政策開始變得友好，不再是單純的溢價封頂后競配建、拼自持。

而是下調封頂溢價率而后采取一次性報價+搖號的形式。

杭州ZF審時度勢得給開發商讓利，是激起開發商拿地的最好動力。

于是，濱江便開始了土地批發的生意。

在今年的業績發布會上，當投資者問到同樣的問題時：

“濱江集團在2022年杭州一批次集中供地中所獲取地塊的平均利潤大概達到多少？”

戚老板帶著鏗鏘的語氣，回答道：

“根據投資部測算，平均利潤能有8%左右。”

F2.

22年濱江在杭州一批次集中供地中連獲11宗地塊后，戚老板堅定的對外發聲：

“房地產的黃金時代我們還小，白銀時代我們的能力還不強，2019年開始直到2028年的黃銅時代，反而是濱江的機會。”

181億、11宗地塊是外界能夠看到的數據。

但實際上，濱江參拍的地塊達到了30+宗，主城優質地塊悉數進入封頂搖號環節。

濱江想做的，是土地批發。

杭州一批次土地出讓金收入合計826.76億，而濱江貢獻22%，作為民營房企，濱江屬實秀了一把。

某杭州地產層從業人員：

“濱江最讓人氣憤的在于不僅有拼溢價的實力，而且還有搖號的運氣。”

F3.

“投融管退”的發展邏輯，對于當下絕大多數中小房企已經不成立了

因為沒錢買地，所以也就無法形成閉環。

在監管的鐵棒重拳打壓下，房地產行業的恢復還需要一個反彈的過程。

四月份以來，金融端的融資政策逐漸開始放松，對于行業而言屬于實則的利好。

但趴下的還是繼續趴著，躺平的還是繼續躺著。

能夠逆勢發展的開發商要么具有很強的經營能力、要么是具備明顯優勢的融資能力。

過去的黑馬現時點看來，不過是站在風口上的豬。

大多數兩者都不兼備，最先倒下的也恰是這一批。

反觀濱江的“土地批發”模式，在某種程度上，是將操盤優勢發揮到最大化的手段。

大白話，就做押寶。

也叫做占天時，得地利。

F4.

濱江的模式，讓我們看到的是以退為守的發展樣本。

當全國房企為了規模訴求沖擊千億或是更高的規模臺階時，首先第一件事做的就是打開中國地圖，畫上幾個圈。

然后再給這幾個圈排個序，按照序號分配要完成的業績和份額。

而為了沖擊規模，各個區域得相互競爭，在有限投資資源下，極其會被框定的規模所限定，導致資源錯配。

開發商自我安慰：這是沖擊規模所需要付出的代價。

而這種自我安慰和發展模式上的弊端在前幾年也被逐步上揚的市場環境和周期所弱化。

但這種大刀闊斧式的粗放擴張卻連一個市場周期也熬不過。

我們不能說濱江是事后諸葛亮，因為過程中，濱江確實也付出了代價。在城市布局這件事上，濱江采取的策略是小步慢跑，逐漸修正。

早些年濱江也跑到了深圳，但是項目悉數虧損，品牌這東西，只有在優勢區域才能產生溢價。

而現在濱江在中國版圖上相對站穩也賺到錢的城市也僅僅是家門口的蘇州、南京。

隨著中國城鎮化進入下半場，留給開發商的時代紅利與行業機遇已經消耗殆盡，2017年以來，是靠著一波以棚改為代表的刺激政策所強行托舉起來的。

而開發商一波接著一波的暴雷，為這段特殊的行業周期買了單。

我們也沒必要去討論，如果濱江不是在杭州，而是像建業一樣大本營扎在河南，無論從民間購買力還是城市發展都不在一個維度的問題。

因為城市布局本身，對于城市基本面的判斷，本身就是戰略最為重要的一環。

基于此，濱江選擇了在發展勢頭最為強勁的新一線城市、最大化地發揮操盤和品牌優勢，謹慎的選擇布局版圖。

同時要維持現有的規模且穩步增長，濱江的“土地批發”模式也將會愈演愈烈。