借用前輩們的話，測算是一個相當復雜的技術活，其妖其艷，令無數投拓競折腰！

按照Christ大神的說法，應該先從一個大的框架下理解測算的邏輯，所謂“利潤、收、支”三條線。

然后，通過一個案例，一張Excel測算套表，把整個流程先跑一遍：

1、測算前需要得到哪些項目信息？

2、整個項目周期，現金流如何流入、流出？

3、最終該輸出怎樣的投資指標來評價？

Excel套表大概包括了以下幾個子表：技術指標表、銷售預測表、成本表、稅費表、現金流量表、利潤表、敏感性分析表。

對于測算而言最重要的是兩個方面：利潤&現金流。一方面拿地的本質是為了賺利潤；而一年能收割多少次利潤又由現金流決定。

對于初學者，首先要掌握的就是利潤線。

基本邏輯：利潤=收入-成本-費用-稅金

“量“在Excel測算套表中體現為【規劃指標表】。

拿到項目的第一步，首先要確認項目的原始指標數據，如：項目的占地面積、容積率、限高、建筑密度、車位配比要求等。

在總用地及目標容積率確定后，簡單用方程式模型來確定低、高層的用地分布，并確定住宅區分布位置；同時通過市場調研和競品分析等得到各業態的建議配比及戶型配比。通過不斷的調整，得出詳細的強排方案圖及規劃指標表。 

“價“在Excel測算套表中體現為【銷售預測表】。

包括各個業態可售面積以及相應的售價、預測產品的去化比例（參照自家公司或者周邊對標競品取值）、預測銷售回籠比例（參照每家公司的歷史經驗值）。

“成本“這個單項在Excel測算套表中體現為【分業態成本表】，大致涵蓋了各個業態下的土地成本和建造成本。

土地成本包括土地出讓金以及契稅，契稅通常取轉讓價格的3%-5%。

工程成本通常包括：前期工程費、主體建安工程費、景觀環境工程費、社區管網工程費、公共配套設施成本、工程建設其他費用以及開發間接費等。

費用“在Excel測算套表中列在【利潤表】。

主要包括三部分：營銷費、財務費以及管理費，也就是業內人常說的”三費“。通常取銷售收入的6%-10%。（此時需要引用#銷售測算表#）

稅金“在Excel測算套表中體現為【土增稅表】和【增值稅表】。

具體的，這里就不再詳述了，后面會又學習筆記。

“利潤“在Excel測算套表中體現為【利潤表】。

這個顯而易見，其計算過程中需要索引的部分：收入引用#銷售預測表#，成本、費用以及稅金引用#總成本表#。

對于初學者，首先要掌握的就是利潤線。

基本邏輯：利潤=收入-成本-費用-稅金

就項目本身來說，現金流入體現的是每一時刻下的流入項合計，即銷售回款流入、經營租賃流入和政策返還類流入合計；聯動的各項基礎數據包括業態指標、銷售單價與去化、回款等。

項目本身依靠經營實現的現金流入體現了項目自身的經營杠桿的使用效率，若考慮外部融資情況，需要在現金流入中考慮相應的融資款流入金額。

與現金流入相對應，就項目本身來說，現金流出體現的是每一時刻下的支出項合計，即土地成本、工程成本、期間費用、各項稅金合計；聯動的各項基礎數據包括業態指標、成本建面單方、費用單價，稅費預繳與清繳金額等。

為保證項目正常獲取、開工建設及開盤銷售，需在不同交易進度、銷售進度和工程形象進度下支付不同比例的成本費用稅金，合計每一時刻下的支出合計形成相應的現金流出。

在計算現金流量時，首先要明確的是現金流入與現金流出都是相應現金流口徑下的數據，即含增值稅的回款貨值與成本費用稅金，因此在現金流出項中需要將增值稅金額單獨列出。

將步驟1與步驟2中的數值進行做差，得到的是每一時刻下的流入與流出差值，即凈現金流量。如下表所示：