不良資產投資觀察 作者：不良資產投資觀察
來源：不良資產投資觀察(ID：biyuefinance)
2020年5月28，十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實施。每個人的每項權利在每時每刻都受到民法典的保護，出臺民法典，標志著我國依法保護民事權利將進入全新的“民法典時代”。
在民法典中，增設許多條款，其中跟房產交易及處置息息相關的是關于“居住權”的設立。
我們知道房產交易涉及到物權，而物權分三類，所有權、用益物權以及擔保物權。
所有權是對客體的使用價值和交換價值所享有的占有、使用、收益和處分的權利。
用益物權是對客體的使用價值的支配。
擔保物權，與用益物權相對應，指的是為確保債權的實現而設定的，以直接取得或者支配特定財產的交換價值為內容的權利。
而居住權是《民法典》全新規定的一項用益物權。
那么問題來了！居住權是什么？如何去設立？將會給資產處置帶來什么影響？
居住權的是什么？
先來看看《中華人民共和國民法典》的法條
第十四章 居住權
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
從法律的表述來看，居住權可以簡單的理解為對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。即房屋的所有權人可以把房屋的“居住”這一屬性單獨的去房產局去登記給居住權人，然后居住權人就可以免費在房屋內居住到期限屆滿甚至直到去世，即使這個房子賣掉了，所有權人也無權將其趕走。
居住權是如何設立的？
（一）以合同形式設立
1.采用書面形式訂立居住權合同。（第三百六十七條）
2.向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。（第三百六十八條）
（二）以遺囑方式設立。（第三百七十一條）
居住權與租賃權有何區別？
第一,居住權為一種獨立的用益物權,租賃權則屬于債權。居住權因此具有物權的所有特征對世性、絕對性、直接支配性等，作為債權的租賃權則具有相對性,租賃權人只能對抗特定的債務人。盡管房屋租賃權的效力強化后,租賃權人也具有對抗第三人的效力,但它終究與作為物權的居住權不同。居住權具有的對抗第三人的效力是居住權當然的與生俱來的固有的性,而租賃權之對抗第三人的效力則是租賃權的效力催化以后的結果。
第二,在不動產物權變動采取生效要件主義的法制下，設定居住權必須加以登記。未登記的,不發生設定居住權的效力，租賃權本質上是一種債權其設立在某些情況下即便不登記也是可以的。
第三,居住權的設定基本上是一種無償的,帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質,而租賃合同則是一種雙務合同有償合同,雙方都享有權利、承擔義務。也就是說,取得租賃權,以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費用,居住權人向房屋的所有人支付的費用也是很少的。否則居住權的設定便失去了意義。
如此強大的“居住權”保護了誰？
居住權無疑是有利于保護弱勢群體的，讓他們居有定所、老有所養。保障老人孩子、公租房群體、子女繼承糾紛、離婚后居無定所人群等等的居住權益。
但是卻有可能被“老賴”利用來規避財產被處分的“權利”！
設立居住權的房子沒有商業價值？
社會上已經有一種簡單粗暴的理解：“被設置居住權的房子沒有商業價值，只能等居住權到期后才會恢復商業價值。”
雖然說法有點絕對，但是卻道盡了市場對于設置居住權的房產交易的擔憂，特別是對于強制性進行資產處置及拍賣的時候，遇上有居住權的房子，變現的難度將遠超現今的“租賃房”。
具體表現在：
01 有利于債務人逃避債務，造成債權人清債難
被執行人事先將名下所有房產均設立居住權，這將導致法院即使強制拍賣房產，房產也會落得無人競拍最終流拍的下場，無法保障債權人的合法利益。其次是例如抵押登記在先，居住權登記在后的情形，法院該如何執行？抵押權人的利益又該如何保障？目前的司法實踐中，為了逃避債務，已經有部分債務人將自己名下的房屋租賃給自己親友，根據合同法“買賣不破租賃”的原則，即使執行法院將其房屋拍賣，購買人在租賃期間內也無法將承租人趕走，囿于租賃期限一般不超過20年的原則，這種操作方式不會將房屋價值完全清零，還能部分保護債權人利益。如果今后可以隨意設立居住權，只要居住權人不去世購買人都不能將居住權人趕走，也就是說債務人可以通過設立居住權的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價值基本清零，給債權人造成損失。
02增加盡調成本和交易糾紛可能
過去房產交易，需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產查冊，還要看是否存在居住權，一旦存在居住權，房產交易就將變得復雜，特別對于法拍房來說，因為債務人往往不會主動配合，這必將增加盡調的成本。購買到疑有居住權的房子時，購買人存在與居住人及業主方三方扯皮的交易糾紛。其中司法拍賣作為法院強制執行的手段之一，可以在拍賣成交之后，可將物權所有權強制轉移到買受人名下（執行裁定書）。居住權是用益物權，是否同樣可以被強制滌除，若沒有法條解釋到位，必將存在糾紛。
03學位，稅收，入戶問題
現在的城市住房其實早就已經不再是單純滿足居住需求的物品，它猶如一座城市的門票，與這座城市的諸多社會公共資源緊密相聯，設立居住權實際上就是在法律上把房屋的居住屬性剝離出來，這將會產生一系列的問題，比如設立了居住權的房子，其中小學配套入學的學位是給誰？如果今后開征了房產稅，納稅義務人是誰？居住權人能否入戶？對于設有居住權的房屋在交易的時候，購買者的居住需求，“門票”需求如果無法實現，那將導致購買意愿歸零。
總的來說，涉及到房屋抵押及交易的時候需要查實房屋是否存在居住權或要求不得設定居住權，而具體到法拍，強制實現物權轉移能否強制注銷居住權也將大大影響房屋資產的價值，希望這顆“驚雷”會有后續完善的解釋，避免成為“老賴”的法寶！
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