為睿資產(chǎn) 作者：為睿房地產(chǎn)金融部
來源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）
引言
“住房問題”可能是每個在上海居住、生活的居民最為關(guān)注的問題，無論有沒有上海戶口，無論是不是買房剛需，大家都希望有朝一日能置辦下屬于自己的房產(chǎn)或者是囤幾套房子過上每月收租的生活，但是上海地區(qū)高昂的房價(jià)足以讓大多數(shù)人“望房興嘆”。很多從外地來上海的創(chuàng)業(yè)者和追夢人努力打拼很多年仍沒有足夠的資金為自己購買一處“落腳地”，最后不得不在長期的苦苦堅(jiān)持之下黯然離場。
但是如果現(xiàn)在告訴您，有一種房源“房價(jià)是市場價(jià)的七到八折，無戶口要求，并且不限購”您會不會怦然心動？實(shí)際上這種房源是確實(shí)存在的，它就是如今受到很多人青睞的“法拍房”。
一、什么是法拍房？
法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。一般出現(xiàn)在債務(wù)人即房主無力履行按揭合同或無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價(jià)方式公開進(jìn)行拍賣，并以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。
2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制訂了詳細(xì)規(guī)范。并且于2016年11月25日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫的公告》，確定將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)5家平臺納入名單庫，隨著法律法規(guī)的完善，網(wǎng)絡(luò)平臺上的“法拍房”經(jīng)過了近幾年的發(fā)展，越來越走進(jìn)了廣大投資者的視線。
二、網(wǎng)絡(luò)平臺上法拍房的種類
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的房源中住宅用房（主要包括各類商品住宅和商用住宅）數(shù)量最多，約占70%；商業(yè)用房（主要包括商鋪、寫字樓等），約占20%左右；工業(yè)用房（主要指工業(yè)廠房）數(shù)量最少，僅占2%；其他用房（主要包括各類車庫和停車位），約占8%左右。
三、上海地區(qū)法拍房現(xiàn)狀
根據(jù)為睿資產(chǎn)于6月19日發(fā)布的“上海地區(qū)6-8月份司法拍賣房源信息（住宅用地篇）”一文中收錄的信息可以得知，上海地區(qū)6-8月份有關(guān)住宅用地的法拍房共計(jì)142起，這些法拍房分布在上海各區(qū)，表現(xiàn)出數(shù)量眾多和分布較廣的特點(diǎn)，如下圖所示。
四、法拍房為何會這么便宜？
之前說到法拍房的房價(jià)是市場價(jià)的七到八折，這種說法并不是“空穴來風(fēng)”或是“胡編亂造“。通過為睿團(tuán)隊(duì)從淘寶拍賣平臺上搜集的2019年4到6月份，上海部分地區(qū)已成交的法拍房的數(shù)據(jù)整合可以看出，法拍房的成交價(jià)相對于同區(qū)域二手房和新房的房價(jià)都具有一定的優(yōu)勢。
△數(shù)據(jù)整理自淘寶拍賣平臺
那么，法拍房為什么會這么便宜呢？
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十條之規(guī)定：“起拍價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并征詢當(dāng)事人意見。起拍價(jià)不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十。”和第二十六條的規(guī)定：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競價(jià)期間無人出價(jià)的，本次拍賣流拍。流拍后應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)在拍賣七日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過前次起拍價(jià)的百分之二十。”根據(jù)上述法條的規(guī)定，對于一拍的房產(chǎn)，起拍價(jià)最低可以是市場評估價(jià)的7折，如果一拍流拍，重新安排的二拍起拍價(jià)最低可以是一拍起拍價(jià)的八折，通常來說，法院為了推動拍賣盡快完成，都傾向于以低折扣起拍，所以二拍的時候折扣最低可到5.6折（0.7x0.8=0.56）。
既然起拍價(jià)的優(yōu)惠幅度這么大，那么法院所給出的評估價(jià)是怎么來的呢？
在對房產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣之前，法院要先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估的方法是由法院選擇相應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行上門評估，但是受條件所限，評估機(jī)構(gòu)一般也無法進(jìn)入到房間中仔細(xì)評估（因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下評估機(jī)構(gòu)并不能獲得房產(chǎn)的鑰匙，或者被拍賣房產(chǎn)的所有人會阻撓評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估），而是僅能從外圍觀察一下，然后對比周邊同等房產(chǎn)的價(jià)格做出一個籠統(tǒng)的評估，因此評估機(jī)構(gòu)給出的評估價(jià)格一般比較保守，相比市場價(jià)相差10%到20%，有的甚至更高。另外一點(diǎn)就是，評估價(jià)格可能是房產(chǎn)拍賣之前很長一段時間做出的。如果中間間隔的這一段時間正好遇到樓市上漲的情況，那這個評估價(jià)在拍賣時看來將會是一個被大大低估的價(jià)格。
五、法拍房所具有的優(yōu)勢
前面已經(jīng)介紹了法拍房所具有的相比其他房源更為優(yōu)惠的價(jià)格，接下來將會介紹法拍房所擁有的其他優(yōu)點(diǎn)：
（1）可以避開限購令
在上海地區(qū)，法拍房的面積大小以及所購區(qū)域、買房人本地或是外地戶口、購房資格等在法拍房面前都不受影響。對不符合上海限購政策但又急需購買住房的人士，比如外地戶籍沒有社保和繳稅記錄，競買后，競買人繳納完相關(guān)稅費(fèi)，憑法院《拍賣成交確認(rèn)書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》，到房屋所在轄區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心就可以辦理過戶手續(xù)，屬于帶有法律效力的強(qiáng)制過戶。
（2）可以按揭貸款購買
購買法拍房并不一定都要支付全款后才可拍得，各大銀行征信好的客戶可以根據(jù)個人條件和需求，可以正常享受國家銀行政策和利率，進(jìn)行審批按揭和貸款。
（3）法拍房中可能會出現(xiàn)房產(chǎn)市場上比較稀有的房產(chǎn)
一般情況下，法院會以被執(zhí)行人名下最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，予以查封作為拍賣品，用于償還債務(wù)。例如在市場上很少出現(xiàn)的重點(diǎn)學(xué)區(qū)的住宅、頂級公寓和獨(dú)棟別墅、寫字樓、商業(yè)酒店等，這對于有需求的購房者來說是一個難得的機(jī)會。
（4）即買即住且買房送裝修
除了部分法拍房會出現(xiàn)權(quán)利歸屬關(guān)系上有瑕疵或者房屋中有人居住的情況（這些情況可以通過拍賣前請專門機(jī)構(gòu)對該房產(chǎn)進(jìn)行盡調(diào)來避免），法拍房不像購買普通住房一樣需要搖號排號，也沒有期房拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)，并且大多數(shù)法拍房已經(jīng)裝修完成，甚至是精裝修，可以省一大筆裝修費(fèi)用，少量房源甚至有家具家電。
六、法拍房形成的原因
根據(jù)房產(chǎn)被法院查封的原因，法拍房的房源可分為以下四類：
（1）因銀行按揭違約產(chǎn)生的法拍房。當(dāng)貸款購房者無法如期如數(shù)償還貸款時，銀行會向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類房產(chǎn)后續(xù)過戶及債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較少。
（2）因民間借貸違約產(chǎn)生的法拍房。債務(wù)人和債權(quán)人簽訂借款合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時間到期后無法按時還款，債權(quán)人可以向法院申請債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來還款。但由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大。
（3）因財(cái)產(chǎn)沒收而產(chǎn)生的法拍房。如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財(cái)產(chǎn)，如果財(cái)產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國庫。這類房產(chǎn)多涉及刑事訴訟，可能存在與兇宅，風(fēng)水等方面相關(guān)的一些瑕疵。
（4）因無主房產(chǎn)而產(chǎn)生的法拍房。無主房產(chǎn)即沒有所有人或所有人不明確，權(quán)屬長期無法確定的房產(chǎn)。由人民法院判決宣告為無主財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)，依法收歸國家所有或集體所有，也可進(jìn)行拍賣，但實(shí)際生活中這類法拍房比較少。
七、購買法拍房時可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
“收益與風(fēng)險(xiǎn)并存”，法拍房作為一種具有較高收益的投資手段，也一定會有一些風(fēng)險(xiǎn)，通常來說，競拍人在競拍之前應(yīng)當(dāng)通過委托律師等專業(yè)人士對于該房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，來防范以下風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(一) 可能會購買到存在產(chǎn)權(quán)爭議的法拍房
產(chǎn)權(quán)爭議問題容易發(fā)生在以下情形之中：
1.夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記一方單獨(dú)所有并且尚未變更產(chǎn)權(quán)登記的情形。一般情況下，房產(chǎn)的所有人就是房產(chǎn)證上登記的主體，而這種情況下，房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)以離婚調(diào)解書為準(zhǔn)。競拍人購買這樣的房產(chǎn)，當(dāng)生效的離婚協(xié)議書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，就會出現(xiàn)因所有權(quán)不明引起的糾紛。
2．可能發(fā)生在一物多賣的情形下。法拍房的一物多賣是指被拍賣的房產(chǎn)在被強(qiáng)制執(zhí)行前，被執(zhí)行人就與他人簽訂了房屋買賣合同，將法拍房賣給他人，只是由于價(jià)款尚未完全付清等原因未辦理過戶手續(xù)。此時法院對該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，競得人成功拍買，可以視為簽訂了房屋買賣合同。因此，同一標(biāo)的物上就存在兩個有效的房屋買賣合同。而物權(quán)的變動不以合同的成立為要件，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶即產(chǎn)權(quán)變更登記為條件的，故在這種條件下，與被執(zhí)行人簽訂買賣合同的案外人和競得人出于平等地位，所有權(quán)并不當(dāng)然地歸競得人所有，如果被執(zhí)行人選擇將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人，競得人就沒有抗辯理由，只能追究被執(zhí)行人的違約責(zé)任。
(二) 拍得的法拍房中可能存在長期的租賃合同
在現(xiàn)實(shí)中的民間借貸中，債權(quán)人往往會要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長期的租賃合同，以保證在債務(wù)存續(xù)期間，作為抵押物的房產(chǎn)不被處分，能保證債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。若競拍人在競拍之前并未確認(rèn)房屋現(xiàn)在的狀態(tài)是空置還是出租中，導(dǎo)致拍得的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同，那在拍賣成功后，依據(jù)民法“買賣不破租賃”的原則，競得人即使取得房屋所有權(quán)，也不能對抗租客的租賃權(quán)，無法實(shí)際入住。并且被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金，此時競得人既無法及時入住，又無法獲得房屋的租金，只是空有房屋的所有權(quán)，竹籃打水一場空。
(三）拍得的法拍房沒有清戶，為競得人的實(shí)際居住帶來困難
若競拍人在競拍之前并未核實(shí)該房產(chǎn)中是否實(shí)際有人居住，那即使成功拍得房產(chǎn)，也可能會面臨無法入住的嚴(yán)重問題，有可能會碰到實(shí)際居住人拒絕搬遷，無法入住的情況。比如原業(yè)主不講理，拒絕騰房，或者房屋中有老年人、病人或未成年人長期居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競得人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。
而且需要注意的是，法拍房成交后，法院并不負(fù)責(zé)房源拍賣后的清場和交付，需要買家自行處理。也就是說，如果原來住在房子里的人是“老賴”，不愿意搬走，競得人可能會面臨無法實(shí)際入住的嚴(yán)重后果。
(四)拍得的法拍房可能存在需繳高額稅費(fèi)的問題
競拍人在競拍法拍房之前，一定要仔細(xì)考慮拍得房產(chǎn)后的稅費(fèi)的問題，必要時可以委托律師協(xié)助調(diào)查，因?yàn)橛械姆ㄅ姆颗牡弥螅袚?dān)的稅費(fèi)的數(shù)額比較巨大。比如在國家劃撥的土地上所建的房屋，二次交易時需要受讓人補(bǔ)交土地出讓金，或者如果該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”的情形，則在第二次交易時需要繳納兩次的房價(jià)差價(jià)，這些稅費(fèi)都是不小的開銷。但是在拍賣之前，法院查詢房屋信息的時候，一般不會查其交易信息，只是查詢其房屋產(chǎn)權(quán)所屬情況以及是否存在被查封、抵押的情形，因此這就需要競拍人自行調(diào)查清楚或者是委托律師去調(diào)查。
另外，在司法拍賣過程中，雖然法院會組織競拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“滿二”或者是否“滿五唯一”等具體信息。而競買者如果遺漏這些信息可能會承擔(dān)很大一筆稅費(fèi)。比如一套200萬元的住宅，如果不滿5年非唯一，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來高達(dá)十幾萬元。另外還需要注意的是，如果房子有拖欠水電費(fèi)和物管費(fèi)，所有欠費(fèi)也都要競得者自己買單。
（五）拍得的法拍房實(shí)物現(xiàn)狀可能和網(wǎng)絡(luò)上了解的不一致
在拍賣公告中，大家可能都會注意到這么一句話“標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”，也就是說，法院對拍賣的房屋的外觀、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔(dān)保，由買受人自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，由此產(chǎn)生的問題也不影響拍賣成交結(jié)果及成交價(jià)格。現(xiàn)實(shí)中可能存在拍賣房中有違章搭建的情況，那么拍賣面積和實(shí)際登記面積可能不一致,買受人必須要自行拆除違章搭建后才能正常辦理過戶。
所以總的來說，競拍人如果不想拍得房屋之后才后悔，悔拍后白白虧掉之前繳納的保證金的話，那么在競拍之前由自己或者聘請律師去實(shí)地看樣是非常有必要的，提前了解房屋的房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施、房屋實(shí)際用途、房屋的裝修情況、周邊配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等，對于整個拍賣過程都具有重要意義。
八、對于上述風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)如何防范？
根據(jù)上文所述，競拍法拍房所面臨的問題主要有：1.房屋產(chǎn)權(quán)爭議問題，2.存在長期租賃的問題，3.房屋清戶問題，4.高額稅費(fèi)問題，5.法拍房網(wǎng)絡(luò)上的資料可能和現(xiàn)實(shí)中不一致，競拍人可以以尋求專業(yè)幫助的方式規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)：1.委托律師實(shí)地調(diào)查，走訪物業(yè)，街道辦，周邊鄰居等，查清房屋現(xiàn)在的租賃情況，以制作盡調(diào)報(bào)告，從而使競拍人在競拍之前了解該房屋的具體情況。2，委托律師提前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，測算稅費(fèi)及提供合理稅收方案。3，委托律師通過公安部門對戶籍進(jìn)行查詢，評估戶籍對居住，學(xué)區(qū)房等方面的影響，指導(dǎo)戶口遷出。4.若房屋上存在租賃糾紛或者存在清場問題，可以委托律師制作租賃糾紛的解決方案或者清場方案。
結(jié)語
本篇文章主要介紹了法拍房的形成原因，購買法拍房所存在的風(fēng)險(xiǎn)以及對這些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)如何防范，希望讀者在閱讀上下篇之后，既了解購買法拍房所帶來的巨大的利益，也能看到法拍房背后隱藏的種種風(fēng)險(xiǎn)，可以對法拍房有一個綜合、客觀和理性的認(rèn)識。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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