一場沒有了懸念的競賽，難免乏善可陳，人們稱之為“垃圾時間”。屬于房企的垃圾時間，伴隨著自救與他救的聲浪，在2022年初提前到來。
作者：陳婷婷
來源：風財訊（ID:fengcaixun)
最早在美國職業籃球聯賽NBA的競技場上，如果雙方分差過于懸殊，落后方已經沒有逆風翻盤的可能，那么雙方就會主動撤下首發隊員，換上替補隊員完成比賽。一場沒有了懸念的競賽，難免乏善可陳，人們稱之為“垃圾時間”。屬于房企的垃圾時間，伴隨著自救與他救的聲浪，在2022年初提前到來。不過，這并不是一個誰都有選擇權的命題，這團烏云下的雨，落在了央企背景的肩膀上。2月14日，大悅城控股與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰略合作協議，雙方將建立深度的地產并購融資戰略合作關系。根據合作協議，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化，以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。
4天后，大悅城控股又獲得了浦發銀行提供的100億元并購融資額度，合作內容與招商銀行的沒有太大區別。
2月21日，五礦地產獲交通銀行100億意向性并購融資額度，雙方將進一步擴大和深化在并購融資業務、地產金融業務、投行業務、存款結算類業務、創新業務、金融咨詢與顧問等領域的合作。
據風財訊智庫統計，2022年開年以來，目前金融機構發行房企并購債券及提供的并購融資額度已達780億元。包括五礦地產、大悅城控股在內，還有華潤置地、華潤萬象生活等獲得了銀行的并購融資支持。
央國企的這一連串動作似乎與去年年底的一項政策有著緊密的因果聯系。2021年12月20日，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
同時，加大債券融資的支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。短短20天后，2022年1月10日，央行要求9家國企通過收并購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持。1月12日，招商蛇口率先跟進，30億元并購票據完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于收購開發項目股權。消息層面：銀行告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。自此，“三道紅線”的閘刀從房企的懸梁上撤下，如何使用金融工具支持房地產項目的收并購，盤活出險房企資產，一定程度上成了高風險房企活下來的關鍵。那么，并購活水從哪里來？誰可以派替補出戰，留出垃圾時間，讓主力委以重任？
數據給出了答案。據中指研究院統計，如華潤萬象生活將禹洲物業、中南服務收入囊中，中海37億元收購了雅居樂、世茂所持的廣州利合股權，中海宏洋收購了雅居樂義烏、徐州等項目，徐州市國企潘勝地產接手恒大南京項目，粵海置地收購了粵海物業等，國企、央企在收并購中漸漸有了燎原之勢。
在僅僅2年之前，膽大心思會算賬的民企才是并購前線的常見身影，留下一個個“白衣騎士”的名聲。以2017-2018年并購高峰期為例，以融創、世茂領銜的民企長驅直入，開啟買買買模式，中海、華潤置地、金茂、綠城、遠洋等國企收并購力度明顯低于同梯隊其余民企。此外，國企的收并購多以政策性的重組為主，如保利與中航地產、中海與中建的重組，實現國企內部資源整合。主客場的角色轉變是從“三道紅線”開始的。2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出“三道紅線”指標，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。
在這三個指標之上，房企被劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。發令槍響，2020年8月至2021年9月，一年間，這場代號為“紅橙黃綠”的生死戰硝煙彌漫。料想不到的是，在還沒有完全轉黃轉綠的路上，隨著去年9月恒大理財違約引爆，驚雷不止，深陷流動性危機的房企一面節衣縮食，一面緊急出售資產還債，擠兌、踩踏、裁員，哭聲一浪高過一浪。
涉房企業在等待援兵。而援兵何時會到？（參考風財訊《懸崖房企 等待“戈多”》）到了之后救誰上岸？市場一直在等待答案。去年底，一則消息像是一道亮光，騰空撕開暗夜，釋放出了局部救援的信號：在這錢難賺、地難拿的膠著期，并購中民企大撤退，改由央企扛起了大旗。并購主場的變化，得益于國央企有米下炊。而銀行設定的并購貸門檻之高，向國企、央企傾斜也在所難免：1）要滿足“432”（四證齊全、30%自有資金、二級開發資質）條件；
2）對信用主體資質要求高，偏向頭部房企（TOP30或TOP50），優勢在于利率偏低，利率6%～10%左右；3）期限較長，不超過7年，通常不足5年；
4）用途上可以用于支付并購股權對價，但不得變相用作土地出讓金或保證金，目前整體規模有限。與此同時，并購票據與銀行并購貸款相輔相成。據風財訊智庫統計，2022年年初以來，目前已有建發、招商蛇口2家完成了并購中期票據發行，諸如萬科、華潤、中海等優質企業亦有發行意愿。
“三道紅線”的競技已經進入懸停時刻，換下了主力，垃圾時間對國企、央企而言，反而成了不可多得的黃金時間。如今，雖然并購貸、并購票據的發行仍未成規模，但主動權在誰手中，勝負或許已有定論。
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原標題：
“三道紅線”中場休息，給央國企留足了“垃圾時間”
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