西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
最近的短拆和過橋業務有點火，一是今年630上市房企的調表、擺帳等需求比往年迫切很多，二是“三道紅線”實施背景下房企貸款到期后的倒貸需求越來越多，三是集中供地新規施行后短期的土地保證金融資需求明顯增多。短拆和過橋是地產行業里面很特殊但又不可或缺的一類融資需求，但因短拆、過橋的圈子相對固定，因此了解這個圈子和這類業務的操作邏輯顯得非常重要。
一、短拆、過橋業務的圈子
目前主做短拆、過橋業務的主要是兩類群體，第一類是江浙資金，全國范圍內的短拆、過橋業務都做，其中以被拆遷戶的資金居多，常見的就是一條村的人都交叉操作這類業務；第二類是潮汕資金，偏好做熟人圈的生意，不過因為kangmei和yihua兩家企業吸走了太多潮汕圈子的資金，導致目前潮汕資金做這類業務的遠不如以前活躍。
短拆和過橋是個很小的圈子，能做業務的群體相對固定，一個項目的融資在圈子中兜兜轉轉，最后還是會回到開發商最先接觸的機構手上，或者就是經過n個渠道后最終又回到可以操作該筆業務的機構手上，而經過渠道傳遞的項目顯然容易成為網紅或爛在大街上，開發商卻不得不為自己貨比三家的動作花費更高的價格買單，這也算是融資業務比較奇特的地方。以短拆、過橋業務為例，很多開發商喜歡多渠道地去詢價，但因實際上能操作這家開發商業務的仍舊是其中的一家或幾家機構，所以兜兜轉轉過后各個渠道還是把項目流轉給了他們，而開發商詢價過后導致項目到處游走無疑會讓過橋機構更加確認開發商找錢的難度并更加堅定地抬高資金成本。
無獨有偶，在地產前融業務的操作中，我們經常遇到一些排名靠后的開發商因為自信心太足或者自我感覺過于良好而喜歡到處找機構詢價，項目在渠道流轉過程中資料變得越來越清晰，各家機構對這家開發商的老底也越來越了解，結果反而加大了融資難度并抬高了融資成本。我們經常遇到同一個項目我們接觸之后，很多渠道又推給我們的情形，而這種情況肯定會讓我們更加咬死融資成本。
還有一些現象比較有意思，比如有一些地方性的開發商不太愿意在本地的熟人圈子借錢（主要是覺得面子上掛不住），因此主動找外面的資金支持，而這類開發商進行多渠道詢價是最為常見的現象，結果也是搞得開發商自己很被動。另外就是開發商里面的融資總自我感覺太過于良好、太過傲慢或者姿態太高的，經常會不經意間得罪機構，多得罪幾家就變成得罪了圈子，以往有一些太拽的開發商在出問題后被機構圈踩得非常厲害，有不少都是開發商用人不當的惡果。
二、短拆、過橋業務的風控邏輯與業務操作要求
對于短拆和過橋業務的需求來說，純過橋類的主要是調表、倒貸、擺帳等需求，資金成本一般是0.2%-0.3%/天；土地保證金類的融資需求周期會稍長一些，一般是按15天作為一個周期，成本一般是在0.1%-0.15%/天。該類業務的風控要點主要是如下幾個：
第一個是明確的資金用途，比如開發商拿錢來還銀行貸款、還高利貸、支付工程款、支付工資社保費用等，用途必須真實、明確，這樣過橋機構才能對過橋業務進行充分掌控。
第二個是資金的安全性問題，除了融資方的章證照必須掌控在過橋機構的手上外，還需要徹底摸清融資方的民間借貸情況、被訴、被執行、被查封等情況，不然很容易出現過橋資金進入后就被鎖死的問題。
第三個是還款來源必須可靠，比如有些融資方還款來源是銀行貸款的，拿出來的貸款批復卻只是當地的農商行，這種情況肯定就得對農商行是否有放款能力，或者最終能否放款多留個心眼。當然，如果是工農中建交等大行的批復，則因可以通過很多渠道或高層去確認這些銀行到底最終能否放款，因此在短拆、過橋的操作上會放心很多。
三、短拆、過橋業務與后端融資的銜接和配合問題
在我們目前的地產前融業務中，經常需要跟短拆、過橋類機構一起搭配著操作業務。舉個簡單的例子，過橋機構先向開發商提供土地保證金的融資，土地出讓金繳納周期短的情況下可能會一直幫開發商過橋繳納完全部土地款。受監管的影響，因信托、私募類融資款只能在開發商繳納完土地款后才能進入，因此我們經常需要跟過橋機構提前溝通好風控措施的銜接問題，比如章證照在過橋機構手上或者由過橋機構與開發商共管的情況下，我們的融資架構需要提前搭建好才能放款，也即過橋機構需要提前配合我們做好放款架構的搭建（一般是做成股權類的投資架構），另外因為我們的投資款進入后需要直接置換掉過橋資金，因此融資款的最終收款賬戶需要由過橋機構、開發商與我們進行三方共管。至于過橋機構關心的還款來源的確定性問題，則我們也需像銀行一樣提前出具貸款批復。另外因為我們和過橋機構基本都是在共同的業務圈子里，因此我們后端的放款條件、放款細節等基本都會跟過橋機構做提前溝通，以確保雙方的業務銜接不會出現太大的問題。
從開發商的角度來說，土地保證金的融資成本雖然比較高，但因我們后端給到開發商的融資成本基本只在年化9.5%-15%左右（主要是針對百強房企），因此前端的高成本短期資金與后端的低成本長周期資金總體上能打平項目的融資成本，尤其是在拍地方面開發商可以通過保證金的融資增加拿地機會并加大杠桿。
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原標題： 地產的短拆與過橋業務
