證券化江湖 作者：債市火線君
來源：證券化江湖（ID：gh_90184d666d2a）
最近討論公募REITs的文章層出不窮，有對《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（征求意見稿）進行條分縷析的文章，也有高瞻遠矚泛泛而談的文章，但是相信絕大部分人在這個時點其實對公募REITs的產品架構和實操流程還是有比較多的疑問。所謂“他山之石，可以攻玉”，我們可以向外眺望，看看國外基礎資產REITs的概況。
截至目前，根據Nareit網站披露的信息，美國基礎設施REITs（infrastructure REITs）一共有六只，如下圖所示：
在REITs產品之外，美國基礎設施領域還有另外一種較為典型的產業投資基金——MLPs（Master Limited Partnerships，主導型有限合伙基金）。MLPs是一種在證券交易所公開交易的有限合伙基金，結合了有限合伙的稅收優勢及公開交易證券的流動性優勢。另外比如澳大利亞REITs中沒有基礎設施的分類，而是以LIF（Listed Infrastructure Fund，上市基礎設施基金）的形式開展經營性基礎設施投資。
本文主要介紹印度的invITs（infrastructure investment Trusts）的概況，印交所(NSX,National Stock Exchange of India Ltd)也有針對地產資產的上市REITs，由此可見印度房地產和基礎設施投資信托分別冠以不同的名稱。想到印度，可能腦海里會浮現出某畫面：
但是印度和中國都算發展中國家，人口、地域版圖有較高可比性，過去幾十年以及未來一段時間，地產和基礎設施投資建設需求旺盛，政府都有動力追求進一步便民利民，保持經濟增長活力。根據IBEF（Indian Brand Equity Foundation）今年2月發布的研究報告，印度基礎設施投資建設增長迅速，且未來發展潛力巨大。
印度證券交易管理委員會（SEBI）于2007年發布REITs監管文件草案，通過與政府部門、地產開發商和投資者的合作磋商并借鑒國外成熟市場的經驗，最終在2014年頒布了目前施行的REITs監管文件，2019年4月India’s maiden REITs的上市讓印度REITs最終破繭而出。在REITs監管文件和產品上市的同時，印度的invITs也是在同步發展，目前已有“Indian Grid Trust”和“IRB INvIT Fund”兩只產品在NSX上市。其實印度REITs和invITs載體均為信托，在產品結構和監管條款上有許多相似之處，以下就是對印度invITs的監管規則進行簡要的概述：
（監管文件中貨幣單位均是印度盧比，已按照2020年5月5日的匯率 1元（rmb）=10.73印度盧比進行換算）
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