克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
1-4月規模房企業績表現不及預期，下半年貨值供應及去化壓力放大。
2022年至今，行業下行壓力持續、市場低迷、企業去化表現不佳，規模房企對全年銷售規模的預期更為謹慎。截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。且在公開披露年度業績目標的房企中，多數企業的銷售目標均有不同程度的回落。
但受一季度以來行業信心不足以及部分城市疫情反復等多方面因素的影響，即使今年以來大部分房企未披露目標，或是已經主動調降了銷售目標。1-4月企業實際的業績完成情況仍不及預期，年內銷售去化壓力放大。二三季度企業需盡可能加緊貨量供應，積極營銷以提高去化率水平，來保證年度業績預期的實現。
同時，雖然目前部分城市松綁調控，政策面有緩和、好轉的趨勢，但行業整體仍處在深度調整期，短期內市場的供求和成交也尚未有明顯轉暖跡象。2022年企業發展應以穩健為主，提升自己造血能力、保證現金流和經營安全是關鍵。中長期來看，企業將更注重維持利潤率穩定、提升經營效益。更注重發展商業、酒店、物管等經營性業務，堅持長期主義、提升資產質量和綜合實力。
01 2022年公開披露業績目標的企業 數量較往年銳減
從規模房企2022年的業績目標情況來看，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。具體來看，在未披露年度目標的規模上市房企中，一部分是出于自身經營原因尚未披露年報及召開業績會。
同時，也有另一部分企業近年來首次選擇不公開披露年度業績目標，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。究其原因，一方面是去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，且有逾8成企業未完成全年業績目標。另一方面，今年初以來市場低迷、開局慘淡，行業信心不足、下行壓力持續。在市場未有明顯回暖跡象的情況下，規模房企對全年銷售規模的預期相應的也更為謹慎。如旭輝管理層就表示，弱化了對規模的追求，目標是保持權益銷售的穩定，將更關注權益銷售額的“含金量”以及經營效率。
02 多數規模房企的業績目標 均有不同程度的調降
雖然2022年公開披露全年業績目標的房企并不多，但通過這些企業的目標設定也可以一探規模房企整體的業績預期，以及不同房企目標之間的差異。首先，從整體來看，2022年所有公開披露業績目標的規模上市房企，目標增長率（2022年業績目標較2021年實際完成業績的增幅）的中位數僅為2%，較往年降幅明顯。其次，不同企業之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業目標略有提升之外，大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。
具體來看，越秀、綠城、保利置業2022年的業績目標較2021年均有提升，且越秀和保利置業的年度目標較去年實際完成的業績也分別增長了7.3%和14.8%，目標設定相對積極。招商蛇口、濱江、首開2022年的銷售目標則較去年基本持平，表現了對業績規模穩定的預期。而龍湖、金茂、遠洋、美的置業2022年的目標較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實際業績水平還是略有提升。
同時，也有多數房企調降業績目標，且降幅較其他企業相對明顯。如中糧大悅城、建業、時代2022年的年度目標較2021年目標的降幅均高于20%。其中，建業和時代2022年的目標較2021年實際完成業績的降幅分別達到了11.8%和32%。值得注意的是，這三家企業2021年的業績目標完成度都較低，中糧大悅城和建業集團的目標完成度不足80%，故今年都相應調低了銷售目標。
如時代中國管理層表示，2022年將銷售目標定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調。通過主動的銷售規模管控，營業目標趨向保守，傾向于讓整體銷售安排更從容一些，不希望用以價換量等非常短期的行為去支持銷售目標的達成。
03 目標去化率降低 企業貨值安排多集中在二三季度
從年內可售貨值及貨值目標去化率的角度來看，一類房企如招商、越秀、金茂、綠城、華潤置地等，2022年全年的預期總可售貨值都高于2021年水平。其中，招商、越秀和金茂2022年的貨值目標去化率（年度目標銷售規模/年內預期總可售貨值）較去年有明顯降低。這部分企業旨在通過增加全年貨量供應來實現年度業績目標。
此外，2022年也有不少規模房企主動降速，如旭輝、寶龍、中梁、合景泰富、建業、碧桂園等，全年總可售貨值較去年降低較為明顯，降幅在10%-30%范圍。這類房企多未公開披露全年業績目標，或者目標較2021年有大幅回落。
而從企業全年的貨量安排節奏來看，今年初企業綜合常規的貨值排布和對市場的預判，一季度推盤供貨積極性普遍不高，與去年形成鮮明對比，規模房企貨值安排多集中在二三季度。如華潤置地2022年的可售貨值為5278億元，預計隨著市場的復蘇轉暖，在第二、第三季度供貨更為集中，將會有大量新項目入市。同樣，寶龍地產2022年總可售貨值共計1477億元，按照銷售節點鋪排，三季度貨值占比最高達32%，四季度貨值占比也達到了28.4%。從全年來看，目前隨著政策面有緩和、好轉的趨勢，二三季度企業在加緊貨量供應的同時，應盡可能積極營銷以提高去化率水平。
04 1-4月業績表現不及預期 目標完成率大幅低于去年同期
但從1-4月規模房企的業績同比和目標完成率來看，大部分企業的業績完成情況不容樂觀，目前銷售去化壓力仍然較大。1-4月，百強房企累計業績規模同比大幅降低50.2%，且一季度以來降幅呈擴大趨勢。有逾9成的百強房企累計業績同比降低，其中近半數企業的降幅高于50%。
具體來看，在公開披露業績目標的規模上市房企中，多數企業截至4月末的目標完成率不足25%，有近半數企業甚至不足20%。其中，除了時代和中糧大悅城因為明顯調降了業績目標，目標完成度略高于去年同期之外。其他幾乎所有的企業，1-4月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅甚至大于15個百分點。
整體來看，今年以來即使大部分房企不披露目標，或是已經主動調降了銷售目標。但受一季度以來行業信心不足、市場低迷以及部分城市疫情反復等多方面因素的影響，目前企業實際的業績完成情況仍不及預期，年內銷售去化壓力放大。全年仍會有一定數量的房企出現業績規模負增長。
05 改善流動性、穩健經營 堅持長期主義、提升經營效益是關鍵
整體來看，2022年以來市場和企業整體業績表現低迷，行業信心處在低位、風險尚未出清、仍處在深度調整期。雖然目前部分城市松綁調控，政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象。今年房地產市場是否有望回穩，尚需期待政策層面的進一步放松以及三季度的市場表現。
而對企業而言，目前多數企業流動性壓力持續，且在“三道紅線”下企業投資和規模擴張動能相應降低，業績增長承壓。短期來看，2022年企業發展應以穩健為主，提升自己造血能力是關鍵。抓銷售回款、優化債務結構，保證現金流和經營安全。特別是對于一些已經出現流動性風險的房企而言，存貨去化、銷售回款的重要性遠高于規模增長。
同時，從中長期來看，企業經營邏輯將加速轉變，不再追求高杠桿發展及高規模增長，而是更注重維持利潤率穩定、提升經營效益。未來企業也將更注重發展經營性業務，堅持長期主義、提升綜合實力。在商業、酒店、物管等多元業務領域擇優發展，提升資產質量和經營效益。
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