觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
在當前資本市場情緒下，祥生活服務上市價格不如預期的同時，地產平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務不得不決定暫時放緩上市的計劃。
12月13日，已經通過了港交所聆訊的祥生活服務招股書轉變為"失效"狀態。
祥生活服務回應稱，基于對近期市場動態的持續關注，經公司管理層綜合考量，決策暫緩發行流程，并自主選擇發行窗口。
作為近期一次遞表并通過港交所聆訊的物業"幸運兒"，祥生活服務背后有中梁百悅智佳、東原仁知服務、中南服務等二度遞表仍在等待的公司，也有遞表失效后直接選擇將物業變現的新力服務和富力物業。
據觀點地產新媒體了解，祥生活服務于5月28日遞交招股書，并在6個月有效期內的最后時刻通過港交所的聆訊。按照一般的流程，祥生活服務將會進行路演、招股，并于完成后在港交所掛牌敲鐘上市。
此番，祥生活服務主動選擇擱置上市計劃，其表示公司未來將持續關注市場動態，選擇更佳時機推進上市計劃，以獲得市場予以更優、更合理估值。
一位業內人士對觀點地產新媒體表示，祥生在11月份剛剛經歷了一次股價暴跌，市場對其充滿著不信任，這種不信任情緒導到關聯公司祥生活服務，影響后者的上市招股計劃。
值得注意的是，在祥生活服務后才通過聆訊的德商產投已經開始招股，預期于12月17日上市。市場固然對祥生活服務的上市產生了客觀影響，但在德商產投都已經順利路演發布了招股計劃后，祥生活服務將其擱置更多的還是出于自身的原因。
祥生活服務方面表示，此次暫緩上市不會對公司的正常經營構成重大影響，上市不是目的，只是促進公司穩健發展的手段之一。
據招股書資料披露，祥生活服務2018年至2020年的簽約面積從2460萬平方米漲至3730萬平方米。截至2021年5月31日，祥生活服務在管建筑面積2120萬平方米，簽約建筑面積3920萬平方米，公司共計訂約管理項目227個，覆蓋中國11個省、40個城市。
祥生活服務收入由2018年的2.5億元增加至2020年的4.59億元，復合年增長率為37.0%；年內凈利潤由2018年的1240萬元增加至2020年的4690萬元，復合年增長率為94.4%。
其中，在2018-2020年就祥生集團、其合營企業及聯營公司以及陳國祥控制的其他實體所開發的物業提供的服務產生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期總收入的80.6%、92.2%、93.0%。
祥生活服務是一家傳統的物業管理公司，依賴祥生地產平臺輸送的同時并沒有拓展太多業務至商業物管、城市服務等范圍，而近期熱炒的綠色、科技等概念同樣并未經常提及。
誠然，在目前的資本市場中，物業的日子遠不如去年同期，且不論上述提到的仍在港交所門前排隊的物業公司，即使是在已經上市的估值都不及去年。
據統計，10月一眾上市物業服務企業股價持續萎靡。恒生指數月內上漲3.3%，滬深300上漲0.9%，觀點指數監測的52家上市物業服務企業平均跌幅為-3.81%，整體跑輸大盤。
物業作為房地產產業鏈上的關鍵一環，其不可避免的受到上游生態鏈影響，即使物業是一個擁有穩定現金流、高收益率和充滿未來可能性的行業，作為一個曾經的"地產伴生物"，物業是否能在資本市場中走出獨立行情仍面對考驗。
同時，各家房企們紛紛推動旗下物業公司上市，資金流入行業的速度不及房企們對于"融資"的渴望，導致行業產生了一定的內卷。
目前，物業市場的集中度快速提升，碧桂園服務、融創服務、綠城服務等頭部物業依靠母公司的支持走在了前面，同時通過股權融資進一步蠶食中小市場，無論是資金和資源都流向頭部。
另一方面，各家公司也在積極尋找一個破局點，例如華潤萬象生活、寶龍商管的商業業態，保利物業的公建服務生態，但在這些背后更多的是像祥生活服務這種類型的公司，以住宅生態為主，輔以一點公建及商業，便難以吸引資本的注意。
據悉，祥生活服務與已經上市的祥生控股并沒有直接的股權關系，雙方僅為業務合作，其98%的股權由祥生創始人陳國祥、朱國玲夫婦的家族信托持有，剩余2%的股權由"前綠城總裁"壽柏年持有。（壽柏年860萬收購2%的股權）
按照原本的接班計劃，祥生老板陳國祥女兒陳雪宜將作為執行董事兼董事會副主席，負責制定集團整體業務方向及策略發展，而兒子陳弘倪將會主要分管地產平臺祥生控股。
此番物業放緩上市，是否會對祥生的原定接班計劃產生影響仍待時間檢驗，但對于祥生系來說，除了市場原因外，還有一絲難言之隱。
過去，房地產公司和物業公司將登陸港交所或A股譽為"鯉魚跳龍門"，隨后便會一帆風順、平步青云，但事實遠非如此，上市除了融資和背書外，意味著更大的責任和限制。
在當前資本市場情緒下，祥生活服務上市價格不如預期的同時，地產平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務不得不決定暫時放緩上市的計劃。
11月18日，祥生控股股價腰斬，收盤跌去53.91%，報1.59港元，總市值48.39億港元。祥生控股董事會確認公司運作一切正常、其現有債務并無出現任何違約且公司控股股東并未質押任何股份。
隨后股價有所反彈后進一步下跌，雖然祥生并沒有信托逾期或債務逾期等消息傳出，但其截止12月14日15:30，股價不足1港元，市值卻僅剩30億港元左右，較年初跌逾去了8成，而祥生控股2020年的歸母核心凈利潤達到約27億元人民幣（約合33.1億港元）。
誕生于諸暨的祥生十分依賴長三角三四線城市的銷售去化，隨著市場調控升級，原本的搖錢樹逐漸成為壓在手里的存貨，祥生的土儲和現金流都變得脆弱，而這部分低能級城市回暖往往會晚于一二線核心城市。
據觀點地產新媒體計算，祥生前11月權益銷售738.2億元，其中近500億完成于上半年，而下半年的5個月來僅僅完成了241.39億元。
穆迪助理副總裁Kelly Chen在報告中表示："在未來6-12個月內，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股集團的合同銷售額將下降，這反過來將導致公司財務指標和流動性惡化"。
在如今的市場環境下，房企們只有活下去才能等來市場的回暖，而物業上市對于祥生的主業發展來說并沒有直接幫助，祥生選擇保留容易變現的物業資產來說是留住了一塊壓艙石。
在祥生活服務通過聆訊獲得港交所背書之后，祥生拿到了主動權，未來無論是資產出售或是并入其他平臺，還是重新上市都會變得更從容。
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