作者：爾青

來源：阿信往事

小曹：

我相信每一個做地產(chǎn)融資的信托經(jīng)理都有一種病：432之痛。痛起來之后，其頭如炸，其腸如斷，其心如割，其膚如剝，其肛如裂。

432的核心是什么？無非是防止房地產(chǎn)商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產(chǎn)商自掏土地款，開房進(jìn)度達(dá)到四證條件才可以發(fā)放開發(fā)點(diǎn)。比如，一個地產(chǎn)商拿了一塊地，三年了沒有開發(fā)，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來，然后坐等地價上漲出讓，這相當(dāng)于用銀行的錢買了一塊地，最后賣掉，自己沒怎么掏錢還掙了個差價，防止的就是這種情況。

所以，按照432融資條件的設(shè)計，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流是這樣的：房地產(chǎn)企業(yè)拿自有資金購買土地，然后用自有資金墊資開發(fā)建設(shè)，待項(xiàng)目取得四證之后，申請銀行開發(fā)貸，但總投中始終有自己25%的自有資金比例，注意，在銀行開發(fā)貸之前，一直是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金在運(yùn)作，即使拿到銀行開發(fā)貸，也必須有25%是自有資金。待項(xiàng)目取得預(yù)售之后，可以用預(yù)售資金償還銀行開發(fā)貸。大致如此。

目前的房地產(chǎn)商基本都是按照這個路子來的，可是在2003年之前可不是這樣。一個蒼老的聲音自天邊傳來：在那個蠻荒的年代，咳，咳，你讓我慢慢道來。

小孩兒沒娘，說起來話長。話說2003年之前，房地產(chǎn)商在取得土地證之后，馬上就可以申請抵押融資，套現(xiàn)的資金一部分可以再去拿地，開啟“跑馬圈地”模式，另一部分用于項(xiàng)目的開工建設(shè)，基本上吧，拿到銀行融資后，后面的開發(fā)建設(shè)也就不用自有資金了，俗話就是，杠桿做到了最大化，自有資金占用最小，利潤實(shí)現(xiàn)最大化。還有一些有能耐的，可以在拿地之前就申請一筆流動資金貸款，資金嘛，當(dāng)然就是用于去拿地了；還有更有能耐的，交了保證金或者不交保證金就可以出土地證，然后就去抵押融資，資金嘛，當(dāng)然也是用于交土地款了。總之，方法是五花八門，但核心是盡量用銀行的錢去交土地款，少占用資金資金。

這種局面一直持續(xù)到2003年中，2003年6月5日，中國人民銀行出臺121號文，全稱是《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知規(guī)定銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸必須四證齊全且自有資本金投資比例達(dá)到30％，你看這時候432的雛形就出現(xiàn)了，出現(xiàn)了四證和自有資金的比例，但當(dāng)時銀行還沒有房地產(chǎn)二級資質(zhì)的要求，二級資質(zhì)是后來房地產(chǎn)信托的要求，為了表述方便，下文統(tǒng)一一起稱為432了。導(dǎo)致這一文件出臺的直接原因是上海的“周正毅事件”。

2001年，上海出了個文件，叫做《關(guān)于鼓勵動遷居民回搬推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的試行辦法》，你去百度，現(xiàn)在這個文仍然可以查到。這個文有個規(guī)定，即在滿足回遷房的條件下，土地出讓款可以是零元，不錯，你沒聽錯，是零元，你匪夷所思所思了吧，不要奇怪，在我國土地改革中，大家都是摸著石頭過河，地方政策性文件多如牛毛。政府當(dāng)初制定這個辦法的本意呢，是想讓利于民，只要房地產(chǎn)商最后可以保證原居民回遷入住，政府就可以不要土地出讓金，按照這個設(shè)想，政府沒有花一分錢，最后完成了舊城改造，老百姓從舊城改造中獲益，房地產(chǎn)商獲益，是個一箭三雕的買賣。可問題是，他零地價取得土地在前，居民回遷在后，這就好像你先給我一個金子，等我把金子換成了人民幣再給你人民幣，但如果我拿了金子跑路了，你怎么辦？

2002年5月，上海市人民政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大片“舊區(qū)”的土地分割為八塊，以“免土地出讓金的舊區(qū)改造模式”，與一個名叫周正毅的商人簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同，史稱“東八塊”，占地約18萬平方米，土地價值高達(dá)四五十億，號稱是上海的“絕版黃金寶地”，根據(jù)當(dāng)時的新聞，當(dāng)年參與這塊黃金寶地競買的還有李嘉誠，但最后卻是花落周正毅家，還是零土地出讓金，可見這個人的能量還是足夠的。雖然土地出讓價款為零，但這并不妨礙周正毅以這八塊土地向銀行融資，利用這八塊免土地出讓金的土地，周正毅順利獲得銀行貸款10億元，據(jù)說授信額度可不是10億，而是50多億，不是一家銀行授信，是多家銀行。論說，順利拿到了銀行融資，下面的事就應(yīng)該是拿著銀行融資去開發(fā)項(xiàng)目，可是，這位周正毅卻是在下著一盤瞞天過海的大棋。

周正毅，上海灘“下只角”貧苦人家出身，初中畢業(yè)，早年是經(jīng)歷比較坎坷，干過煙紙店、餛飩店，干過打樁模子（站在路口，詢問路人是否兌換外匯的販子），窮的時候中午都不舍得吃碗面條，就啃幾個冷饅頭。八六年日本留學(xué)淘金，八九年回國，據(jù)說掙了50萬人民幣，但也有說法是他在日本的時候英雄救美救了一位白富美，然后一段浪漫的故事發(fā)生，獲得了人生第一桶金，但這都是當(dāng)時新聞報道，不足為信。回國后，摸爬滾打創(chuàng)業(yè)幾年，直到94年，人生像坐上了千年殺的火箭穿，嗖一下，

九四年，開風(fēng)靡上海的“阿毛燉品”海鮮樓，通過酒樓又結(jié)識了上海的各路神仙貴人；九五年，國企改制上市，瘋狂廉價收購職工股，待職工股變?yōu)樯鲜泄竟善焙筇赚F(xiàn)，大發(fā)一筆；九七年，亞洲金融危機(jī)，順勢抄底香港藍(lán)籌股；繼而大量收購?fù)恋匾约盃€尾樓。通過以上的運(yùn)作，周正毅具備了自己瞞天過海的三件法寶“土地、人脈（政府和金融機(jī)構(gòu)）、前期資金”，開啟了自己“圈地-借貸-圈錢”的秘籍。這個秘籍的玩兒法是，大量收購爛尾樓或利用政府關(guān)系獲得土地，然后利用人脈關(guān)系向銀行抵押融資，融資資金用于收購上市公司，最終在資本市場套現(xiàn)。例如，周正毅以7.3億元購買了上海上海龍柏飯店和吳中路一塊土地，先是抵押給銀行融資6.5億，而后又裝入香港上市公司，所融資金再次用于其他并購，而資產(chǎn)裝入上市公司卻不披露抵押事宜，做大上市公司規(guī)模，從資本市場再次套現(xiàn)。看到這兒，我估計你就看明白了，周正毅本質(zhì)上不是什么地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個以地產(chǎn)為圈錢方式，最終要玩兒資本市場的人，周正毅在內(nèi)地以“農(nóng)凱系”運(yùn)作，香港則利用四家自己的上市公司去運(yùn)作。問題也就出在了這里。當(dāng)時，周正毅正忙于干一件事，收購香港上市公司，所以，周正毅零地價拿到了價值四五十億的東八塊土地之后，所融資金并沒有用于土地后期的開發(fā)建設(shè)和拆遷補(bǔ)償，而是將資金轉(zhuǎn)移到了香港，去填補(bǔ)上市公司收購的資金缺口了。

周正毅的事兒，咱們先放一放，咱們再回到東八塊這塊地上來。這塊黃金地塊上的原居民有多少呢？一萬兩千家，按照前期每戶補(bǔ)償25萬的安置費(fèi)計劃，僅前期安置費(fèi)就要30億，需要在03年5月27日支付。結(jié)果呢，咱們上面說了，周正毅4月29日獲得銀行融資10億元，但銀行融資全部用于香港上市收購了，在5月27日這天，拆遷戶的安置費(fèi)沒有到位。5月28日，拆遷戶將區(qū)政府和周正毅告上法庭。但是，在5月27日這天還是5月26日這天，周正毅已經(jīng)被公安部門采取強(qiáng)制措施了。

之后，香港廉政公署在香港對周正毅展開調(diào)查，中紀(jì)委在內(nèi)地對周正毅展開調(diào)查，東八塊由于上述糾紛暫時擱淺開發(fā)，最終重新被區(qū)政府收歸，并進(jìn)行重新規(guī)劃。周正毅本人呢，在抓捕后候的當(dāng)年9月即以涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價格罪被判刑3年，2006年從提籃橋監(jiān)獄出獄后不久，又在2007年11月再次被判刑16年。由于東八塊后來的事情和432無關(guān)了，咱們也就不講后續(xù)風(fēng)云了，這塊黃金寶地經(jīng)歷了上述事件后，像個被人遺棄的小媳婦兒，多年找不到婆家，風(fēng)風(fēng)雨雨，命途多舛，其實(shí)，我那時候特別想咬牙娶了她，可她總是和我談錢，特別傷感情。

這個事件里面，除了周正毅，所有人都當(dāng)了冤大頭，政府更冤：

首先，原來規(guī)劃好的東八塊只能擱置開發(fā)，說好的形象工程沒了；

其次，銀行的10億怎么要，受周正毅影響，其名下的股票都是一副“疑似銀河落九天”的架勢；

最后，留下一個后遺癥，那就是1萬2千戶的拆遷戶，周正毅被抓了，可是拆遷戶也被拆遷了，當(dāng)時出面負(fù)責(zé)拆遷的還是政府，這個黑鍋?zhàn)屨l背？30億的拆遷安置費(fèi)怎么辦？后期說好的回遷怎么辦？給政府留下了一堆維穩(wěn)的難題。

這個事情當(dāng)時震動很大，中央也是震怒，震怒于這些地產(chǎn)商拿著我的地，又拿我的地到我的銀行去融資，最后拿我的錢又去香港炒股，簡直了，是可忍孰不可忍，你丫你一分錢沒出，撈走我10個億，還讓老百姓天天找我鬧事兒。這件事直接導(dǎo)致了121號文的出臺，周正毅5月27日被捕，中國人民銀行6月5日就頒布了121號文，直接目的就是要杜絕地產(chǎn)商空手套白狼的勾當(dāng)。你要想開發(fā)我的地，可以，先拿你自己的錢墊上，等我確保你的工程沒問題了，我再用我的錢給你頂上。

但東八塊事件并不是的全部原因，充其量是個導(dǎo)火索吧，只能說是觸發(fā)了121號文的出臺。其根本原因還是2003年的房地產(chǎn)熱以及房地產(chǎn)這種空手套白狼的運(yùn)營模式已經(jīng)被政府開始認(rèn)識，并準(zhǔn)備開始管制。

好了，至于03年的房地產(chǎn)熱，我想還是下次再說吧，有點(diǎn)口干舌燥，先容我喝口水。

2018年4月21日

后記

本來只想寫432的由來，可是按圖索驥，寫到最后居然捅進(jìn)了敏感的核心圈，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，幾次刪改，敏感的地方全部刪除，比如：土地怎么取得的、為什么是政府負(fù)責(zé)拆遷，拆遷戶的上訪等等。波詭云譎，血雨腥風(fēng)，不多展開了，冰山之下的就讓他在冰山之下吧，冰山之上的依舊精彩。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 信托往事：房地產(chǎn)四三二的由來（一）