作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

早在今年二月份，供地“兩集中”政策還未正式下發(fā)的時候，黃老邪就在文章中預(yù)測，集中供地在前期執(zhí)行中可能會出現(xiàn)少量問題，但各地政府將持續(xù)優(yōu)化。

“補丁”來的很迅速。在22城2021年第一批推地全部完成，很多城市第二批箭在弦上的時間節(jié)點上，8月11日，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。在會議召開前后，一些熱點城市地方政府也紛紛開始跟進，或宣布第二輪供地延期，打磨政策“補丁”，或直接推出調(diào)整方案。

黃老邪認為，大部分熱點城市的第二輪集中供地政策，相較于第一輪會出現(xiàn)重大變化。因為城市之間存在著聯(lián)動效應(yīng)，作為發(fā)展型房企，無論布局區(qū)域是否包含這22城，都要密切關(guān)注“補丁”政策內(nèi)容，及時研究應(yīng)對策略。

多城二批次集中供地生變

在8月11日自然資源部召開的閉門會議中，對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個方面：

單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價新高。

在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

此前8月6日，深圳發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動中止，將調(diào)整競買規(guī)則。

此外，杭州也于早些時候，修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價規(guī)則，包括首次推出競品質(zhì)的試點地塊、土拍溢價率的上限由之前的30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限為10%）、競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買等。

各地“補丁”彰顯一城一策

為何多地開始著手調(diào)整本年度第二批次集中供地規(guī)則？除了自然資源部召開閉門會議這個誘因之外，其本質(zhì)還是為了向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)看齊。

近期中央多次明確要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，但熱點城市首批集中供地土拍熱度依舊較高，部分城市競價達上限地塊數(shù)量不減反增，多數(shù)城市地價明顯攀升，首批集中供地 “穩(wěn)地價”政策效果不及預(yù)期。

此外，黃老邪也發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)出臺集中供地“補丁”政策的城市，還顯露出“一城一策”的特點。

如5月13號當(dāng)天天津也開始了第一輪集中土地出讓，在這輪土拍中，不同地塊兩級分化明顯，4宗土地溢價超40%，溢價最高地塊達49%，差點超過50%紅線。其他大多數(shù)地塊舉牌激烈，多宗溢價達20%-30%。

因此，在第二輪土地集中出讓前，天津放出土拍新規(guī)，明確規(guī)定了每幅土地的最高限價，由原來的50%溢價上限來了個斷崖式下跌，重新按照15%的溢價進行“限高”。

青島與天津處在相同的境地，在第一輪土拍當(dāng)中，大部分土地以底價成交，但一地塊因17家競買人輪番加價競拍成為“地王”，直接觸發(fā)65%的溢價率上限轉(zhuǎn)為線下競自持，黃老邪預(yù)測，青島的本輪“補丁”將會與天津遵循相同的思路。

與天津與青島相比，杭州的土拍則顯得更加火熱，甚至有頭腦一熱拿了高價地的房企，寧愿5000萬保證金打水漂也要堅持退地，因此杭州在第二輪的集中土拍當(dāng)中，開始著手引導(dǎo)房企理性拿地，同時提高房企參拍門檻。

例如一方面杭州取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復(fù)20%，另一方面下調(diào)溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”。此外蘇州也在第二批集中供地上調(diào)部分地塊保證金比例，由 30% 升至 50%。

反觀作為一線城市房價漲幅矚目的深圳，上半年房價漲幅近20%，第一輪土拍之后的土地溢價又非常顯著，在第二輪集中土拍之前，將會推出什么樣的創(chuàng)新政策，將成為地產(chǎn)行業(yè)的下一個焦點。

“補丁”政策影響深遠

由于城市間聯(lián)動效應(yīng)的存在，各個城市對于本年度二批次集中供地的“補丁”政策，必將對本城市以及周邊城市的的土拍市場格局產(chǎn)生深遠的影響。

第一，“補丁”政策引導(dǎo)集中供地城市土拍市場回歸理性，降低土地?zé)岫扰c市場熱度；

在供給端方面，例如一家企業(yè)同時布局天津與廊坊，當(dāng)天津的供地政策變化之后，為了適應(yīng)天津，就需要對在廊坊的投資節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。因此，天津的供給端變化會通過房地產(chǎn)企業(yè)傳導(dǎo)到廊坊。

在需求側(cè)方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶群體趨同。當(dāng)對天津的房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響之后，也會影響一部分人群的購房決策。

此外，是否跟進熱點城市集中推地“補丁”政策方面，非熱點城市可能會走向兩種極端。

第二種，不僅不跟進，反而打政策“擦邊球”，在周邊熱點城市“打補丁”的時候，在大力吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資的同時放開對土地溢價的限制。

因此，中小房企不能因為沒有布局集中供地城市，而忽略“補丁”政策對于自身的影響。“兩集中”的影響必然會傳導(dǎo)到非目標(biāo)城市。因此一定要提前研判，制定策略。

此外，“補丁”政策也會影響到城市內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局。例如自然資源部召開的閉門會議中指出單宗地溢價率不得超過15%，看似是在為房企的利潤空間考慮，但在部分城市內(nèi)，“搖號”卻又嶄露頭角，實際上對于龍頭房企是利空的。

例如G50董事長俱樂部政策專家秦虹表示，如果其他城市像無錫一樣嚴(yán)格限制一家房企只能派一個馬甲參與搖號的話，那么龍頭房企的優(yōu)勢其實就被削弱了。比如一周前的無錫就有9宗土地進行了搖號，結(jié)果中簽的全部為中小房企。

對于在今年第一批土拍中拿到高溢價土地的房企，更是巨大利空。G50董事長俱樂部城市研究與投資專家鄭永祥認為，在地價限漲15%之后，地方政府有可能會出臺以下三方面調(diào)控政策：一是新房限價可能下調(diào)，二是預(yù)售政策可能會調(diào)整，三是建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求可能會提高。

此外，地價下跌也會帶動房價下跌，新房供應(yīng)也會更快更集中，因此他也建議房地產(chǎn)企業(yè)第一加大去庫存力度，可售盡售；第二已經(jīng)拿到預(yù)售證的土地與在建項目，盡快尋找合作方，風(fēng)險外攤。

黃老邪認為，“補丁”政策對中小房企的影響，體現(xiàn)在以下四方面：

天津已經(jīng)開始了在單塊土地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，無錫也加大了搖號力度。對于中小房企來說，在嚴(yán)格限制“馬甲”參賽的前提下，搖號能夠讓他們與規(guī)模房企具備相同的“打新”機會，以平等的方式參與競爭。

此外，搖號也大幅度增加了規(guī)模房企經(jīng)營上的不確定性，導(dǎo)致其資金使用效率降低，經(jīng)營指標(biāo)波動性加大。

2.根據(jù)地可能遭受沖擊

因為城市間與城市間存在聯(lián)動效應(yīng)，熱點城市土地溢價率降低，規(guī)模房企將會有更多的閑置資金進入其他城市尋找機會，中小房企的根據(jù)地可能會受到到大型房企的沖擊。

因此中小房企一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。

中小房企過去可以不關(guān)注團隊、運營、管理，不對城市、對手、行業(yè)進行研判。但集中推地下，熱點城市推地政策頻繁調(diào)整，從而導(dǎo)致非熱點城市競爭環(huán)境發(fā)生變化，必定會使企業(yè)研究短板驟然顯現(xiàn)。

黃老邪一直認為，房地產(chǎn)企業(yè)在投資口養(yǎng)人是最劃算的。中小房企必須先人后事，拓寬自己的的關(guān)注視角，從關(guān)注根據(jù)地，到關(guān)注根據(jù)地+熱點22城，以此來尋找投資機會。在提高投資能力的同時，也要提高自己可研能力與合作能力。

綜上所述，不同城市的打“補丁”方式，對大、小房企的影響不一樣。但方向都是一致的——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。更精準(zhǔn)的調(diào)控，使行業(yè)真真正正的進入了“三低一高”的時代。對于發(fā)展型房企來說，拉開投資視野，研究熱點城市和非熱點城市的聯(lián)動效應(yīng)，從時間差、空間差中尋找節(jié)奏性和結(jié)構(gòu)性機會，在此過程中修煉內(nèi)功，才是王道。

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原標(biāo)題： 集中供地的補丁，正在路上！