西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu）
筆者按：
近期多家地產企業信用評級遭下調、境外債券頻頻違約、商票未能按期兌付、股價大縮水，地產行業依舊雷聲滾滾……這場擊鼓傳“雷”游戲當然也使許多信托機構不同程度“負傷”。當下已經踩雷的信托機構在忙著認真“救援”，未踩雷的信托機構則在積極“排雷”、“防雷”，對于地產業務后續開展則抱著一種持續“觀望”的心態。一些信托機構的朋友調侃自己目前的狀態就是一種也想“躺平”，但卻發現地上早已沒位置；看到一些自媒體上帶有渲染性的文章或聽到已合作的開發商的一絲絲傳聞時精神就高度緊張，近期對“風聲鶴唳”一詞的理解也似乎比以往任何時刻都更為深刻，想著如何能脫離地產、逃離“非標”……塵囂之下，我們財富中心也將近期信托機構的一些變化及后續可能的業務開展思路進行了簡單的梳理，以供同行參考。
一、信托機構近期業務開展情況
（一）業務態度
根據我們財富中心對部分信托機構溝通的結果，目前大部分信托機構均暫停了新增地產融資業務，一方面一些信托機構已“踩雷”，目前正在全力進行相關風險處置；另一方面，面對當下地產監管形勢及行業現狀，業務方面以做好存量項目的投后管理與維護為主，新增業務存在難度。在溝通的信托機構中，目前僅有極少量信托機構尚有地產投資額度。
（二）交易對手及項目選擇
對于少量還能開展地產投資業務的信托機構而言，在重點關注開發商“三道紅線”踩線情況、是否有市場輿情等前提下，對交易對手的選擇也普遍“國央企化”，但是也表示，這些國央企的業務競爭壓力也非常大，自身在融資成本上也不具備比較優勢。
另外對于還可以做民營開發商業務的信托機構而言，如果該民營開發商有相關實業板塊支撐或實業板塊系上市主體的，考慮到實業企業旗下的地產板塊相對于傳統的地產企業而言，其整體規模并不是太大，因此希望在風控措施上，實業板塊主體能提供相應的擔保，以加強風控（但在實際操作過程中該風控要求對于有實業背景支撐的地產企業而言通常較難實現）。
在項目選擇方面，對項目的選擇相較以前更為嚴格，并重點關注項目周邊市場的去化情況、當地按揭放款速度等等。此外，目前因為在做存量業務排查，因此在項目體量上對融資規模也進行了限制（比如控制在5億以內）。
（三）業務類型
少量尚有地產投資額度可進行地產投資的信托機構目前地產投資業務主要集中在如下幾類項目，一是432條件（本身項目或用款項目滿足）的項目通過信托貸款或財務性股權投資方式進行融資；二是對于已經支付完畢土地款的項目或者合作開發的優質項目通過股權投資方式進行投資合作。
此外，一些信托機構表示，目前還可以操作一些地方城投平臺的融資。另有一些信托機構表示，目前主要操作非金融委托人單一的資金投放業務，但是管理費則有所提高。少量信托機構因本身一直在培育非地產板塊的投資業務，因此面對當下的市場環境，其他業務板塊投資依舊在發力。
當然，對于已“踩雷”的信托機構，目前正在積極進行風險處置。
二、信托機構風險應對及逾期債權的處置
為后續在出險的情況下可及時進行風險化解，一些信托機構一方面根據當前的市場環境對存續項目資產價值進行重新評估及壓力測試；另一方面充分評估在壓降融資性信托規模后操作的股權投資類項目的風險敞口，進一步加強對資金和項目的把控，補足風控漏洞。
對于已出險或即將逾期的項目，一些信托機構也積極與AMC等機構進行溝通，進行相應的資產處置。對于AMC而言，在業務操作過程中不希望信托端結構過于花哨復雜，具體業務操作仍舊需重點關注項目主體和項目的情況。以下以我們財富中心操作過的金融不良債權收購項目為例說明：
信托的開發貸總授信為5億，已償還2億，余額3億，約定每月20日付息，到期還本。項目已取得預售許可證，并已銷售三分之一，在建工程抵押至該信托機構，因受疫情影響項目銷售受到一定的限制。因需在債權到期日前完成收購，并且需滿足AMC的監管要求，因此在具體操作層面設計如下：
（一）“構建”逾期債權
因AMC僅可收購“問題”債權，而信托貸款需每月20日償付利息。因此在具體操作層面，我們要求融資人暫不支付當月20日的利息，并于債權到期日（假設下月）一并支付逾期債權利息及本金。因該操作需金融機構充分配合，故此，需融資人與該信托機構充分溝通。未避免實質違約，在實際操作中，由融資人在其他銀行先行開設利息賬戶，將當月20日本應支付的利息匯入該賬戶，由信托機構監管并鎖定該賬戶上的利息，此外，由融資人實際控制人承擔保證責任，并簽署相應承諾。在與信托機構充分溝通后，由信托機構向融資人開具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息轉讓意向函》，從而，構建逾期債權。
（二）打折收購逾期債權
考慮到AMC內部審核及額度等問題，對于剩余未償還的3億人民幣的信托貸款進行打折收購（6-8.5折，具體一事一議），對于未足額部分由融資人自行補足。
（三）監管及增信措施
1. 在建工程先辦理“二押”再轉為“一押”或提供其他抵押擔保
因項目在建工程已抵押至信托機構，因此，在操作中，放款前先將項目在建工程二押至AMC，在放款后再轉為“一押”。同時需注意，當地國土部門是否接受二押，信托機構與融資人的貸款合同對辦理二押及其他抵押手續的相關約定等。
2. 還款來源測算
對于剩余銷售回款需進行現金流測算與安排，并加蓋融資人公章作為AMC監管的依據。
3. 銷售回款賬戶監管
為便于對銷售回款的監管，在項目銷售回款賬戶增加AMC的法定代表人私章，開設網銀，并約定由AMC享有相關復核權。
4.回購及其他連帶責任擔保
融資人及其實際控制人、集團簽署回購擔保協議，并承擔連帶責任擔保。
三、土地款支付完畢后的項目投資
在項目土地款支付完畢的情況下，對于滿足投資條件的項目和主體，一些信托機構仍舊可以通過股權投資方式進行合作。以股權投資方式合作，在投后管理、風控以及對項目的把控方面則比以往更為嚴格。以下以我們財富中心操作的股權投資類項目為例予以說明：
1. 信托計劃投資有限合伙LP份額（即1億）對有限責任公司SPV進行增資，部分進入實收資本，大部分進入資本公積。開發商則以對項目公司的債權（或債權+部分現金）對SPV進行出資。
2. 有限責任公司SPV以現金1億對項目公司增資，并持有項目公司部分股權（具體比例需根據項目情況及當地開發要求等協商確定）。最終形成有限責任公司SPV對項目公司持有股權的同時對項目公司享有1億的債權。投資期間，SPV從項目公司取得的債權利息收入優先對有限合伙進行分配。
3. 合伙企業與開發商設定對賭（工程進度、銷售等），對賭未實現的，項目公司需提前償還債權本息，清退合伙企業并對LP進行現金分配，合伙企業持有SPV的股權作為剩余財產分配給開發商。
4. 開發商持有的SPV的股權質押給有限合伙；信托機構對項目公司進行強監管，通過SPV向項目公司委派財務人員、高管人員，監管章證照等。
當前市場環境波動較大，信息紛繁復雜，當下更要理性對待市場信息，操作業務更需沉靜，望共克時艱、砥礪前行！
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原標題： 信托還投地產嗎
