作者：齊精智律師

不動產本身可以抵押給金融機構融資，不動產在租賃后所產生的租金可以質押給其他金融機構再次融資。

不動產租金依據《應收賬款質押登記辦法》的規定可以辦理質押登記，從而使質押權人在不動產租金之上享有排他的優先物權。齊精智律師提示不動產抵押登記后其效力不及于租金，但被法院查封后抵押權才及于租金。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、不動產抵押權及于扣押后的租金與不動產租金應收賬款質押權產生的依據不同。

《物權法》第一百九十七條第一款規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。”

《應收賬款質押登記辦法》第二條：本辦法所稱應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利以及依法享有的其他付款請求權，包括現有的和未來的金錢債權，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權，以及法律、行政法規禁止轉讓的付款請求權。 本辦法所稱的應收賬款包括下列權利:

(一)銷售、出租產生的債權，包括銷售貨物，供應水、電、氣、暖，知識產權的許可使用，出租動產或不動產等;

二、不動產租金應收賬款質押登記在先，不動產抵押登記在后，不動產租金應收賬款質押權優先于不動產抵押權。

1、同一不動產及設立質押有設立抵押權的，按照登記時間確認清償順序。

《民法典》第四百一十五條：同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

2、不動產租金質押登記在先，不動產抵押在后，此時抵押權由于抵押物尚未被法院扣押，抵押權尚不及于租金，故不動產租金質押權可能要優先于不動產抵押。

此時，是不動產租金質押登記優先于抵押物租金一般債權，即物權優先于債權。

三、不動產租金應收賬款抵押登記在不動產抵押登記之后，但在抵押物被法院查封之前，不動產租金應收賬款質押權優先于不動產抵押權。

在抵押權人采取實現抵押權的司法措施前，抵押權的法律效力不及于抵押物的租金。
按照《物權法》第195條規定抵押權人實現抵押權的相關方式以及抵押權本身的性質來看，抵押權人享有的優先受償權應僅限于抵押物轉移所產生的交換價值，并不包含相關的使用收益，故原則上抵押人在占有、使用抵押物期間出租所得租金，并不屬于抵押權所及的范圍，而應歸抵押人所有。故在不動產抵押后，抵押人仍可以將不動產租金進行質押，此時質押的標的物系租金。在抵押權實現之前，租金質權人有權收取該租金。同一房屋之上的抵押權與租金質權并不會存在沖突。

四、不動產租金應收賬款質押登記在不動產抵押查封之后，抵押權人僅就抵押權實行之日后的租金享有優先權，不動產租金應收賬款可以在抵押權實行之日之前享有優先受讓權。

不動產租金應收賬款質押登記在不動產抵押物被法院扣押后，但在法院通知承租人之前，質押權人就通知過承租人并受領租金。

湖南省高級人民法院（2015）湘高法民二初字第19號判決書認為：本案中，四達公司以其所有的涉案301房屋為下欠姜國良的債務設定抵押擔保，并依法辦理了抵押登記，故姜國良對該房屋依法享有抵押權。《中華人民共和國物權法》第一百九十七條規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外”。根據上述規定，不動產抵押的抵押標的物是不動產本身，在抵押權實現之前，抵押權的效力原則上僅及于不動產本身，并不及于因該不動產產生的租金收益等孳息。因此，四達公司將涉案301房屋抵押給姜國良后，在姜國良實現抵押權之前，又將基于該房屋所產生的租金收益、物業管理費等應收賬款出質給中信銀行長沙分行并不違反法律的強制性規定。本院（2014）湘高法民二初字第20號民事判決在中信銀行長沙分行與四達公司簽訂《最高額權利質押合同》并依法辦理了應收賬款質押登記的情形下，認定中信銀行長沙分行對四達公司提供質押的租金收入以及物業管理費在最高債權額2.5億元的范圍內享有優先受償權正確。

綜上，抵押權對抵押物的優先受償權與抵押物被查封后的抵押物法定孳息租金優先受償不是同時產生，不動產抵押權及于租金只有在法院查封不動產之后且通知承租人后才產生對抗應收賬款質押權的法律效力。

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