地產黃老邪 作者：黃博文、廖敏瑩
來源：地產黃老邪 (ID:DCHLX1)
5月伊始，無論金融圈還是地產圈，最熱鬧的事情，莫過于公募REITs要開閘。REITs一直是備受海外投資者青睞的投資產品。它最早起源于美國1960s，并在過去幾十年中迅猛發展。對于海外市場而言，REITs這類產品模式已經相當成熟。目前，美國是全球REITs最發達的國家，其規模約占全球REITs總規模的60%。截至2019年末，美國公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約占其GDP規模的6.5%。
而亞洲國家中，日本、新加坡、香港三地REITs市場最為成熟，三地REITs 市值占亞洲整體市值比重達93%。因此，對于中國內地絕大多數投資者而言，REITs仍然是讓人陌生的新事物。
01我國為何推出REITs？
4月30日，我國證監會與國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著境內公募REITs試點正式起航。中國目前非常需要REITs，主要原因有以下幾個方面：
第一、中國基礎設施建設缺錢。由于缺錢，近兩年中國的基礎設施投資增速逐漸下滑，2018年基礎設施投資增速為3.8%，2019年還是3.8%，沒錢是當前基礎設施建設最突出的矛盾，而當前尤其需要加大投資、促進，所以需要推出REITs。
第二、地方政府和國企債務率過高。地方政府融資行為逐漸規范。在開正門堵偏門的大背景下，存量債務消化壓力巨大。特別是房地產調控不放松，土地出讓金收入增長乏力，地方政府財力較為困難。由于經濟下降和融資增長，2020Q1政府部門杠桿率已經攀升至40.5%的新高，其中地方政府杠桿率也達到27.3%，總體債務負擔繼續加重。收入方面，2019年地方本級財政收入增長3.2%，尚不及全國同期3.8%的增速，2020Q1地方本級財政收入則下降12.3%、同期作為地方政府重要收入來源的土地使用權出讓收入也下降了7.9%。這就進一步加劇了地方政府的杠桿風險。REITs的推出，有利于盤活存量資產，增加政府融資能力和現金流，化解地方政府隱性債務風險，提升財力。
第三、通過資本市場提高基礎設施資產的流動性。基礎設施存量資產，大部分在地方政府和國有企業手上，它最大的特點是具有沉淀性，如果不增加它的流動性，永遠也不知道它到底值多少錢，所以我們通過資本市場的手段，增加它的流動性，就能發現它的真實價值。
第四、促進儲蓄轉化為投資的效率。我們現在儲蓄轉化為投資，主要是依托間接融資，間接融資中又主要是銀行體系，這樣的轉換效率是比較低的，而且還會加大宏觀杠桿率，使得風險堆積在銀行體系內。基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展，體現了資本市場服務實體經濟、廣泛動員社會資金并降低基建對政府資金依賴程度的政策導向。
第五、給投資者提供更好的投資機會。一個政策的出臺必須要考慮到供給方，而金融的最終供給方就是廣大的投資者，投資者的需求當然是更好的投資機會，所以考慮REITs能否給投資者帶來更好的投資機會
02 REITs推出對房地產行業影響
公募REITs啟航，不動產金融市場邁入嶄新時代
本次REITs試點實現了權益化和公募化兩大方面的突破。目前無論ABS還是類REITs，其證券設計結構均為分層結構，一般分為優先級+劣后級兩檔，而優先級的REITs和ABS更類似于債券，參考歐美成熟REITs市場更多呈現股權特征，本次REITs試點的基本原則之一要求遵循市場原則，堅持權益導向。有望破除過去類REITs的債券化外殼，實現底層資產股權的轉讓，實現資產真正的出表和變現。公募REITs有助于推動房地產行業從債務性杠桿融資模式向權益性資產管理模式轉型；同時是在房地產優化結構、去庫存、轉型升級過程中的重要工具。
金融創新接力，融資方式開拓新航道
隨著金融業服務實體經濟、深化供給側結構性改革的深入，地產行業的外部融資環境正發生重大變化，積極適用新常態、開辟多元化、高質量融資渠道對房地產企業而言變得尤為重要，高效盤活存量資產、迭代運用金融工具、開拓高質量標準化融資新航道，已成為大部分房企的戰略要點。本次REITs的推出為內地企業金融創新開拓了新航道。
基礎設施建設推動周邊土地、物業的升值
從試點區域來看，本次公募REITs試點要求在區域上優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，其中重點支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。從行業來看，這次試點不是曾經議論較多的長租、住宅、寫字樓等房地產領域，而是新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、產業園區開發七大領域。但是，本次公募REITs并非與房地產全不相干，其中如倉儲物流、產業園、數據中心均屬于房地產行業中商業地產范疇，這或將為未來持有型商業地產REITs的推出做了鋪墊。從長遠看，基礎設施建設勢必推動周邊土地、物業的升值。
未來稅收問題仍待解決
在歐美、新加坡等REITs較為發達的國家和地區，REITs由于收益率較高且較為穩定成為投資者青睞的投資產品，其重要原因之一就是REITs在滿足特定要求的情況下是可以免稅的。目前我國在REITs領域尚未出現任何稅收優惠，未來REITs發展仍然需要突破相關稅收政策的痛點。
03房地產企業如何利用公募基礎設施REITs
雖然本次公募REITs試點行業采用正面清單的形式，列了一些重點支持的行業。其中不是曾經議論較多的長租、住宅、商業地產等領域。但這里面還是有所謂房地產屬性的基礎設施，比如倉儲物流，IDC及特色產業園區等。房地產開發企業仍可以從中找到機會，借勢發展。
消費升級及供應鏈效率的需求促使工業物流領域REITs火爆
從目前亞洲地區REITs市場各類物業類型年化綜合收益表現來看，過去5-10年，除了醫療健康REITs 帶來更為豐厚的回報以外，其他物業類型的綜合回報率較為接近。但短期來看，在過去一年的時間里，工業/ 物流資產在所有物業類別中表現最佳。
隨著消費升級、電子商務的快速增長、以及對提高供應鏈效率的需求促使企業增加了對主要工業、物流領域的需求和投資。根據數據顯示，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍左右，因此物流地產這一子領域還有很大發展空間，尤其在房地產市場炒行為受到打壓的大背景下，物流地產由于是為生產經營而服務的，有利于促進經濟的發展，這一細分方向也受到了政策的大力支持。試圖多元化的房企可以進入物流地產行業的子領域借勢發展。
以光明地產為例，在2019年其發行由光明地產作為原始權益人的冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃（CMBS）。這也是光明地產在創新行業發展格局、開拓資產融資渠道方面的一次有益探索。
“新基建+公募REITs”，IDC自帶雙熱點
2020年以來，中央頻繁提出“新基建” 的部署。從國家層面釋放的信號，為互聯網數據中心（IDC）的發展帶來了積極的前景。5G網絡的快速建設，有望推動數據量進入新一輪增長。另外，遠程辦公、在線教育、AR/VR和物聯網等新應用，也有望衍生大量新增IDC需求。
隨著4月30日公募基礎設施REITs開閘，IDC作為5G時代重要的新型基礎設施底層資產，自然更引發市場關注。和房地產行業類似，IDC也是一個資本密集的行業。業內金額最大的一宗交易莫屬沙鋼集團在2019年8月完成歐洲最大數據中心公司Global Switch的全資收購，其累積金額為人民幣558億元。近年來也有諸如基匯資本、遠洋資本等房地產私募基金投身于IDC領域。房企可以乘勢擇機選擇IDC項目，作為后發致勝的途徑。
探索產融結合，助力房企轉型升級新發展
本次公募REITs試點優先支持基礎設施補短板行業，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。這為試圖多元化發展的企業提供了轉型升級的新機會。在行業增速趨緩的背景下，1+X的轉型戰略已成為多數房地產開發企業所追求的目標。緊隨政策是地產企業對主業以外產業選擇的最好風向標。比如，光明地產在夯實房地產底板的穩健經營基礎上，積極開展多元創新轉型，目前已構成“1+5”的綜合商業模式定位。其中物流板塊就是公司未來發展成為綜合性平臺公司的關鍵底板之一，也是未來實現整體經濟發展新的增長點。同時，公司圍繞新商業模式，著力以金融創新為抓手，以融促產，以產定融，金融創新為產業搭建快速發展的平臺，產業健康發展夯實金融創新底部基礎，進一步探索產融結合新模式，實現產業發展與金融創新的良性交互。
04中小房企如何參與其中（REITs）？
以上熱點吸人眼球，但很多中小房地產企業由于規模小、資金實力不夠；同時，缺乏優質資產的沉淀或沉淀的優質資產量不夠，所以無法直接迅速參與其中。但大可不必著急，本輪REITs試點很重要的一點是穩妥，要以個案項目的方式去推動，類似做一個項目成熟一個項目，然后發現問題，解決問題，最后總結經驗，為長期不斷的金融創新接力積累經驗。這意味著中國房地產的金融化是大勢所趨，即使現在無法直接參與，但仍可以通過金融思維的建立培養、優質資產逐步沉淀、中小房企抱團、與大企業合作等方式間接參與本輪REITs開閘。
修煉思維，培養意識
中小房企在快速做大規模的同時要為未來做準備。房地產行業作為資源驅動、資金密集的類金融行業，本身就具有金融的屬性。很多中小房企由于規模小、資源有限、外加區域政策等因素的限制，高管團隊的金融思維有所欠缺。因此，高管團隊金融知識的學習和金融思維的建立刻不容緩。
逐步獲取優質資產進行沉淀
REITs運營的本質是通過將優質資產未來的收益折現提前獲取資金，因此優質的資產沉淀是中小房企未來參與REITs的基礎。據當前國內發行的REITs管理業態情況來看，截至2019 年12 月31 日，國內商業不動產資產證券化產品累計發行192 單。從物業類型上看，已發行產品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓及工業物流物業類別。目前在存續期的176 單國內商業不動產資產證券化產品中，零售、辦公、綜合類型產品占據產品數量前三位，分別為53單、45 單和36 單，占市場存量單數的30.1%、25.6% 和20.5% 。相比美國REITs管理物業的業態情況來看，我國REITs管理業態類型相對美國較少，未來仍將以商業地產為主，發力點將會體現在基礎設施、產業園區等領域。
所以，中小房企拿地時，在以做大規模為前提的情況下，可以兼顧城市核心位置逐步積累少量優質商業或產業資產。從戰略上講，過多的資產沉淀會影響企業擴張的速度，注意需要把握持有節奏。
中小房企抱團融合共贏發展
中小型房企單家來看規模是小，但是多家企業可以通過合作捆綁，通過資產組合擴大規模參與其中。博志成G50俱樂部便順勢而來，應時而生，以“積極參與、規則共建、互幫互助、資源共享、優勢互補、利他共贏”為基本原則，為中小型房企提供融合、共贏、發展的平臺，引領大家抱團發展，做大做強！
G50俱樂部目前已幫助多家會員企業與知名地產信托牽手合作獲取數億元資金，并且一個月內首批資金到位。同時規劃先行，打造千億級融投平臺，助力中小型房企發展。
“抱大腿”積累經驗，鍛煉模式
中小房企也可以通過與大企業合作參與REITs。本輪公募REITs的開放意味著中國房地產的金融化是大勢所趨，特別是在商業地產和產業地產領域，不僅影響企業的融資方式，更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。中小房企遲早要參與其中。即使目前與大企業的合作沒有主導權，但可以通過學習模式和知識為未來發展積累經驗
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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