西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
由于地產(chǎn)項目融資長期以來體現(xiàn)的“債性”以及在長期市場的培養(yǎng)下，投資人已習慣非標融資的高收益類產(chǎn)品。但是，隨著私募基金行業(yè)頻繁爆雷的影響，目前投資人對私募基金產(chǎn)品的接受度逐漸減弱，私募基金“募資難”的問題越發(fā)明顯。
按照以往的操作方法，一些股權類管理人其在發(fā)行地產(chǎn)私募基金時通常也會包裝成“明股實債”類的基金產(chǎn)品，并通過產(chǎn)品設計最終將資金輸入給開發(fā)商用于其前融項目。但隨著《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理第4號》（下稱“4號規(guī)范”）的頒布以及監(jiān)管叫停“明基實貸”類基金產(chǎn)品，加之，目前基金備案的難度、投資人對私募基金的接受度問題，在此番的地產(chǎn)融資寒冬下，一方面一些開發(fā)商以及投資人開始逐漸接受“真股類”地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品，股權類私募基金管理人亦逐漸轉向做“真股”類產(chǎn)品投資于地產(chǎn)項目；另一方面，一些機構以及一些私募基金管理人為了維持生存，充分發(fā)揮其以往積累的高凈值客戶資源優(yōu)勢，通過其自身或其關聯(lián)方在金交所/金交中心發(fā)行收益類產(chǎn)品，繼續(xù)為一些地產(chǎn)項目提供前融資金。
西政財富特對市場上一些機構及私募機構通過金交所/金交中心通過發(fā)行金交所/金交中心相關收益權類產(chǎn)品進行房地產(chǎn)項目前融業(yè)務進行總結。
需特別注意的是，本文對金交所/金交中心相關產(chǎn)品的合規(guī)性以及私募管理人相關業(yè)務的合規(guī)性不予探討。
（一）項目公司及標的項目
1.標的項目：XX項目；
2.項目公司：XX公司。
（二）掛牌方及摘牌方
1.掛牌方：項目公司所屬集團（暫定）；
2.摘牌方：資金方或其指定主體。
（三）產(chǎn)品名稱
XX資產(chǎn)收益權1號產(chǎn)品（暫定）。
（四）融資規(guī)模
不超過4億元。
（五）融資期限
1.融資期限為6+6，滿6個月后有一次提前還款權利，還款金額不低于1億元；
2.在標的項目住宅銷售比例達到50%時，掛牌方須償還全部融資本息。
（六）資金用途
用于標的公司支付土地價款及項目開發(fā)建設。
（七）融資成本
綜合成本為17-18%/年；其中：7-8%于每筆款投出后5個工作日內以服務費的方式向指定的第三方支付；0.3%于掛牌后15個工作日內向交易所支付，并按照10%/年計收利息、按半年付息。
（八）還款來源
1.標的項目銷售回款；
2.項目再融資置換；
3.集團資金調配。
（九）退出方式
項目方及其集團償還融資本息、回購股權。
（十）放款條件
1.資金方無償受讓項目公司99%股權，剩余1%股權質押于資金方；
2.簽署整套投資協(xié)議，落實資金方對項目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施。
（十一）風控及增信擔保措施
序號 | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首筆款放款后60日內完成土地使用權后置抵押，并取得他項權利證書 |
2 | 股權質押 | 放款前，質押項目公司剩余1%股權 |
3 | 無限連帶責任保證擔保 | 1.集團有限公司保證擔保； 2.有現(xiàn)金流的項目公司提供保證擔保 |
4 | 章證照管理 | 共管 |
5 | 賬戶共管 | 1.所有賬戶增加資金方預留印鑒 2.最后一道U盾由資金方人員單管 3.新設賬戶須經(jīng)過資金方同意 |
6 | SPV公司股東會表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
7 | 向項目公司委派董事 | 是 |
8 | 項目公司董事會表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
9 | 向項目公司委派監(jiān)管人員 | 派駐聯(lián)席財務一名，對項目公司付款享有全部的審批權、查詢權，并有權獲知項目公司當月銷售情況表、動態(tài)成本表、工程及銷售進度情況以及下月工程及銷售計劃。項目公司按照【40】萬元/年的標準支付咨詢服務費用于支付財務人員工資 |
10 | 融資資金的封閉使用 | 收款賬戶預留資金方人員印鑒印鑒確保放款資金專項劃轉至項目公司用于繳納地價款及項目開發(fā)建設 |
11 | 開發(fā)貸資金的封閉使用 | 存續(xù)期內如辦理開發(fā)貸，須提前一次性歸還資金方全部本息，方可配合進行解押 |
12 | 項目銷售回款的封閉使用 | 銷售回款封閉于本項目或歸還融資本息，不允許融資方集團調回 |
13 | 進度節(jié)點監(jiān)管 | 集團及項目公司需對融資存續(xù)期內的取得土地證、取得工程規(guī)劃許可證、取得施工證、項目開盤、項目住宅銷售比例達到50%等節(jié)點進行保證擔保承諾 |
14 | 成本監(jiān)管 | 項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費用四項成本費用總額為X億元（含稅），融資存續(xù)期內成本支出額上限為2億元，資金方有權拒絕超出約定總額的相應劃款 |
15 | 資金歸集 | 首筆融資款投出起12個月屆滿前15個工作日、10個工作日、3個工作日，融資方及其集團需將其應付款項總額的30%、70%、100%劃轉至資金方與掛牌方的共管賬戶，進行提前歸集。如未按期歸集，須按照每日萬三的標準支付違約金 |
16 | 降價銷售權 | 是 |
17 | 強制操盤權 | 是 |
18 | 隨售權 | 是 |
19 | 拖售權 | 是 |
20 | 交叉違約 | 集團及其關聯(lián)方對資金方及其其他已投項目、任何第三方金融機構、非金融機構及其他任何債權方的違約 |
二、交易結構及交易流程
（一）交易架構
（二）交易流程
1.由融資方所屬集團作為掛牌方，通過金交所/金交中心掛牌轉讓所持有的資產(chǎn)收益權，收益權金額5億元，轉讓對價牌4億元。
2.交易所登記備案后，投資人投資該收益權轉讓產(chǎn)品，并委托資金方指定的主體管理、摘牌，投資人產(chǎn)品認購款支付至募集賬戶。
3.資金方指定主體收到投資款后放款至掛牌方融資方，融資方將該資金專項劃轉至項目公司用于地價款及開發(fā)建設。
4.放款前需完成項目公司股權轉讓及質押等先決條件，放款后60日內完成土地抵押，待掛牌方按約定歸還全部本息后解除抵、質押手續(xù)及配合融資方回購股權。
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目進行簡要總結，更多項目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標題： 最新金交所房地產(chǎn)項目前融方案
